{"id":182966,"date":"2026-01-22T13:04:40","date_gmt":"2026-01-22T12:04:40","guid":{"rendered":"https:\/\/spassio.com\/?p=182966"},"modified":"2026-08-19T20:39:32","modified_gmt":"2026-08-19T19:39:32","slug":"europe-turns-to-backyards-as-housing-shortages-deepen","status":null,"type":"post","link":"https:\/\/spassio.com\/fr\/europe-turns-to-backyards-as-housing-shortages-deepen\/","title":{"rendered":"Pourquoi les villes se tournent-elles vers une densification douce, et ce qu’elles exigeront en retour ?"},"content":{"rendered":"
La p\u00e9nurie de logements est un probl\u00e8me qui se pose dans de nombreuses \u00e9conomies avanc\u00e9es. Dans de nombreuses grandes villes, la demande continue de d\u00e9passer l’offre, tandis que les co\u00fbts politiques, environnementaux et fiscaux de l’inaction augmentent. Pourtant, l’\u00e9ventail des r\u00e9ponses cr\u00e9dibles s’est r\u00e9duit. L’expansion vers les terres agricoles et les habitats naturels n’est pas une option \u00e0 l’\u00e8re des engagements climatiques, de la perte de biodiversit\u00e9 et de l’escalade des factures d’infrastructure. C’est pourquoi l’attention s’est tourn\u00e9e vers l’int\u00e9rieur. Dans tous les syst\u00e8mes de planification, une id\u00e9e plus discr\u00e8te a fait son chemin : la densification douce.
\nCe terme recouvre des changements progressifs tels que la subdivision de grandes maisons, l’ajout de logements secondaires sur des parcelles existantes et l’insertion d’immeubles de faible hauteur dans des quartiers \u00e9tablis. Il \u00e9vite \u00e0 la fois l’\u00e9talement et les tours, promettant une croissance sans rupture. Cette promesse l’a aid\u00e9 \u00e0 gagner du terrain sur le plan politique. Mais cela soul\u00e8ve \u00e9galement une question plus difficile : dans quelle mesure les villes peuvent-elles r\u00e9ellement se d\u00e9velopper de l’int\u00e9rieur, et sous quelles contraintes ?<\/article>\n
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La contrainte, un moteur et non une note de bas de page<\/h2>\n

En France, l’essor de la densification douce<\/em> refl\u00e8te plus une contrainte qu’une conviction. Comme l’analyse La Grande Conversation<\/a>, le resserrement des limites de la consommation fonci\u00e8re a \u00e9loign\u00e9 la politique du logement des nouvelles zones de d\u00e9veloppement et l’a orient\u00e9e vers le tissu urbain existant. Ce qui a \u00e9merg\u00e9, ce n’est pas un mod\u00e8le unique, mais un ensemble dispers\u00e9 de petites interventions : remplissage de jardins, subdivision de parcelles et modestes extensions verticales. Individuellement, ces projets sont \u00e0 peine audibles. Collectivement, ils indiquent que la terre n’est plus un intrant extensible.<\/p>\n

Cependant, les forces de cette approche sont aussi ses faiblesses. La production repose sur des milliers de d\u00e9cisions distinctes prises par des propri\u00e9taires individuels et de petits constructeurs, filtr\u00e9es par le pouvoir discr\u00e9tionnaire local et des r\u00e8gles in\u00e9gales. La mise \u00e0 l’\u00e9chelle d’un syst\u00e8me fond\u00e9 sur des choix atomis\u00e9s est plus difficile que ne le laissent parfois entendre ses d\u00e9fenseurs.<\/p>\n

Le chiffre principal de l’Australie et ce qu’il implique<\/h2>\n

L’Australie offre l’une des tentatives les plus claires de quantifier le potentiel de la densit\u00e9 progressive. Une \u00e9tude command\u00e9e par le Comit\u00e9 pour le d\u00e9veloppement \u00e9conomique de l’Australie (CEDA)<\/a> sugg\u00e8re que pr\u00e8s d’un million de logements suppl\u00e9mentaires pourraient \u00eatre construits dans les cinq plus grandes villes du pays gr\u00e2ce \u00e0 une augmentation modeste de la densit\u00e9 dans les banlieues \u00e9tablies. Le chiffre est frappant et r\u00e9v\u00e9lateur. Elle repose sur des hypoth\u00e8ses qui se v\u00e9rifient rarement de mani\u00e8re uniforme dans la pratique : des r\u00e8gles d’urbanisme permissives, une demande soutenue de logements de moyenne densit\u00e9 et l’acceptation politique de l’\u00e9volution des quartiers.<\/p>\n

L’exp\u00e9rience r\u00e9cente de la Nouvelle-Z\u00e9lande montre qu’il est possible de d\u00e9bloquer des capacit\u00e9s lorsque les r\u00e8gles ne sont pas ambigu\u00ebs. Le rezonage d’Auckland et les r\u00e9formes nationales ult\u00e9rieures qui ont permis de construire des maisons de trois \u00e9tages maximum sur de nombreux sites urbains montrent comment la clart\u00e9 de la r\u00e9glementation peut faire \u00e9voluer un march\u00e9 vers une densit\u00e9 moyenne, comme le pr\u00e9voit le guide des normes r\u00e9sidentielles de densit\u00e9 moyenne du minist\u00e8re n\u00e9o-z\u00e9landais de l’environnement.<\/a><\/p>\n

Le compromis malais\u00e9 de la Grande-Bretagne<\/h2>\n

Au Royaume-Uni, la densification douce est souvent consid\u00e9r\u00e9e comme une question de conception. Les d\u00e9fenseurs de cette cause affirment que la r\u00e9sistance aux nouveaux logements est le reflet d’une mauvaise forme plut\u00f4t que de la densit\u00e9 elle-m\u00eame. Ce n’est pas faux, mais cela permet d’\u00e9luder la tension centrale. Les immeubles de faible hauteur et de haute densit\u00e9 ont tendance \u00e0 \u00eatre plus lents et \u00e0 n\u00e9cessiter plus de terrain que les grands projets de r\u00e9am\u00e9nagement. Cela peut \u00eatre plus facile \u00e0 accepter politiquement, mais cela ne permet pas automatiquement de fournir des logements \u00e0 l’\u00e9chelle, en particulier dans un syst\u00e8me de planification qui rend encore les petits sites anormalement co\u00fbteux et incertains \u00e0 construire.<\/p>\n

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Photo par Suho Media sur Unsplash<\/figcaption><\/figure>\n

Le succ\u00e8s tranquille de la Californie et ses limites<\/h2>\n

La Californie est souvent cit\u00e9e comme la preuve que la densification douce peut fonctionner \u00e0 grande \u00e9chelle. Au cours de la derni\u00e8re d\u00e9cennie, l’\u00c9tat a d\u00e9mantel\u00e9 les obstacles locaux aux unit\u00e9s d’habitation accessoires (UAI), en normalisant les approbations et en limitant les zonages restrictifs. Les r\u00e9sultats sont r\u00e9els. Les permis annuels de construction d’UAD ont augment\u00e9 \u00e0 mesure que la voie juridique a \u00e9t\u00e9 simplifi\u00e9e et normalis\u00e9e, une trajectoire r\u00e9sum\u00e9e dans la discussion de Brookings sur les efforts d\u00e9ploy\u00e9s depuis dix ans par la Californie pour l\u00e9galiser les UAD<\/a> et consolid\u00e9e dans la mise \u00e0 jour du manuel sur les UAD de<\/a> l’\u00c9tat.<\/p>\n

Sur certains march\u00e9s californiens, la fili\u00e8re ADU est devenue comparable, voire sup\u00e9rieure, \u00e0 la production traditionnelle de maisons unifamiliales en termes de permis. Dans le comt\u00e9 de San Diego, par exemple, les chiffres rapport\u00e9s pour 2023 montrent que les permis ADU d\u00e9passent les permis pour les maisons individuelles (comme le r\u00e9sume BD+C<\/a>). \u00c0 Los Angeles, une r\u00e9trospective de California YIMBY note qu'”une maison sur trois autoris\u00e9e” dans la ville en 2022 \u00e9tait une ADU (voir le rapport California YIMBY ADU<\/a>). Il ne s’agit pas de d\u00e9clarations \u00e0 l’\u00e9chelle de l’\u00c9tat, mais elles illustrent la rapidit\u00e9 avec laquelle les “petites” unit\u00e9s peuvent se d\u00e9velopper lorsque les approbations sont normalis\u00e9es et que les frictions sont syst\u00e9matiquement \u00e9limin\u00e9es.<\/p>\n

Cela ne signifie pas que les UAD ont r\u00e9solu la crise du logement en Californie. Mais ils montrent que des milliers de petites d\u00e9cisions peuvent s’agr\u00e9ger en une offre significative sans \u00e9talement ni tours, \u00e0 condition que le syst\u00e8me soit con\u00e7u pour les laisser faire. Les rapports sur l’ampleur – et les limites – de ce mod\u00e8le \u00e0 San Diego sont abord\u00e9s dans le compte rendu de New America sur les ADU<\/a>.<\/p>\n

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Darius Kuzmickas\/KuDa Photography<\/figcaption><\/figure>\n

La contrainte climatique dans les villes<\/h2>\n

Alors que la croissance interne devient in\u00e9vitable, une autre contrainte devient plus difficile \u00e0 ignorer. De nombreuses villes suppriment les routes, les parkings et autres surfaces imperm\u00e9ables et les remplacent par des arbres et des espaces publics plant\u00e9s. L’asphalte et le b\u00e9ton sont de plus en plus consid\u00e9r\u00e9s comme des facteurs contribuant au stress thermique plut\u00f4t que comme des infrastructures neutres.<\/p>\n

Dans ce contexte, la construction d’espaces verts urbains, m\u00eame en petites quantit\u00e9s, risque de compromettre l’adaptation au climat. La croissance interne reste n\u00e9cessaire, mais elle r\u00e9duit les conditions dans lesquelles la densification se justifie. Les unit\u00e9s suppl\u00e9mentaires doivent avoir une faible emprise au sol, limiter l’imperm\u00e9abilisation des sols, conserver les arbres et respecter les normes de perm\u00e9abilit\u00e9. En pratique, cela favorise la construction sur des terrains d\u00e9j\u00e0 min\u00e9ralis\u00e9s – ruelles, cours et garages – et dans des quartiers moins expos\u00e9s au stress thermique. En d’autres termes, la densification ne peut pas \u00eatre uniforme dans l’espace.<\/p>\n

Ces contraintes modifient \u00e9galement la logique de livraison. La pr\u00e9fabrication est convaincante dans ce contexte parce qu’elle r\u00e9duit les deux frictions qui tuent le plus souvent la construction intercalaire : la perturbation et la perturbation du sol. Associ\u00e9 \u00e0 des fondations sur pieux viss\u00e9s, le pr\u00e9fabriqu\u00e9 permet de limiter les travaux d’excavation, d’enl\u00e8vement des d\u00e9blais et de perturbation du sol. Et comme l’installation se mesure en jours plut\u00f4t qu’en mois, elle r\u00e9duit consid\u00e9rablement le bruit, la poussi\u00e8re et l’occupation des rues, diminuant ainsi la probabilit\u00e9 d’une opposition de la part des voisins, qui pourrait autrement bloquer des projets progressifs \u00e0 grande \u00e9chelle.<\/p>\n

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\"Diagramme
Sch\u00e9ma de TheNewPhobia<\/figcaption><\/figure><\/figure>\n

Un choix que les d\u00e9cideurs politiques ne peuvent plus diff\u00e9rer<\/h2>\n

La densification douce a gagn\u00e9 en popularit\u00e9 pr\u00e9cis\u00e9ment parce qu’elle semble offrir un progr\u00e8s sans conflit. Elle permet aux gouvernements de revendiquer une action en mati\u00e8re de logement tout en \u00e9vitant les co\u00fbts politiques d’une expansion vers l’ext\u00e9rieur ou d’un r\u00e9am\u00e9nagement \u00e0 grande \u00e9chelle. En ce sens, elle a fonctionn\u00e9 comme une soupape de pression, att\u00e9nuant les p\u00e9nuries \u00e0 la marge tout en reportant les d\u00e9cisions plus difficiles.<\/p>\n

Cette p\u00e9riode de report est peut-\u00eatre en train de s’achever. Si les villes doivent compter sur la croissance interne, les d\u00e9cideurs politiques devront faire des choix explicites qu’ils ont \u00e9vit\u00e9s jusqu’\u00e0 pr\u00e9sent. Ils devront d\u00e9cider o\u00f9 la densit\u00e9 est acceptable et o\u00f9 elle ne l’est pas, et quels quartiers peuvent absorber des logements suppl\u00e9mentaires sans perdre leur r\u00e9silience climatique. Ils devront \u00e9galement faire face \u00e0 des probl\u00e8mes d’\u00e9chelle. Les constructions intercalaires peuvent contribuer de mani\u00e8re significative \u00e0 l’offre, comme le montre la Californie. Mais on ne peut pas s’attendre \u00e0 ce qu’il supporte tout le poids de la demande si les syst\u00e8mes de planification ne sont pas d\u00e9lib\u00e9r\u00e9ment repens\u00e9s pour le soutenir, avec des r\u00e8gles claires sur la hauteur, l’empreinte au sol, la perm\u00e9abilit\u00e9 et la conservation des arbres, plut\u00f4t que de laisser les r\u00e9sultats au hasard, \u00e0 l’appr\u00e9ciation et \u00e0 la r\u00e9sistance locale.<\/p>\n

Dans un contexte de r\u00e9chauffement climatique et de resserrement du march\u00e9 du logement, o\u00f9 les solutions qui am\u00e9liorent un aspect aggravent souvent l’autre, la densification douce peut appara\u00eetre comme une solution interm\u00e9diaire judicieuse, m\u00eame si elle peine \u00e0 \u00eatre mise en \u0153uvre \u00e0 grande \u00e9chelle. C’est pourquoi il doit \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme une composante de la strat\u00e9gie de planification plut\u00f4t que comme une solution autonome \u00e0 la p\u00e9nurie de logements.<\/p>\n

Le test pratique consiste \u00e0 savoir si les gouvernements sont pr\u00eats \u00e0 faire le travail peu glorieux qui permet \u00e0 l’offre suppl\u00e9mentaire d’\u00eatre fiable et additive plut\u00f4t qu’accessoire : simplifier les approbations, normaliser les exigences et r\u00e9duire les co\u00fbts indirects qui font que les petits sites sont disproportionnellement difficiles \u00e0 mettre en \u0153uvre. Dans le m\u00eame temps, la contrainte climatique ne peut rester une pr\u00e9occupation secondaire. Si la croissance interne doit \u00eatre la voie principale, elle a besoin d’une logique spatiale claire, qui prot\u00e8ge les espaces verts urbains de grande valeur et donne la priorit\u00e9 aux terres d\u00e9j\u00e0 min\u00e9ralis\u00e9es, tout en rendant les objectifs d’adaptation (r\u00e9tention des arbres, perm\u00e9abilit\u00e9, exposition \u00e0 la chaleur) explicites dans les r\u00e8gles plut\u00f4t que n\u00e9gociables au cas par cas.<\/p>\n

Lorsque ces conditions sont r\u00e9unies, une densification “douce” peut s’accumuler dans l’offre mat\u00e9rielle et \u00e9largir le choix de logements sans contraindre les villes \u00e0 une fausse opposition entre l’\u00e9talement urbain et les tours. Dans le cas contraire, il risque de devenir un compromis rh\u00e9torique – promettant un progr\u00e8s sans rupture tout en laissant intacte la p\u00e9nurie sous-jacente.<\/p>\n<\/article>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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