12 minutes read
Znalazłeś model, który Ci się podoba. Teraz pozostaje pytanie, czy można go legalnie wybudować na Twojej działce — i co trzeba zrobić, aby to osiągnąć. Oto, jak w rzeczywistości wygląda ten proces.
Odpowiedź brzmi zazwyczaj: tak. Jednak to, co pokazuje producent — plan piętra, zdjęcia, cena — zostało zaprojektowane z myślą o rynku krajowym. Nie dowiesz się z tego, czy izolacja spełnia normy energetyczne obowiązujące w Twoim regionie, czy lokalny urząd planowania przestrzennego zaakceptuje kształt dachu ani czy dokumentacja techniczna zadowoli inżyniera, który zatwierdza pozwolenia w Twojej gminie. Informacje te posiada lokalny specjalista, który zna Twoją działkę i obowiązujące przepisy — a uzyskanie ich na wczesnym etapie decyduje o tym, czy projekt przebiegnie sprawnie, czy też będzie kosztowny.
Co może pójść nie tak — i kiedy
Wyobraźmy sobie nabywcę, który znajduje Model, który mu się podoba, kontaktuje się bezpośrednio z Producentem, otrzymuje ofertę cenową i podpisuje umowę. Kilka miesięcy później — po wpłaceniu zaliczki i rozpoczęciu produkcji — odkrywa, że konstrukcja ścian nie spełnia krajowych przepisów dotyczących izolacji termicznej, obliczenia konstrukcyjne nie zostały zweryfikowane przez lokalnego inżyniera, a dokumentacja jest w języku Producenta i nie ma jej uwierzytelnionego tłumaczenia. Wydanie pozwolenia utknęło w martwym punkcie. Producent, który nigdy wcześniej nie eksportował na ten rynek, wykazuje chęć współpracy, ale nie wie, co zrobić. Projekt nie został całkowicie zarzucony, ale ma sześciomiesięczne opóźnienie i będzie kosztował znacznie więcej niż sugerowała pierwotna oferta.
Żadna z tych kwestii nie jest niczym niezwykłym. Żadna z nich nie była nieprzewidywalna. A każdą z nich można było ustalić podczas jednej rozmowy z lokalnym architektem — jeszcze przed wpłaceniem zaliczki.
Te same problemy, wykryte na wczesnym etapie: nabywca z Portugalii
Nabywca, który kupował działkę w środkowej Portugalii, znalazł na portalu Spassio dom polskiego Producenta, który przyciągnął jego uwagę zarówno pod względem projektu, jak i ceny. Zanim skontaktował się z tą firmą, zatrudnił lokalnego architekta znającego portugalskie prawo budowlane oraz wymogi dotyczące pozwoleń obowiązujące w danej gminie.
Architekt od razu dostrzegł dwie kwestie: standardowy kąt nachylenia dachu domu był niższy od minimalnego dopuszczalnego przez władze gminne, a dokumentacja energetyczna wymagała dostosowania do portugalskich norm. Żadna z tych kwestii nie stanowiła zasadniczej przeszkody — jednak obie należało rozwiązać przed sfinalizowaniem projektu, a nie dopiero po rozpoczęciu cięcia drewna w tartaku.
Producent dostosował specyfikację dachu i ponownie przedstawił dane energetyczne w wymaganym formacie. Lokalny architekt poświadczył rysunki konstrukcyjne. Pozwolenie na budowę zostało wydane bez zastrzeżeń. Montaż trwał jedenaście dni. Nabywca wprowadził się osiem miesięcy po pierwszym kontakcie z producentem — szybciej niż w przypadku któregokolwiek z lokalnych wykonawców, z którymi rozmawiał.
W tym przypadku pojawiły się te same komplikacje, które spowodowały opóźnienie pierwszego projektu. Różnica polegała na tym, kiedy zostały one wykryte.
Poproś lokalnego specjalistę o ocenę domu, który chcesz kupić
Gdy już znajdziesz dom, który chcesz wybudować, kolejnym krokiem nie jest skontaktowanie się z Producentem. Należy zatrudnić lokalnego architekta lub inżyniera budowlanego i poprosić go o ocenę, czy dom ten można wybudować na Twojej działce zgodnie z lokalnymi przepisami.
Nie jest to ogólna kontrola zgodności z przepisami. Jest to konkretna ocena jednego domu pod kątem warunków panujących na jednej działce. Lokalny specjalista analizuje przepisy urbanistyczne obowiązujące w Twojej gminie — które często są bardziej restrykcyjne niż krajowe wytyczne — i ustala, jakie zmiany musiałby wprowadzić Producent, aby dom spełniał te wymagania. Kształt dachu, poziom izolacji, rozwiązanie konstrukcyjne, charakterystyka energetyczna, odporność ogniowa oraz założenia dotyczące fundamentów: każdy z tych elementów może być zgodny z specyfikacją, może wymagać dostosowania lub może stanowić poważniejszy problem, w zależności od lokalizacji działki i wymagań lokalnych norm.
Korzyść z podjęcia tych działań na wczesnym etapie nie polega jedynie na uniknięciu niespodzianek. Zupełnie zmienia to charakter rozmów z Producentem. Zamiast nawiązywać kontakt i zadawać niejasne pytania o to, czy firma może prowadzić eksport, przedstawiasz konkretne informacje: oto działka, oto gmina, a oto, co według lokalnego inżyniera należy zmienić. Producent, który potrafi udzielić jasnej odpowiedzi — podając konkretne informacje na temat tego, co dostosuje i jaką dokumentację dostarczy — należy do zupełnie innej kategorii niż ten, który posługuje się wyłącznie ogólnikami.
Jest to również moment, w którym wielu nabywców odkrywa, że dom, który im się spodobał, jest bardziej elastyczny pod względem adaptacji, niż się obawiali — albo że jedna konkretna cecha wymagałaby większych przeróbek, niż pozwala na to zakres projektu. Lepiej dowiedzieć się o którejkolwiek z tych rzeczy przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy.
Dokumentacja: lista kontrolna spraw do załatwienia przed wpłaceniem zaliczki
Najczęstszą przyczyną opóźnień w projektach dotyczących importowanych elementów prefabrykowanych nie są kwestie techniczne — chodzi o formalności. Różnica między tym, co Producent rutynowo dostarcza na rynek krajowy, a tym, czego wymagają zagraniczne organy budowlane, prawie nigdy nie jest nie do pokonania, ale jej wyeliminowanie zajmuje czas. Czasu, którego projektowi brakuje, jeśli różnica ta zostanie wykryta dopiero po podpisaniu umowy.
Poniższe dokumenty są zazwyczaj wymagane przez władze lokalne. W przypadku każdego z nich przed przekazaniem jakichkolwiek środków należy odpowiedzieć na proste pytanie: kto je dostarcza, w jakiej formie i kto zatwierdza je na szczeblu lokalnym?
- Rysunki architektoniczne zgodne z lokalnymi standardami i w odpowiedniej skali
- Obliczenia konstrukcyjne podpisane przez inżyniera posiadającego lokalne uprawnienia
- Specyfikacje materiałowe, w tym klasyfikacje odporności ogniowej
- Wartości izolacji termicznej i dokumentacja dotycząca charakterystyki energetycznej
- Projektowanie i obliczenia systemów wentylacyjnych
- Rysunki techniczne instalacji elektrycznej i hydraulicznej
- Projekt fundamentów — niemal zawsze opracowywany lokalnie, a nie przez Producenta
- Instrukcja montażu i instalacji
- Dokumentacja dotycząca gwarancji producenta i odpowiedzialności
- Deklaracje zgodności lub oznaczenia CE dla elementów konstrukcyjnych
- Tłumaczenia uwierzytelnione wszelkich dokumentów sporządzonych w języku innym niż lokalny
Przed rozpoczęciem produkcji każda pozycja musi mieć wyznaczonego właściciela. Lokalny architekt, który dokonał oceny domu, jest zazwyczaj odpowiednią osobą do omówienia tej listy z Producentem, ponieważ wie zarówno, czego będą oczekiwać władze, jak i w jakim formacie należy to przedstawić.
Zespół lokalny — i jak powinien funkcjonować
Nawet jeśli wszystkie elementy są produkowane za granicą, udany projekt wymaga sprawnego działania lokalnego zespołu: co najmniej architekta lub inżyniera, który zajmie się uzyskaniem pozwoleń i koordynacją działań z producentem, oraz instalatora, który zajmie się montażem na miejscu lub będzie go nadzorował. Prawie zawsze potrzebni będą również lokalni specjaliści od fundamentów i przyłączy mediów.
Najczęstszym błędem popełnianym przez nabywców jest traktowanie tego zespołu jako szczegółu wdrożeniowego — osób, które należy zatrudnić dopiero po podpisaniu umowy i rozpoczęciu produkcji. W tym momencie każda zmiana techniczna wykryta przez lokalnego inżyniera wiąże się z kosztami i stratą czasu potrzebnymi do jej usunięcia. Ten sam inżynier, zaangażowany jeszcze przed podpisaniem umowy, rozwiązuje ten sam problem w trakcie rozmowy.
Kolejnym błędem jest pełnienie roli jedynego pośrednika między Producentem a lokalnym zespołem. Kupujący przekazujący wiadomości między fabryką w innym kraju a lokalnym architektem stanowi wąskie gardło — spowalnia cały proces i powoduje błędy, których można by uniknąć dzięki bezpośredniej komunikacji. Zespół techniczny producenta i lokalny inżynier powinni komunikować się bezpośrednio. Należy ustalić takie oczekiwania przed rozpoczęciem projektu.
Pełny budżet: czego nie obejmuje cena fabryczna
Cena fabryczna jest często tym, co sprawia, że importowany model wydaje się atrakcyjny już na pierwszy rzut oka. Jest to jednak sama w sobie niewiarygodna podstawa do porównania z lokalną produkcją — ponieważ nie uwzględnia ona znacznej listy rzeczywistych kosztów, które się sumują.
Pełny budżet obejmujący dostawę i montaż powinien zawierać:
- Cena fabryczna, z uwzględnieniem wszelkich dostosowań projektowych lub zmian specyfikacji
- Koszty wysyłki, ubezpieczenia ładunku i opłaty spedycyjne
- Cła importowe i podatek VAT na granicy miejsca przeznaczenia
- Obsługa portowa, w razie potrzeby magazynowanie oraz transport lądowy na miejsce przeznaczenia
- Wynajem dźwigów i rozładunek
- Honoraria lokalnych architektów i inżynierów konstrukcyjnych
- Koszty uzyskania pozwoleń i złożenia wniosków o pozwolenie na budowę
- Projektowanie i budowa fundamentów
- Przyłącza mediów: woda, prąd, kanalizacja i ogrzewanie
- Montaż na miejscu, wykończenie i usunięcie niedociągnięć
- Rezerwa — w przypadku projektu międzynarodowego realistycznym poziomem jest 10–15 procent
Biorąc to wszystko pod uwagę, porównanie z lokalnym budownictwem staje się rzetelne. Importowane elementy prefabrykowane często nadal są konkurencyjne — już samo skrócenie harmonogramu prac na placu budowy pozwala zaoszczędzić znaczne koszty pracy. Jednak wniosek ten należy wyciągać na podstawie pełnych danych liczbowych, a nie wyłącznie na podstawie ceny fabrycznej.
Obowiązek: należy to rozwiązać przed podpisaniem
Większość sporów w międzynarodowych projektach budowlanych wynika nie z niepowodzeń technicznych, ale z luki, której nikt nie zauważył: zadania, które każda ze stron uznała za obowiązek drugiej strony, lub ryzyka, którego przypisanie nie zostało uregulowane w umowie. W projekcie, w którym biorą udział zagraniczny Producent, lokalny architekt, firma spedycyjna i wykonawca, istnieje wiele okazji do pojawienia się tego rodzaju luk.
Poniższa tabela przedstawia obszary, w których najczęściej występują luki. Przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy w każdym wierszu należy wskazać konkretną stronę. Jeśli odpowiedź jest rzeczywiście niejasna, należy to wyjaśnić na piśmie — nie należy polegać na dobrej woli, gdyby później coś poszło nie tak.
| Zadanie lub obszar ryzyka | Przypisz jednoznacznie do |
|---|---|
| Dostosowanie projektu do lokalnych norm | Producent, przy udziale lokalnego architekta w formie pisemnej |
| Dokumentacja techniczna i tłumaczenia | Producent ma wykonać; lokalny specjalista ma poświadczyć podpisem |
| Składanie wniosków o zezwolenia i współpraca z organami władzy | Lokalny architekt lub inżynier |
| Wysyłka, odprawa celna i formalności związane z importem | Wyznaczony spedytor — nie pozostawia się tego nieformalnym ustaleniom |
| Ubezpieczenie tranzytowe i szkody powstałe podczas Transportu | Zgodnie z umową: Producent do momentu przekazania, lub nabywca od momentu załadunku |
| Montaż i instalacja na miejscu | Wyznaczony instalator — ekipa lokalna, zespół Producenta lub określona kombinacja |
| Projektowanie i budowa fundamentów | Lokalny inżynier budowlany i wykonawca |
| Przyłącza mediów i uruchomienie | Lokalny wykonawca lub wyznaczeni podwykonawcy |
| Wady, roszczenia gwarancyjne i wsparcie po przekazaniu obiektu | Producent — warunki, okres obowiązywania i procedura określone na piśmie |
Podsumowując
Importowane elementy prefabrykowane sprawdzają się dobrze, gdy ewentualne komplikacje wykrywa się na papierze, a nie na placu budowy. Nabywcy, których projekty przebiegają najsprawniej, to nie ci, którzy nie napotkali żadnych trudności — to ci, którzy wcześnie zidentyfikowali wszystkie problemy, jasno przydzielili za nie odpowiedzialność i rozwiązali je, zanim fabryka rozpoczęła prace.
Dla nabywcy, który znalazł już dom, który chce wybudować, proces ten zaczyna się od jednego kroku: zlecenia lokalnemu specjaliście jego oceny, zanim podejmie jakiekolwiek zobowiązanie. Nie po to, by znaleźć powód do odmowy — lecz po to, by dokładnie ustalić, co byłoby potrzebne, aby wyrazić zgodę.
Jeśli wszystko zostanie przeprowadzone prawidłowo, import domu prefabrykowanego niesie ze sobą korzyści, które trudno jest osiągnąć w przypadku lokalnego budownictwa: jakość kontrolowana w fabryce, skrócony harmonogram budowy oraz dostęp do projektów domów, które nie są dostępne na każdym rynku. Cena, która jako pierwsza przyciągnęła Twoją uwagę, może okazać się uzasadniona po rzetelnym obliczeniu całkowitego budżetu.
Jednak takie obliczenia należy przeprowadzić przed zawarciem umowy — a nie po jej zawarciu.
Aby omówić projekt importu i dowiedzieć się, z czym wiązałoby się dostosowanie konkretnego modelu do Państwa obiektu, prosimy o bezpośredni kontakt z firmą Spassio.
