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En Spassio, muchos clientes vienen a vernos con un juego completo de planos de arquitecto preparados para una casa convencional de ladrillo u hormigón. En algún momento se enteran de la existencia de las casas prefabricadas y nos hacen la misma pregunta: ¿se pueden construir estas casas con sistemas prefabricados?
Para entender en qué consiste esa transición, qué cambios supone en el diseño y dónde residen los verdaderos costes y beneficios, hemos hablado con Carles Gascó, jefe de operaciones de Spassio.
Empecemos por la pregunta clave. ¿Se puede construir una casa diseñada para mampostería como prefabricada?
Carles Gascó: En la mayoría de los casos, sí. Casi cualquier casa se puede construir con sistemas prefabricados. Lo que los compradores no deben esperar es entregar sus planos actuales a una fábrica y que los fabriquen tal cual. El diseño tiene que adaptarse al sistema de construcción del Fabricante. La esencia de la casa sigue siendo la misma; lo que cambia es la forma en que se describe.
¿Por qué un fabricante no puede trabajar directamente a partir de los planos originales?
Carles Gascó: Porque la construcción prefabricada obliga a tomar decisiones antes. Tanto en la construcción de mampostería como en la prefabricada, los detalles constructivos deben resolverse en el proyecto de ejecución antes de empezar a construir. En la construcción tradicional, sin embargo, las costumbres arraigadas y la presión por empezar suelen hacer que algunas decisiones se dejen para cuando ya se está trabajando. Hay margen para la improvisación, que se resume en la conocida frase: «Ya lo resolveremos allí mismo».
La construcción prefabricada no puede basarse en ese enfoque. Los elementos de paredes, suelos y techos se fabrican con antelación, por lo que las aberturas, las vías de servicio y las conexiones deben definirse antes de que comience la producción. Resolver estos detalles con antelación mejora la eficiencia y la productividad, reduce las repeticiones de trabajo y ayuda a controlar los costes.
Los planos de proyecto bastan para conseguir una licencia. Pero no bastan para poner en marcha una fábrica.
¿Qué suele cambiar cuando se adapta el diseño?
Carles Gascó: El diseño se adapta a una forma de construir más precisa y coordinada. Trabajar en un entorno industrial controlado permite que los distintos oficios coordinen su trabajo en torno a planos, medidas y tolerancias comunes. Cada equipo se compromete a entregar su parte con precisión para que el siguiente pueda hacer lo mismo.
Esa coordinación se traduce en una mayor precisión a la hora de medir, cortar y montar los materiales, lo que reduce los residuos y los ajustes. Por regla general, en la obra se suele hablar de tolerancias en centímetros; en la fábrica, los equipos trabajan en milímetros. Adaptar el diseño significa resolver los detalles necesarios para que esa precisión sea posible.
Muchos compradores ya tienen la Licencia de obras en esta fase. ¿Cambiar a una vivienda prefabricada pone en riesgo esa licencia?
Carles Gascó: No necesariamente. La autorización urbanística se centra principalmente en la forma exterior de la casa y su ubicación en la parcela: volumen, altura, superficie ocupada y fachadas. Si esos aspectos no cambian, la autorización suele seguir siendo válida.
La documentación técnica es otra historia. Los cálculos estructurales, las evaluaciones de eficiencia energética y los detalles de seguridad contra incendios se prepararon para la mampostería y hay que volver a hacerlos para el nuevo sistema. Dependiendo del país y del municipio, un cambio en el método de construcción también puede requerir una modificación formal de la licencia. Los compradores deberían confirmarlo con su arquitecto o con las autoridades locales antes de firmar con un Fabricante.
¿Qué sistema de prefabricados se adapta mejor a un diseño que no se ha concebido para la prefabricación?
Carles Gascó: En la mayoría de los casos, se trata de la construcción con paneles. Los sistemas de paneles producen elementos planos para paredes, suelos y techos, que se colocan en su sitio y se unen allí mismo. Como la casa se monta a partir de elementos planos, puede adaptarse a planos irregulares, geometrías complejas de tejados y espacios de doble altura con relativamente pocas limitaciones.
La construcción modular funciona de otra manera. La casa se fabrica en forma de volúmenes tridimensionales, a menudo con las cocinas y los baños ya instalados, que luego se transportan hasta la obra. Eso agiliza el proceso, pero los módulos deben respetar los límites del transporte por carretera, que suelen rondar los cuatro o cuatro metros y medio de ancho. El plano tiene que dividirse en módulos, y cada módulo lleva su propio suelo y techo. Puede que haya que reorganizar una gran zona de estar open para que quepa.
¿Entonces lo modular no es una opción para los diseños personalizados?
Carles Gascó: Puede ser, si el comprador está dispuesto a adaptar la distribución a la cuadrícula del módulo. Para los compradores que quieran mantener su diseño lo más fiel posible, los fabricantes de paneles suelen ser la mejor opción para empezar.
¿Hay algún elemento de diseño que no se pueda construir con prefabricados?
Carles Gascó: Muy pocas. Sin embargo, hay algunas funciones que requieren un trabajo de ingeniería adicional y, por lo tanto, un coste extra.
Las luces largas son las más habituales. Un salón de nueve metros de luz sin soportes intermedios es fácil de construir en hormigón; en la construcción con madera, suele requerir una viga de madera laminada encolada o de acero. Los voladizos y los salientes profundos entran en la misma categoría.
Las grandes superficies acristaladas, sobre todo las ventanas en esquina que van del suelo al techo, reducen la superficie de pared que refuerza una estructura de paneles, por lo que se necesitan elementos estructurales adicionales alrededor de las aberturas. Algunos fabricantes ofrecen paredes curvas y geometrías no ortogonales, aunque a un precio más elevado. Los acabados exteriores pesados, como el revestimiento de piedra natural, añaden carga y requieren soluciones de fijación específicas.
Ninguna de estas es una razón para abandonar un proyecto. Son cuestiones que hay que plantear a los fabricantes desde el principio.
¿Y si el proyecto incluye un sótano?
Carles Gascó: Los sótanos y los cimientos se construyen in situ con hormigón, como en cualquier casa, y la estructura prefabricada se monta encima. Es totalmente compatible, pero requiere un contratista aparte y un calendario independiente, que hay que coordinar con las fechas de producción y entrega del Fabricante.
¿Quién adapta los planos: el Fabricante o el arquitecto original?
Carles Gascó: Lo ideal sería ambas cosas. El equipo técnico del Fabricante prepara los planos de producción, pero siempre recomendamos que el arquitecto original siga participando en el proyecto. Sin él, el diseño tiende a simplificarse poco a poco y se pueden perder las cualidades que hacían que mereciera la pena construirlo. Analizamos el papel del arquitecto con más detalle en «¿Necesitas un arquitecto para construir una casa prefabricada?».
Además, hay dos aspectos prácticos que los compradores suelen pasar por alto. En primer lugar, revisa el contrato con el arquitecto. El diseño suele ser propiedad intelectual suya, así que el comprador debe asegurarse de que un tercero pueda construirlo. En segundo lugar, pide los planos en un formato editable, como DWG, y no solo en PDF. Esto acorta bastante el proceso de adaptación.
¿Deberían los compradores ponerse en contacto con más de un Fabricante?
Carles Gascó: Sí. Cada fabricante trabaja con su propio sistema de construcción, así que cada uno te propondrá adaptaciones diferentes. Un presupuesto más bajo puede deberse simplemente a un diseño más sencillo, como quitar una ventana en esquina o acortar una luz. Los compradores deberían comparar los cambios que propone cada fabricante, no solo el precio.
¿Construir un diseño de mampostería como prefabricado reduce el coste?
Carles Gascó: No necesariamente. La prefabricación consigue su rentabilidad gracias a la repetición y a las dimensiones estandarizadas. Una casa única diseñada para mampostería aprovecha pocas de esas ventajas, y el rediseño supone gastos adicionales de arquitectura e ingeniería. El coste final suele ser comparable al de una construcción convencional.
Entonces, ¿por qué cambiar?
Carles Gascó: Hay tres ventajas principales. La primera es la certeza en los costes: el precio se acuerda antes de que empiece la producción, lo que reduce mucho el riesgo de que se produzcan sobrecostes durante la construcción. Hablamos de esto en «Cómo funcionan realmente los presupuestos de construcción» y «Dónde está el riesgo». La segunda es el tiempo. Los cimientos se construyen in situ mientras la casa se fabrica en la planta, y el montaje suele tardar entre unos días y unas pocas semanas. La tercera es el rendimiento: una envolvente prefabricada bien construida es hermética y está muy bien aislada, lo que reduce los gastos de energía a lo largo de la vida útil de la casa.
¿Qué le aconsejarías a alguien que ya tiene un juego de planos de albañilería?
Carles Gascó: Quédatelas. Son las instrucciones para la siguiente fase. Elige un sistema de paneles si te importa mantener el diseño, mantén al arquitecto al tanto y pide a varios fabricantes que revisen el proyecto antes de decidirte. Esa comparación es precisamente donde Spassio puede echarte una mano.
¿Ya tienes el terreno, la financiación y los planos listos? Cuéntanos los detalles de tu proyecto y Spassio te propondrá hasta tres fabricantes cuyos sistemas se adapten a tu diseño y ubicación, para que puedas comparar ofertas de fabricantes que ya han pasado por un riguroso proceso de selección.
