11 minutes read
Noi di Spassio aiutiamo chi acquista case prefabbricate a capire non solo cosa può costruire, ma anche come è effettivamente organizzato il progetto. Poche parole creano più confusione di “chiavi in mano”. Sembra semplice: un contratto, un’impresa, una casa pronta. Nel settore dell’edilizia prefabbricata transfrontaliera, la realtà è più complessa.
Per capire cosa c’è davvero in un’offerta “chiavi in mano”, quali lavori rimangono a livello locale a prescindere da cosa dice il contratto e a chi si adatta davvero questo Modello, Spassio ha parlato con Vitbūve, un produttore di case prefabbricate con struttura in legno che esporta in tutti i mercati europei.
Cominciamo proprio dalla parola stessa. “Chiavi in mano” suona davvero rassicurante per chi compra: un solo contratto, un solo prezzo, una casa già pronta. Cosa dovresti sapere al riguardo?
Vitbūve: Nel settore dell’edilizia prefabbricata internazionale, una casa non viene realizzata e consegnata in un unico processo continuo. C’è la produzione in fabbrica, il trasporto e il montaggio in cantiere, e poi i lavori in loco, gli impianti tecnici a norma e le finiture interne. Si tratta di tipi di lavoro molto diversi tra loro. Un unico contratto può riunirli sotto un unico quadro amministrativo, ma questo non significa che si tratti dello stesso tipo di lavoro.
Quindi la domanda non è solo se una casa possa essere “chiavi in mano”, ma cosa sia effettivamente incluso nell’offerta.
Vitbūve: Esatto. Molti acquirenti chiedono: «Si può realizzare chiavi in mano?» Una domanda più pertinente è: quali parti del progetto risultano migliori, più veloci o più convenienti se gestite dal Produttore, e quali invece sono lavori da fare in loco, indipendentemente da chi le includa nel preventivo?
Il valore di una casa prefabbricata si crea per la maggior parte prima ancora che la casa arrivi sul terreno. Progettazione, pianificazione dei materiali, elementi della struttura in legno, finestre, porte, strati isolanti e produzione controllata in fabbrica sono processi ripetibili e precisi, che traggono vantaggio dalle condizioni di fabbrica e da team che lavorano ogni giorno con lo stesso sistema costruttivo. È proprio qui che un produttore ha un vero vantaggio.
A volte chi acquista immagina che un unico contratto significhi che ci sia un unico team a occuparsi di tutto. Di solito è così?
Vitbūve: Di solito no. Anche nel settore edile locale, “chiavi in mano” significa soprattutto coordinamento. Un appaltatore generale coordina le squadre che si occupano delle Fondazioni, gli elettricisti, gli idraulici, i piastrellisti e altri artigiani, offrendo al cliente un unico punto di contatto.
Quel servizio ha un valore reale, ma non è gratis. Se un subappaltatore è in ritardo, qualcuno deve occuparsene. Se cambiano i materiali di finitura, qualcuno deve ricalcolare i prezzi e rivedere la tempistica. Se dopo la consegna dovesse presentarsi un piccolo problema coperto dalla garanzia, qualcuno dovrà assumersene la responsabilità.
Tutto questo è già compreso nel prezzo chiavi in mano come coordinamento, rischio e margine. Non è ingiusto; è così che funzionano i contratti. Ma chi compra dovrebbe sapere bene cosa sta comprando.
La situazione cambia se il produttore si trova in un paese e la casa viene costruita in un altro?
Vitbūve: È ancora più chiaro. Un produttore può realizzare un guscio strutturale di precisione in condizioni di produzione controllate e consegnarlo in modo efficiente su un altro mercato europeo. È proprio qui che la prefabbricazione ha senso.
Ma di solito non ha senso spedire ogni lotto di prodotti finiti all’estero. Un piastrellista o un elettricista straniero di solito costa di più da ingaggiare rispetto a uno specialista del posto, e nei settori regolamentati potrebbe aver bisogno di un riconoscimento o di una certificazione locale prima di poter firmare il collaudo dei lavori.
Quindi, spesso un appaltatore straniero che offre soluzioni “chiavi in mano” finisce per assumere gli stessi artigiani locali che il cliente avrebbe potuto assumere direttamente. Quel lavoro locale passa poi attraverso l’appaltatore, che lo coordina, se ne assume la responsabilità e ci aggiunge un margine.
Per alcuni clienti, avere un unico punto di contatto vale proprio la pena. Per altri, invece, è semplicemente un modo più costoso per assumere la stessa manodopera locale.
Hai un progetto in mente?
Dicci cosa stai cercando e ricevi preventivi da produttori specializzati.
RICHIEDI PREVENTIVIC’è anche l’idea che la formula “chiavi in mano” permetta all’acquirente di non doversi occupare delle decisioni. È realistico?
Vitbūve: Non proprio. Una casa richiede comunque tante decisioni: pavimenti, piastrelle, sanitari, prese elettriche, illuminazione, disposizione della cucina, porte e colori. La parola “chiavi in mano” non sceglie queste cose; qualcuno deve pur farlo.
Se il cliente continua a essere coinvolto, il vantaggio è soprattutto di natura amministrativa: meno aziende da contattare, ma le stesse scelte da approvare. Se il cliente si fa completamente da parte, è l’appaltatore a scegliere, e le sue scelte tendono a basarsi sulla disponibilità, sui rapporti con i fornitori e sul margine di profitto, piuttosto che sul gusto personale del cliente.
Sembra una questione particolarmente delicata quando si parla di interni.
Vitbūve: È vero. Un pannello da parete o è conforme al disegno tecnico oppure no. Un elemento del tetto o si adatta o non si adatta. Ma la tonalità di una piastrella, la linea di stucco o l’altezza di una presa possono essere tecnicamente corrette e comunque non corrispondere a ciò che il cliente aveva immaginato.
Ecco perché la fase di finitura richiede una comunicazione molto chiara. Più la scelta è personale, più è importante definire chi la prende, chi la approva e come vengono valutati i costi delle modifiche.
Quindi il lavoro in fabbrica e quello in cantiere seguono logiche diverse.
Vitbūve: Sì, e il confine tra le due cose è piuttosto naturale. Una struttura con telaio in legno si presta bene al trasporto perché è progettata proprio per questo: gli elementi delle pareti e del tetto vengono prodotti in anticipo, protetti, consegnati e montati velocemente in cantiere. Un terreno edificabile non può essere standardizzato allo stesso modo.
Prendi il materiale più semplice di tutti: il cemento. Il calcestruzzo fresco inizia a indurirsi non appena viene miscelato e di solito va versato entro circa un’ora e mezza o due ore, quindi può essere trasportato solo per una distanza limitata dall’impianto di betonaggio. Le fondazioni sono locali per ragioni fisiche, non per scelta.
La stessa logica si ritrova in tutto il resto del sito. La progettazione delle fondazioni dipende dal tipo di terreno, dalla profondità del gelo e dalla falda freatica. Gli allacciamenti alle utenze dipendono dalle reti locali. Le norme elettriche e idrauliche variano a seconda del paese di destinazione, e anche gli elementi a vista come prese e interruttori è meglio acquistarli sul posto, in modo che siano conformi alle norme locali.
Niente di tutto questo è un punto debole dell’edilizia prefabbricata. È semplicemente la linea di demarcazione tra ciò che va in fabbrica e ciò che va sul terreno.
E Vitbūve, a sua volta, dove traccia quel confine? Offrite soluzioni complete “chiavi in mano”?
Vitbūve: Noi non lo facciamo, e non perché pensiamo che la formula “chiavi in mano” sia sbagliata. Il nostro ambito di intervento è proprio quella parte in cui uno stabilimento aggiunge davvero valore: progettazione, produzione, consegna e montaggio di un involucro a tenuta d’aria e rifinito esternamente, con la preparazione tecnica dei pannelli dove previsto dai disegni.
Le fondazioni vengono realizzate in loco prima del montaggio, secondo i nostri disegni, mentre gli artigiani del posto si occupano degli impianti a norma e delle finiture interne una volta che l’edificio è a prova di intemperie.
Se vendessimo soluzioni “chiavi in mano” all’estero, finiremmo per affidare il lavoro per lo più agli stessi specialisti locali che il cliente potrebbe assumere direttamente, aggiungendo il nostro margine ai loro prezzi. Preferiremmo che il cliente tenesse quei soldi e mantenesse quel controllo.
C’è anche un vantaggio pratico a lungo termine: se, anni dopo la consegna, serve un piccolo intervento, l’elettricista che l’ha installato è qui vicino, non in un altro paese. In poche parole: ci dedichiamo solo ai lavori in cui siamo chiaramente i più adatti a svolgerli.
Quando gli acquirenti mettono a confronto le offerte, spesso cercano quella che offre la gamma più completa. L’offerta più ampia è sempre quella più conveniente?
Vitbūve: Non sempre. Un ambito di applicazione più ampio offre maggiori vantaggi, ma può anche comportare un maggiore ricorso al subappalto, un margine di coordinamento più ampio, una valutazione dei rischi più elevata e una minore trasparenza sui costi effettivi di ciascuna parte.
A volte un ambito di intervento più ristretto e ben definito è più efficace: il produttore si occupa della progettazione strutturale, della produzione e del montaggio; gli specialisti locali si occupano delle Fondazioni, degli impianti tecnici e dei lavori soggetti a normativa; e il cliente mantiene il controllo diretto sulle scelte relative alle finiture e sui prezzi locali.
Ogni parte del progetto viene poi affidata a chi è più adatto a occuparsene.
Quattro livelli comuni di finitura delle case prefabbricate
Come dovrebbero considerare gli acquirenti i diversi livelli di finitura?
Vitbūve: Quattro livelli coprono la maggior parte delle offerte:
- Pacchetto strutturale: solo gli elementi della struttura in legno, di solito per chi ha già un proprio costruttore.
- Struttura a tenuta stagna: la struttura viene assemblata e chiusa dall’esterno, mentre le fondazioni e gli interni rimangono sul posto.
- Struttura resistente alle intemperie con predisposizione tecnica: nei pannelli sono previsti percorsi di servizio, canaline o aperture per facilitare eventuali interventi tecnici futuri.
- Chiavi in mano completo: un unico contratto copre l’ambito più ampio possibile, compreso il coordinamento degli artigiani locali e delle finiture.
Il livello giusto dipende dal cliente, dal Paese, dal terreno, dal budget e da quanto il cliente vuole essere coinvolto.
Domande da fare prima di accettare un’offerta “chiavi in mano”
Prima di accettare un’offerta “chiavi in mano”, cosa dovrebbe chiedere un acquirente?
Vitbūve: Domande molto pratiche:
- Quali lavori vengono eseguiti dal team dell’appaltatore e quali vengono affidati a subappaltatori locali?
- Quali attività richiedono una certificazione o un’ispezione locale?
- Quali articoli non sono inclusi nel prezzo?
- Come vengono calcolati i costi delle modifiche ai materiali di finitura?
- Chi si occupa dei piccoli problemi coperti da garanzia dopo la consegna?
- Si possono invece organizzare le fondazioni, gli impianti o gli interni direttamente con gli specialisti del posto?
Queste domande non rendono il progetto più complicato. Ti fanno vedere com’è fatta davvero prima di firmare il contratto.
Quindi la vera domanda non è se il “chiavi in mano” sia una cosa positiva o negativa. La vera domanda è se ogni parte del progetto ne guadagni dall’essere inserita in un unico contratto. A volte sì, a volte no.
Il progetto prefabbricato più ben congegnato di solito parte da una chiara suddivisione dei compiti: cosa va fatto in fabbrica, cosa in cantiere e cosa il cliente vuole davvero che sia coordinato da qualcun altro.
Chi è il cliente ideale per una soluzione chiavi in mano?
Allora, chi è il cliente ideale per un servizio completo “chiavi in mano” e chi invece potrebbe trovare più adatto un servizio di prefabbricazione più limitato?
Vitbūve: La soluzione “chiavi in mano” completa è generalmente l’ideale per chi vuole un unico referente e ha poco tempo per coordinare gli appaltatori locali. Può essere una buona idea anche per un cliente che sta costruendo in un mercato che non conosce bene e non ha ancora contatti affidabili tra imprese di fondazioni, elettricisti, idraulici o squadre di finitura.
Quel cliente potrebbe preferire affidare una responsabilità contrattuale più ampia a un’unica azienda, anche se in realtà parte del lavoro viene svolto da subappaltatori. Sanno bene che questa comodità comporta un margine di coordinamento in più e non hanno problemi a prendere le decisioni principali sulla progettazione e sui materiali in anticipo, così che l’appaltatore possa gestire l’esecuzione.
E chi ne trarrà probabilmente maggior vantaggio da un ambito di applicazione più ristretto per i prefabbricati?
Vitbūve: Un ambito di intervento più ristretto spesso è l’ideale per un cliente che ha già un costruttore o un responsabile di progetto locale di fiducia. Può anche essere la scelta migliore per chi vuole avere il controllo diretto sui prezzi locali e preferisce scegliere personalmente i materiali di finitura.
Di solito quel cliente non ha problemi a occuparsi separatamente delle Fondazioni, degli allacciamenti alle utenze, degli impianti tecnici e degli interni. Potrebbero accettare un maggiore coinvolgimento amministrativo in cambio di una maggiore trasparenza tra il costo della casa prefabbricata e quello dei lavori eseguiti in loco.
Quindi nessuno dei due tipi di cliente sta facendo la scelta sbagliata.
Vitbūve: No. Se un cliente apprezza la semplicità e un unico punto di riferimento per il coordinamento, la soluzione “chiavi in mano” potrebbe valere il costo aggiuntivo. Se per loro è importante tenere sotto controllo i costi e avere il controllo diretto sulle decisioni relative alla fase finale, un ambito di intervento più ristretto con un coordinamento a livello locale è spesso la scelta più intelligente.
Nell’edilizia prefabbricata, il progetto migliore è raramente quello con l’etichetta più generica. È quel sistema in cui ogni responsabilità viene affidata a chi è più adatto a gestirla.
Un ringraziamento speciale a Vitbūve per aver contribuito al centro di conoscenza Spassio. Per saperne di più sulla produzione prefabbricata, dai un’occhiata agli articoli e ai casi di studio di Vitbūve sul loro blog.
