Maisons préfabriquées clés en main : un échange entre Spassio et Vitbūve

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Chez Spassio, nous aidons les acheteurs de maisons préfabriquées à comprendre non seulement ce qu’ils peuvent construire, mais aussi comment le projet est concrètement organisé. Peu de mots suscitent autant de confusion que « clé en main ». Cela semble simple : un contrat, une entreprise, une maison clé en main. Dans le domaine de la construction préfabriquée transfrontalière, la réalité est plus complexe.

Afin de faire le point sur ce que recouvre réellement une offre « clé en main », de déterminer quels travaux restent à réaliser sur place quelles que soient les clauses du contrat, et de savoir à qui ce modèle convient réellement, Spassio s’est entretenu avec Vitbūve, un fabricant de structures en bois préfabriquées qui exporte vers les marchés européens.

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Commençons par le mot lui-même. L’expression « clé en main » est très rassurante pour les acheteurs : un seul contrat, un seul prix, une maison prête à emménager. Que faut-il savoir à ce sujet ?

Vitbūve : Dans le secteur international de la construction préfabriquée, une maison n’est pas fabriquée et livrée au cours d’un processus continu. Il y a la production en usine, le Transport et le montage sur chantier, puis les travaux locaux, les installations techniques réglementées et les finitions intérieures. Il s’agit là de types de travail très différents. Un seul contrat peut les regrouper sous une même structure administrative, mais cela ne signifie pas pour autant qu’il s’agisse du même type de travail.

La question n’est donc pas seulement de savoir si une maison peut être livrée « clé en main », mais aussi ce que comprend réellement cette offre.

Vitbūve : Exactement. De nombreux acheteurs demandent : « Ce projet peut-il être réalisé « clé en main » ? » Une meilleure question serait la suivante : quelles parties du projet gagnent en qualité, en rapidité ou en rentabilité lorsqu’elles sont prises en charge par le Fabricant, et quelles parties relèvent d’un travail local, quelle que soit la personne qui les inclut dans le devis ?

La construction préfabriquée génère la majeure partie de sa valeur avant même que la maison n’arrive sur le terrain. L’ingénierie, la planification des matériaux, les éléments de charpente, les fenêtres, les portes, les couches d’isolation et la production contrôlée en usine sont des processus reproductibles et précis, qui bénéficient des conditions propres à l’usine et d’équipes travaillant quotidiennement avec le même système de construction. C’est là que le fabricant dispose d’un véritable avantage.

Les acheteurs imaginent parfois qu’un seul contrat signifie qu’une seule équipe s’occupe de tout. Est-ce généralement le cas ?

Vitbūve : En général, non. Même dans le secteur de la construction locale, le terme « clé en main » désigne principalement la coordination. Un maître d’œuvre coordonne les équipes chargées des fondations, les électriciens, les plombiers, les carreleurs et d’autres corps de métier, et offre au client un interlocuteur unique.

Ce service présente un réel intérêt, mais il n’est pas gratuit. Si un sous-traitant prend du retard, quelqu’un doit s’en occuper. Si les matériaux de finition changent, quelqu’un doit recalculer les coûts et réorganiser le calendrier. Si un petit problème de garantie survient après la remise du bien, quelqu’un doit en assumer la responsabilité.

Tout cela est inclus dans le prix « clé en main » au titre de la coordination, des risques et de la marge. Ce n’est pas injuste ; c’est ainsi que fonctionne le système des marchés publics. Mais l’acheteur doit savoir ce qu’il achète.

La situation est-elle différente lorsque le fabricant est situé dans un pays et que la maison est construite dans un autre ?

Vitbūve : C’est encore plus clair. Un fabricant peut produire une coque structurelle de haute précision dans des conditions de fabrication contrôlées et l’acheminer efficacement vers un autre marché européen. C’est précisément dans ce cas que la préfabrication prend tout son sens.

Mais il est rarement judicieux d’expédier toutes les opérations de finition à l’étranger. La mobilisation d’un carreleur ou d’un électricien étranger coûte généralement plus cher que celle d’un spécialiste local ; de plus, dans les corps de métier réglementés, ces professionnels peuvent être tenus d’obtenir une reconnaissance ou une certification locale avant de pouvoir valider les travaux.

Ainsi, un entrepreneur étranger proposant des solutions « clé en main » finit souvent par faire appel aux mêmes artisans locaux que le client aurait pu engager directement. Ces travaux locaux transitent ensuite par l’entrepreneur, qui les coordonne, en assume la responsabilité et y ajoute une marge.

Pour certains clients, le fait de disposer d’un interlocuteur unique en vaut la peine. Pour d’autres, il s’agit simplement d’un moyen plus coûteux de faire appel à la même main-d’œuvre locale.

On considère également que la formule « clé en main » permet à l’acheteur de ne pas avoir à prendre de décisions. Est-ce réaliste ?

Vitbūve : Pas tout à fait. L’aménagement d’une maison nécessite encore de nombreuses décisions : revêtements de sol, carrelage, équipement de salle de bains, prises électriques, éclairage, agencement de la cuisine, portes et couleurs. Le terme « clé en main » ne choisit pas ces éléments ; quelqu’un doit tout de même s’en charger.

Si le client continue à participer au processus, l’avantage est surtout d’ordre administratif : moins d’entreprises à contacter, mais les mêmes choix à approuver. Si le client se désengage totalement, c’est le prestataire qui fait les choix, et ces choix ont tendance à dépendre de la disponibilité, des relations avec les fournisseurs et de la marge plutôt que des goûts personnels du client.

Cela semble particulièrement délicat en matière de décoration d’intérieur.

Vitbūve : C’est exact. Un panneau mural est conforme au dessin technique ou ne l’est pas. Un élément de toiture s’adapte ou ne s’adapte pas. Mais la teinte d’un carrelage, le joint entre les carreaux ou la hauteur d’une prise électrique peuvent être techniquement corrects tout en ne correspondant pas à ce que le client avait imaginé.

C’est pourquoi la phase de finition nécessite une communication très claire. Plus le choix est personnel, plus il est important de définir qui le prend, qui l’approuve et comment les modifications sont facturées.

Le travail en usine et celui sur chantier obéissent donc à des logiques différentes.

Vitbūve : Oui, et la frontière entre les deux est assez naturelle. Une construction à ossature bois se prête bien au transport, car elle est conçue à cet effet : les éléments des murs et de la toiture sont fabriqués à l’avance, protégés, livrés puis assemblés rapidement sur le chantier. Un terrain à bâtir ne peut pas être standardisé de la même manière.

Prenons le matériau le plus basique qui soit : le béton. Le béton frais commence à prendre dès qu’il est mélangé et doit normalement être coulé dans un délai d’environ une heure et demie à deux heures ; il ne peut donc être acheminé qu’à une distance limitée depuis la centrale à béton. Les fondations relèvent de la physique, et non d’une préférence.

La même logique s’applique au reste du site. La conception des fondations dépend du sol, de la profondeur de gel et de la nappe phréatique. Les raccordements aux services publics dépendent des réseaux locaux. Les normes en matière d’électricité et de plomberie varient selon le pays de destination ; il est donc préférable de vous procurer sur place même les éléments visibles, tels que les prises et les interrupteurs, afin qu’ils soient conformes aux normes locales.

Rien de tout cela ne constitue une faiblesse de la construction préfabriquée. Il s’agit simplement de la limite entre ce qui relève de l’usine et ce qui relève du terrain.

Où Vitbūve trace-t-elle elle-même cette limite ? Proposez-vous une solution clé en main complète ?

Vitbūve : Nous ne le faisons pas, et ce n’est pas parce que nous pensons que la formule « clé en main » soit une mauvaise chose. Notre champ d’intervention correspond à la partie où l’usine apporte véritablement une valeur ajoutée : l’ingénierie, la production, la livraison et le montage d’une coque étanche et finie à l’extérieur, avec une préparation technique des panneaux lorsque les plans l’exigent.

Les fondations sont réalisées sur place avant le montage, conformément à nos plans, et les corps de métier locaux se chargent des installations soumises à réglementation ainsi que des finitions intérieures une fois que le bâtiment est étanche aux intempéries.

Si nous vendions des solutions clés en main à l’étranger, nous ne ferions pour l’essentiel que sous-traiter à ces mêmes spécialistes locaux que le client pourrait engager directement, en ajoutant notre marge à leurs tarifs. Nous préférerions que le client conserve cet argent et ce contrôle.

Cela présente également un avantage pratique à long terme : si un petit problème nécessite une intervention plusieurs années après la remise des clés, l’électricien qui a effectué l’installation se trouve à proximité, et non dans un autre pays. En résumé : nous nous concentrons sur les missions pour lesquelles nous sommes manifestement les mieux placés pour les mener à bien.

Lorsque les acheteurs comparent les offres, ils recherchent souvent celle qui propose l’éventail de prestations le plus complet. L’offre la plus complète est-elle toujours la plus avantageuse ?

Vitbūve : Pas toujours. Un champ d’application plus large apporte certes plus de commodité, mais il peut également se traduire par un recours accru à la sous-traitance, une marge de coordination plus importante, une tarification plus risquée et une transparence moindre quant au coût réel de chaque élément.

Parfois, un champ d’intervention plus restreint et mieux défini s’avère plus efficace : le fabricant se charge de la conception technique, de la production et du montage ; les spécialistes locaux s’occupent des Fondations, des installations techniques et des travaux soumis à réglementation ; et le client conserve un contrôle direct sur les choix de finitions et les prix locaux.

Chaque volet du projet est ensuite confié à l’acteur le plus à même de s’en charger.

Quatre niveaux courants de finition des maisons préfabriquées

Comment les acheteurs doivent-ils appréhender les différents niveaux de finition ?

Vitbūve : Quatre niveaux couvrent la plupart des offres :

1. Kit structurel : les éléments de charpente en bois uniquement, généralement destinés aux clients qui ont déjà fait appel à leur propre constructeur.
2. Enveloppe étanche aux intempéries : la structure est assemblée et fermée depuis l’extérieur, les Fondations et les aménagements intérieurs restant en place sur site.
3. Enveloppe étanche aux intempéries avec aménagement technique : des chemins de câbles, des gaines ou des ouvertures sont prévus dans les panneaux afin de faciliter les interventions techniques ultérieures.
4. Clé en main complète : un seul contrat couvre l’ensemble des prestations, y compris la coordination des corps de métier locaux et les travaux de finition.

Le niveau approprié dépend du client, du pays, du terrain, du budget et du degré d’implication souhaité par le client.

Questions à poser avant d’accepter une offre « clé en main »

Avant d’accepter une offre « clé en main », quelles questions un acheteur devrait-il poser ?

Vitbūve : Quelques questions très pratiques :

• Quels travaux sont réalisés par l’équipe de l’entrepreneur lui-même, et lesquels sont sous-traités à des prestataires locaux ?
• Quels métiers nécessitent une certification ou un contrôle local ?
• Quels sont les éléments non compris dans le prix ?
• Comment sont facturés les changements apportés aux matériaux de finition ?
• Qui se charge des petits problèmes de garantie après la remise du bien ?
• Serait-il possible de confier les travaux de fondations, les installations techniques ou l’aménagement intérieur directement à des spécialistes locaux ?

Ces questions ne compliquent pas le projet. Ils vous permettent de prendre connaissance de sa structure réelle avant la signature du contrat.

La véritable question n’est donc pas de savoir si le « clé en main » est une bonne ou une mauvaise chose. La véritable question est de savoir si chaque volet du projet gagne à être intégré dans un seul contrat. Parfois oui, parfois non.

Un projet de construction préfabriquée bien pensé commence généralement par une délimitation claire du périmètre des travaux : ce qui relève de l’usine, ce qui relève du chantier, et ce que le client souhaite réellement confier à un tiers pour la coordination.

 

Quel est le client idéal pour une solution clé en main ?

Alors, quel est le client idéal pour un service clé en main complet, et à qui conviendrait davantage une solution préfabriquée plus ciblée ?

Vitbūve : La formule « clé en main » convient généralement à ceux qui souhaitent avoir un interlocuteur unique et qui disposent de peu de temps pour coordonner les intervenants locaux. Cela peut également s’avérer judicieux pour un client qui construit sur un marché qu’il ne connaît pas bien et qui ne dispose pas encore d’un réseau d’entrepreneurs en fondations, d’électriciens, de plombiers ou d’équipes de finition fiables.

Il se peut que ce client préfère confier l’ensemble de la responsabilité contractuelle à une seule entreprise, même si une partie des travaux est finalement réalisée par des sous-traitants. Ils comprennent que cette facilité s’accompagne d’une marge de coordination supplémentaire et n’hésitent pas à prendre dès le début les principales décisions en matière de conception et de matériaux, afin que l’entrepreneur puisse gérer la mise en œuvre.

Et qui est le plus susceptible de tirer profit d’un champ d’application plus restreint de la construction préfabriquée ?

Vitbūve : Un périmètre plus restreint convient souvent à un client qui dispose déjà d’un constructeur ou d’un chef de projet local en qui il a confiance. Cela peut également constituer le meilleur choix pour une personne qui souhaite contrôler directement les prix locaux et préfère choisir elle-même les matériaux de finition.

Ce client n’a généralement aucun problème à organiser séparément les Fondations, les raccordements aux services publics, les installations techniques et les aménagements intérieurs. Ils pourraient accepter une intervention administrative plus importante en échange d’une plus grande transparence entre le coût d’une maison préfabriquée et celui des travaux réalisés sur place.

Aucun de ces deux types de clients ne fait donc le mauvais choix.

Vitbūve : Non. Si un client privilégie la simplicité et une coordination centralisée, une solution clé en main peut valoir le coût supplémentaire. S’ils accordent de l’importance à la maîtrise des coûts et souhaitent garder le contrôle sur les décisions relatives à la finition, il est souvent plus judicieux d’opter pour un périmètre plus restreint, avec une coordination locale.

Dans le domaine de la construction préfabriquée, le meilleur projet est rarement celui dont l’étiquette est la plus large. C’est le système dans lequel chaque responsabilité est confiée à l’acteur le mieux à même de l’assumer.

 

Nous tenons à remercier tout particulièrement Vitbūve pour sa contribution au centre de connaissances Spassio. Pour en savoir plus sur la fabrication de bâtiments préfabriqués, consultez les articles et les études de cas de Vitbūve sur leur blog.

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