Schlüsselfertige Fertighäuser: Ein Gespräch zwischen Spassio und Vitbūve

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Bei Spassio helfen wir Käufern von Fertighäusern dabei, nicht nur zu verstehen, was sie bauen können, sondern auch, wie das Projekt konkret organisiert ist. Kaum ein Begriff sorgt für mehr Verwirrung als „schlüsselfertig“. Es klingt ganz einfach: ein Vertrag, ein Unternehmen, ein fertiggestelltes Haus. Im grenzüberschreitenden Fertigbau ist die Realität vielschichtiger.

Um zu ergründen, was ein „schlüsselfertiges“ Angebot tatsächlich beinhaltet, welche Arbeiten unabhängig vom Vertragsinhalt vor Ort verbleiben und für wen dieses Modell wirklich geeignet ist, sprach Spassio mit Vitbūve, einem Hersteller von vorgefertigten Holzrahmenhäusern, der in verschiedene europäische Märkte exportiert.

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Beginnen wir mit dem Wort selbst. „Schlüsselfertig“ klingt für Käufer sehr beruhigend: ein Vertrag, ein Preis, ein fertiggestelltes Haus. Was sollten die Menschen darüber wissen?

Vitbūve: Im internationalen Fertigbau wird ein Haus nicht in einem einzigen durchgehenden Prozess hergestellt und übergeben. Dazu gehören die Fertigung im Werk, die Lieferung und die Montage vor Ort sowie die Arbeiten vor Ort, die vorschriftsmäßigen technischen Installationen und der Innenausbau. Es handelt sich hierbei um sehr unterschiedliche Arten von Arbeit. Ein Vertrag kann sie zwar unter einem gemeinsamen administrativen Dach zusammenfassen, doch bedeutet dies nicht, dass es sich um die gleiche Art von Arbeit handelt.

Die Frage ist also nicht nur, ob ein Haus schlüsselfertig sein kann, sondern auch, was das Angebot konkret beinhaltet.

Vitbūve: Genau. Viele Käufer fragen: „Kann das schlüsselfertig gebaut werden?“ Eine bessere Frage lautet: Welche Teile des Projekts lassen sich besser, schneller oder kostengünstiger umsetzen, wenn sie vom Hersteller übernommen werden, und welche Teile sind vor Ort zu erledigen, unabhängig davon, wer sie in das Angebot aufnimmt?

Bei der Fertighausbauweise entsteht der größte Teil des Wertes, noch bevor das Haus auf das Grundstück gelangt. Konstruktion, Materialplanung, Holzrahmenelemente, Fenster, Türen, Dämmschichten und die werkseitig gesteuerte Fertigung sind reproduzierbar und präzise und profitieren von den Bedingungen im Werk sowie von Teams, die täglich mit demselben Bausystem arbeiten. Genau hier liegt ein echter Vorteil für einen Hersteller.

Käufer imagine sometimes that a contract also means that a single team takes on all the tasks. Ist das normalerweise der Fall?

Vitbūve: In der Regel nicht. Selbst im lokalen Bauwesen bedeutet „schlüsselfertig“ in erster Linie Koordination. Ein Generalunternehmer koordiniert die Arbeiten der Bauleute für Fundamente, Elektriker, Installateure, Fliesenleger und anderer Gewerke und bietet dem Auftraggeber einen einzigen Ansprechpartner.

Dieser Service hat einen echten Wert, ist jedoch nicht kostenlos. Sollte es bei einem Subunternehmer zu Verzögerungen kommen, muss sich jemand darum kümmern. Sollten sich die Materialien für die Endbearbeitung ändern, muss jemand die Preise neu berechnen und den Zeitplan anpassen. Sollte nach der Übergabe ein kleiner Garantiefall auftreten, muss jemand die Verantwortung dafür übernehmen.

All dies ist als Koordinationsaufwand, Risiko und Gewinnspanne im Pauschalpreis enthalten. Das ist nicht ungerecht; so funktioniert die Auftragsvergabe nun einmal. Der Käufer sollte jedoch wissen, was er kauft.

Ändert sich die Situation, wenn der Hersteller in einem Land ansässig ist und das Haus in einem anderen Land gebaut wird?

Vitbūve: Das wird noch deutlicher. Ein Hersteller kann unter kontrollierten Bedingungen in der Fabrik eine präzise Strukturhülle herstellen und diese effizient auf einen anderen europäischen Markt liefern. Genau hier bietet sich die Vorfertigung an.

Es ist jedoch selten sinnvoll, jeden Endbearbeitungsauftrag ins Ausland zu vergeben. Die Beauftragung eines Fliesenlegers oder Elektrikers aus dem Ausland ist in der Regel mit höheren Kosten verbunden als die eines Fachmanns vor Ort; in reglementierten Gewerben benötigen diese möglicherweise eine lokale Anerkennung oder Zertifizierung, bevor sie die Arbeiten abnehmen können.

So kommt es häufig vor, dass ein ausländischer Turnkey-Auftragnehmer letztendlich dieselben lokalen Handwerker beauftragt, die der Auftraggeber auch direkt hätte beauftragen können. Diese Arbeiten vor Ort werden dann über den Auftragnehmer abgewickelt, der sie koordiniert, die Verantwortung dafür übernimmt und eine Marge hinzurechnet.

Für manche Kunden ist ein einziger Ansprechpartner diesen Aufwand wert. Für andere ist es schlichtweg eine teurere Möglichkeit, dieselben lokalen Arbeitskräfte einzustellen.

Zudem gibt es die Auffassung, dass sich der Käufer durch eine schlüsselfertige Lösung von Entscheidungen zurückziehen kann. Ist das realistisch?

Vitbūve: Nicht ganz. Ein Haus erfordert nach wie vor viele Entscheidungen: Bodenbeläge, Fliesen, Badausstattung, Steckdosen, Beleuchtung, Küchengestaltung, Türen und Farben. Das Wort „schlüsselfertig“ wählt diese Dinge nicht aus; das muss immer noch jemand tun.

Bleibt der Kunde weiterhin eingebunden, liegt der Vorteil vor allem in administrativer Hinsicht: Es müssen weniger Unternehmen kontaktiert werden, die zu genehmigenden Optionen bleiben jedoch unverändert. Zieht sich der Auftraggeber vollständig zurück, trifft der Auftragnehmer die Entscheidungen, wobei diese in der Regel eher von der Verfügbarkeit, den Lieferantenbeziehungen und der Gewinnspanne als vom persönlichen Geschmack des Auftraggebers bestimmt werden.

Das klingt besonders heikel, wenn es um Innenräume geht.

Vitbūve: Das ist richtig. Eine Wandverkleidung entspricht entweder der technischen Zeichnung oder nicht. Ein Dachelement passt entweder oder es passt nicht. Doch ein Fliesenfarbton, eine Fugenlinie oder die Höhe einer Steckdose können technisch korrekt sein und dennoch nicht den Vorstellungen des Kunden entsprechen.

Aus diesem Grund ist bei der Endbearbeitung eine sehr klare Kommunikation erforderlich. Je persönlicher die Entscheidung ist, desto wichtiger ist es, festzulegen, wer sie trifft, wer sie genehmigt und wie Änderungen berechnet werden.

Die Arbeit im Werk und auf der Baustelle folgt also einer unterschiedlichen Logik.

Vitbūve: Ja, und die Grenze zwischen beiden ist recht natürlich. Ein Fachwerkbau lässt sich gut transportieren, da er für den Transport konzipiert ist: Wand- und Dachelemente werden im Voraus gefertigt, geschützt verpackt, angeliefert und vor Ort zügig montiert. Ein Baugrundstück lässt sich nicht in gleicher Weise standardisieren.

Nehmen Sie den grundlegendsten Werkstoff überhaupt: Beton. Frischer Beton beginnt bereits unmittelbar nach dem Anmischen auszuhärten und muss in der Regel innerhalb von etwa anderthalb bis zwei Stunden vergossen werden, sodass er nur über eine begrenzte Entfernung von der Mischanlage transportiert werden kann. Fundamente sind naturgesetzlich bedingt und nicht durch Präferenzen bestimmt.

Die gleiche Logik zieht sich durch den Rest der Website. Die Auslegung der Fundamente hängt von den Bodenverhältnissen, der Frosttiefe und dem Grundwasserspiegel ab. Die Anschlüsse an Versorgungsnetze hängen von den örtlichen Netzen ab. Die Vorschriften für Elektro- und Sanitärinstallationen hängen vom Zielland ab, und selbst sichtbare Einbauten wie Steckdosen und Schalter sollten am besten vor Ort beschafft werden, um den örtlichen Normen zu entsprechen.

Nichts davon stellt eine Schwäche des Fertigbaus dar. Es handelt sich schlichtweg um die Grenze zwischen dem, was in die Fabrik gehört, und dem, was auf das Grundstück gehört.

Wo zieht Vitbūve selbst diese Grenze? Bieten Sie eine komplette schlüsselfertige Lösung an?

Vitbūve: Das tun wir nicht, und zwar nicht, weil wir schlüsselfertige Lösungen für falsch halten. Unser Leistungsumfang umfasst den Bereich, in dem ein Werk tatsächlich einen Mehrwert schafft: Konstruktion, Fertigung, Lieferung und Montage einer luftdichten, außen fertiggestellten Hülle, einschließlich der technischen Vorarbeiten an den Paneelen, sofern dies in den Zeichnungen vorgesehen ist.

Die Fundamente werden vor der Montage vor Ort gemäß unseren Zeichnungen errichtet, und sobald das Gebäude wetterfest ist, übernehmen lokale Fachbetriebe die vorschriftsmäßigen Installationen und den Innenausbau.

Würden wir im Ausland komplette schlüsselfertige Lösungen verkaufen, würden wir größtenteils dieselben lokalen Spezialisten beauftragen, die der Kunde auch direkt engagieren könnte, und unsere Marge auf deren Preise aufschlagen. Wir würden es vorziehen, wenn der Kunde dieses Geld und diese Kontrolle behält.

Auch später ergibt sich ein praktischer Vorteil: Wenn Jahre nach der Übergabe eine Kleinigkeit behoben werden muss, ist der Elektriker, der die Anlage installiert hat, vor Ort und nicht in einem anderen Land. Kurz gesagt: Wir konzentrieren uns auf die Aufgaben, bei denen wir nachweislich der beste Ansprechpartner sind.

Wenn Käufer Angebote vergleichen, achten sie häufig auf den umfassendsten Leistungsumfang. Ist das umfangreichste Angebot immer das günstigste?

Vitbūve: Nicht immer. Ein breiterer Anwendungsbereich bietet zwar Vorteile, kann jedoch auch zu mehr Vergabe von Unteraufträgen, einem größeren Koordinationsaufwand, einer stärkeren Risikobewertung bei der Preisgestaltung und weniger Transparenz hinsichtlich der tatsächlichen Kosten der einzelnen Teile führen.

Manchmal ist ein engerer, klarer definierter Aufgabenbereich vorteilhafter: Der Hersteller übernimmt die Konstruktion, die Fertigung und die Montage; lokale Fachleute kümmern sich um Fundamente, technische Anlagen und behördlich geregelte Arbeiten; und der Auftraggeber behält die direkte Kontrolle über die Auswahl der Ausstattungselemente und die lokalen Preise.

Jeder Teil des Projekts wird dann von der dafür am besten geeigneten Stelle übernommen.

Vier gängige Fertigstellungsgrade bei Fertighäusern

Wie sollten Käufer die verschiedenen Ausstattungsstufen einschätzen?

Vitbūve: Auf vier Ebenen finden Sie den Großteil des Angebots:

1. Baupaket: Ausschließlich die Holzrahmenelemente; in der Regel für Bauherren, die bereits einen eigenen Bauunternehmer haben.
2. Wetterfeste Hülle: Die Konstruktion wird von außen montiert und geschlossen, wobei die Fundamente und Innenräume vor Ort verbleiben.
3. Wetterfeste Außenhülle mit technischer Vorbereitung: In den Paneelen sind Wartungswege, Leitungskanäle oder Öffnungen vorgesehen, um spätere technische Arbeiten zu erleichtern.
4. Komplett aus einer Hand: Ein einziger Vertrag deckt den größtmöglichen Leistungsumfang ab, einschließlich der Koordination der lokalen Handwerker und der Endausbauarbeiten.

Der richtige Umfang hängt vom Kunden, vom Land, vom Grundstück, vom Budget und davon ab, inwieweit sich der Kunde einbringen möchte.

Fragen, die Sie stellen sollten, bevor Sie ein schlüsselfertiges Angebot annehmen

Was sollte ein Käufer fragen, bevor er ein komplettes „schlüsselfertiges“ Angebot annimmt?

Vitbūve: Sehr praktische Fragen:

• Welche Arbeiten werden vom eigenen Team des Auftragnehmers ausgeführt, und welche werden vor Ort an Subunternehmer vergeben?
• Für welche Gewerke ist eine örtliche Zulassung oder Abnahme erforderlich?
• Welche Posten sind im Preis nicht enthalten?
• Wie werden Änderungen an den Oberflächenmaterialien berechnet?
• Wer kümmert sich nach der Übergabe um kleinere Gewährleistungsfälle?
• Können Arbeiten an den Fundamenten, Versorgungsanschlüsse oder Innenausbauarbeiten stattdessen direkt mit lokalen Fachleuten vereinbart werden?

Diese Fragen machen das Projekt nicht komplizierter. Sie machen dessen tatsächliche Struktur bereits vor Vertragsunterzeichnung deutlich.

Die eigentliche Frage ist also nicht, ob „schlüsselfertig“ gut oder schlecht ist. Die eigentliche Frage ist, ob jeder Teil des Projekts dadurch verbessert wird, dass er in einen einzigen Vertrag aufgenommen wird. Manchmal ist das der Fall, manchmal nicht.

Das durchdachteste Fertigbauprojekt beginnt in der Regel mit einer klaren Abgrenzung des Leistungsumfangs: Was gehört in die Fabrik, was gehört auf die Baustelle und was möchte der Auftraggeber tatsächlich von jemand anderem koordinieren lassen?

 

Wer ist der richtige „Turnkey“-Kunde?

Wer ist also der richtige Kunde für einen kompletten schlüsselfertigen Service, und für wen könnte ein enger gefasster Fertigbauumfang besser geeignet sein?

Vitbūve: Die Komplettlösung „schlüsselfertig“ eignet sich in der Regel für Personen, die einen einzigen Ansprechpartner wünschen und nur begrenzt Zeit für die Koordination der vor Ort tätigen Auftragnehmer haben. Dies kann auch für einen Bauherrn sinnvoll sein, der in einem ihm unbekannten Markt baut und noch keine zuverlässigen Bauleute für die Fundamente, Elektriker, Installateure oder Handwerker für den Innenausbau kennt.

Dieser Kunde zieht es möglicherweise vor, die vertragliche Verantwortung in größerem Umfang einem einzigen Unternehmen zu übertragen, auch wenn ein Teil der Arbeiten letztendlich von Subunternehmern ausgeführt wird. Sie sind sich bewusst, dass diese Erleichterung mit einem zusätzlichen Koordinationsspielraum einhergeht, und haben kein Problem damit, die wichtigsten Entscheidungen hinsichtlich Gestaltung und Material frühzeitig zu treffen, damit der Auftragnehmer die Ausführung steuern kann.

Und wer dürfte am ehesten von einem enger gefassten Anwendungsbereich für Fertighäuser profitieren?

Vitbūve: Ein enger gefasster Auftragsumfang ist oft die richtige Wahl für einen Auftraggeber, der bereits über einen bewährten lokalen Bauunternehmer oder Projektleiter verfügt. Es kann auch die bessere Wahl für jemanden sein, der direkten Einfluss auf die Preise vor Ort haben möchte und es vorzieht, die Materialien für die Endausstattung selbst auszuwählen.

Dieser Auftraggeber hat in der Regel kein Problem damit, die Fundamente, die Anschlüsse an Versorgungsnetze, die technischen Installationen und die Innenausstattung separat zu organisieren. Möglicherweise sind sie bereit, ein höheres Maß an behördlicher Einmischung in Kauf zu nehmen, wenn dies im Gegenzug zu mehr Transparenz hinsichtlich der Kosten für das werkseitig gefertigte Haus und der Kosten für die vor Ort durchgeführten Arbeiten führt.

Somit trifft keine der beiden Kundengruppen eine falsche Entscheidung.

Vitbūve: Nein. Wenn ein Kunde Wert auf Einfachheit und eine zentrale Koordination legt, könnte sich die schlüsselfertige Lösung trotz der zusätzlichen Kosten lohnen. Wenn sie Wert auf Kostenkontrolle und die eigene Entscheidungsgewalt bei der Fertigstellung legen, ist ein enger gefasster Umfang mit lokaler Koordination oft der sinnvollere Weg.

Im Fertigbau ist das beste Projekt selten dasjenige mit der weitest gefassten Bezeichnung. Es ist das System, bei dem jede Verantwortung der Partei übertragen wird, die am besten dafür geeignet ist, diese wahrzunehmen.

 

Ein besonderer Dank gilt Vitbūve für den Beitrag zum Spassio-Wissensportal. Wenn Sie weitere Einblicke in die Fertigung von Fertigbauteilen gewinnen möchten, lesen Sie die Artikel und Fallstudien von Vitbūve in deren Blog.

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