12 minutes read
W Spassio pomagamy nabywcom domów prefabrykowanych zrozumieć nie tylko, co mogą zbudować, ale także jak faktycznie wygląda organizacja projektu. Niewiele jest słów, które budzą większe zamieszanie niż „pod klucz”. Brzmi to prosto: jedna umowa, jedna firma, jeden gotowy dom. W przypadku transgranicznego budownictwa prefabrykowanego rzeczywistość jest jednak bardziej złożona.
Aby wyjaśnić, co faktycznie obejmuje oferta „pod klucz”, jakie prace pozostają w zakresie lokalnym niezależnie od postanowień umowy oraz komu ten Model rzeczywiście odpowiada, firma Spassio przeprowadziła rozmowę z Vitbūve – producentem prefabrykowanych konstrukcji drewnianych, eksportującym swoje produkty na rynki europejskie.
Zacznijmy od samego słowa. Termin „pod klucz” brzmi dla nabywców bardzo uspokajająco: jedna umowa, jedna cena, jeden gotowy dom. Co ludzie powinni o tym wiedzieć?
Vitbūve: W międzynarodowym budownictwie prefabrykowanym dom nie jest wytwarzany i przekazywany w ramach jednego ciągłego procesu. Obejmuje to produkcję fabryczną, Transport i montaż na placu budowy, a następnie prace lokalne, regulowane instalacje techniczne oraz wykończenie wnętrz. Są to bardzo różne rodzaje prac. Jedna umowa może obejmować je pod jednym parasolem administracyjnym, ale nie oznacza to, że są to prace tego samego rodzaju.
Zatem pytanie nie dotyczy wyłącznie tego, czy dom może być oddany pod klucz, ale tego, co faktycznie obejmuje ta oferta.
Vitbūve: Dokładnie. Wielu nabywców pyta: „Czy można to zrealizować w systemie »pod klucz«?”. Lepszym pytaniem jest: które elementy projektu zyskają na jakości, zostaną zrealizowane szybciej lub będą bardziej opłacalne, jeśli zajmie się nimi Producent, a które stanowią prace lokalne, niezależnie od tego, kto uwzględni je w ofercie?
Firma Prefab wytwarza większość swojej wartości, zanim dom trafi na działkę. Projektowanie, planowanie materiałów, elementy konstrukcji drewnianej, okna, drzwi, warstwy izolacyjne oraz produkcja kontrolowana w fabryce charakteryzują się powtarzalnością i precyzją, a dodatkowym atutem są warunki panujące w fabryce oraz zespoły, które na co dzień pracują z tym samym systemem budowlanym. Właśnie w tym zakresie Producent ma prawdziwą przewagę.
Kupujący czasami Imagineją, że jedna umowa oznacza, iż wszystko wykonuje jeden zespół. Czy zazwyczaj tak jest?
Vitbūve: Zazwyczaj nie. Nawet w przypadku lokalnych inwestycji budowlanych termin „pod klucz” oznacza głównie koordynację. Główny wykonawca skupia ekipy zajmujące się fundamentami, elektryków, hydraulików, glazurników i inne branże, zapewniając klientowi jedną osobę kontaktową.
Usługa ta ma rzeczywistą wartość, ale nie jest bezpłatna. Jeśli podwykonawca ma opóźnienie, ktoś musi tym zająć się. Jeśli zmieniają się materiały wykończeniowe, ktoś musi dokonać ponownej wyceny i dostosować harmonogram. Jeśli po przekazaniu obiektu pojawi się drobny problem gwarancyjny, ktoś musi wziąć za to odpowiedzialność.
Wszystko to jest wliczone w cenę „pod klucz” jako koszty koordynacji, ryzyko i marża. Nie jest to niesprawiedliwe; tak właśnie funkcjonuje zawieranie umów. Jednak nabywca powinien wiedzieć, co kupuje.
Czy sytuacja wygląda inaczej, gdy Producent pochodzi z jednego kraju, a dom jest budowany w innym?
Vitbūve: Staje się to jeszcze bardziej oczywiste. Producent może wytworzyć precyzyjną konstrukcję szkieletową w kontrolowanych warunkach fabrycznych i sprawnie dostarczyć ją na inny rynek europejski. Właśnie w takich przypadkach prefabrykacja ma sens.
Jednak rzadko ma sens wysyłanie wszystkich fachowców zajmujących się wykończeniem za granicę. Sprowadzenie glazurnika lub elektryka z zagranicy zazwyczaj wiąże się z wyższymi kosztami niż zatrudnienie lokalnego specjalisty, a w przypadku zawodów podlegających regulacjom mogą oni potrzebować lokalnego uznania kwalifikacji lub certyfikatu, zanim będą mogli podpisać protokół odbioru prac.
W związku z tym zagraniczny wykonawca oferujący usługi „pod klucz” często zatrudnia tych samych lokalnych fachowców, których klient mógłby zatrudnić bezpośrednio. Prace te przechodzą następnie przez ręce wykonawcy, który je koordynuje, bierze za nie odpowiedzialność i dolicza marżę.
Dla niektórych klientów posiadanie jednej osoby kontaktowej jest tego warte. Dla innych jest to po prostu droższy sposób na zatrudnienie tej samej lokalnej siły roboczej.
Istnieje również pogląd, że rozwiązanie „pod klucz” pozwala nabywcy uniknąć podejmowania decyzji. Czy to realistyczne?
Vitbūve: Nie do końca. Przy budowie domu wciąż trzeba podjąć wiele decyzji: dotyczących podłóg, płytek, wyposażenia łazienek, gniazdek, oświetlenia, rozkładu kuchni, drzwi i kolorów. Termin „pod klucz” nie obejmuje wyboru tych elementów; ktoś nadal musi to zrobić.
Jeśli klient pozostaje zaangażowany, wygoda ma głównie charakter administracyjny: mniej firm, z którymi trzeba się kontaktować, ale te same decyzje do zatwierdzenia. Jeśli klient całkowicie się wycofa, wybór należy do wykonawcy, a decyzje te są zazwyczaj podyktowane dostępnością, relacjami z dostawcami i marżą, a nie osobistym gustem klienta.
Wydaje się to szczególnie istotne, jeśli chodzi o wnętrza.
Vitbūve: Tak właśnie jest. Panel ścienny albo jest zgodny z rysunkiem technicznym, albo nie. Element dachowy albo pasuje, albo nie. Natomiast odcień dachówki, szerokość fugi czy wysokość gniazdka mogą być technicznie poprawne, a mimo to nie odpowiadać wyobrażeniom klienta.
Właśnie dlatego proces wykończenia wymaga bardzo jasnej komunikacji. Im bardziej osobisty jest dany wybór, tym ważniejsze jest określenie, kto go dokonuje, kto go zatwierdza oraz w jaki sposób wyceniane są zmiany.
Praca w fabryce i na budowie opierają się więc na odmiennej logice.
Vitbūve: Tak, a granica między nimi jest dość naturalna. Konstrukcja szkieletowa świetnie nadaje się do transportu, ponieważ została zaprojektowana właśnie z myślą o transporcie: elementy ścienne i dachowe są produkowane z wyprzedzeniem, zabezpieczane, dostarczane i szybko montowane na miejscu budowy. Działki budowlane nie da się w ten sam sposób ujednolicić.
Weźmy na przykład najbardziej podstawowy materiał ze wszystkich: beton. Świeży beton zaczyna twardnieć już w momencie wymieszania i zazwyczaj trzeba go wlać w ciągu około półtorej do dwóch godzin, więc może być transportowany tylko na ograniczoną odległość od węzła betoniarskiego. Fundamenty są lokalne z przyczyn fizycznych, a nie z wyboru.
Ta sama zasada obowiązuje w pozostałej części serwisu. Projekt fundamentów zależy od rodzaju gruntu, głębokości przemarzania i poziomu wód gruntowych. Przyłącza mediów zależą od lokalnych sieci. Przepisy dotyczące instalacji elektrycznych i hydraulicznych różnią się w zależności od kraju przeznaczenia, a nawet widoczne elementy wyposażenia, takie jak gniazdka i przełączniki, najlepiej kupować na miejscu, aby były zgodne z lokalnymi normami.
Nie jest to wcale wada budownictwa prefabrykowanego. To po prostu granica między tym, co należy wykonać w fabryce, a tym, co należy wykonać na działce.
Gdzie sama firma Vitbūve wyznacza tę granicę? Czy oferujecie kompleksową realizację „pod klucz”?
Vitbūve: Nie zajmujemy się tym, ale nie dlatego, że uważamy, iż realizacja „pod klucz” jest niewłaściwa. Nasz zakres działalności obejmuje tę część, w której fabryka rzeczywiście wnosi wartość dodaną: projektowanie, produkcję, dostawę i montaż szczelnej, wykończonej z zewnątrz konstrukcji szkieletowej, wraz z przygotowaniem technicznym paneli tam, gdzie wymagają tego rysunki.
Fundamenty są wznoszone na miejscu przed montażem, zgodnie z naszymi rysunkami, a po zapewnieniu szczelności budynku lokalni fachowcy zajmują się wykonaniem instalacji podlegających przepisom oraz wykończeniem wnętrz.
Gdybyśmy sprzedawali za granicą kompletne rozwiązania „pod klucz”, w większości przypadków zlecalibyśmy prace tym samym lokalnym specjalistom, których klient mógłby zatrudnić bezpośrednio, a do ich cen doliczalibyśmy naszą marżę. Wolimy jednak, aby to klient zatrzymał te pieniądze i zachował kontrolę nad projektem.
Jest w tym też praktyczna korzyść na przyszłość: gdy po latach od przekazania obiektu pojawi się drobna sprawa wymagająca uwagi, elektryk, który to zainstalował, będzie w pobliżu, a nie w innym kraju. Krótko mówiąc: zajmujemy się tymi zadaniami, w których wyraźnie jesteśmy najlepsi.
Kiedy nabywcy porównują oferty, często zwracają uwagę na jak najszerszy zakres usług. Czy oferta o najszerszym zakresie zawsze jest najkorzystniejsza?
Vitbūve: Nie zawsze. Szerszy zakres prac zapewnia wygodę, ale może też oznaczać większy udział podwykonawców, większy margines koordynacyjny, wyższe ceny uwzględniające ryzyko oraz mniejszą przejrzystość co do rzeczywistych kosztów poszczególnych elementów.
Czasami węższy i jaśniej określony zakres zadań jest bardziej efektywny: Producent zajmuje się projektem konstrukcyjnym, produkcją i montażem; lokalni specjaliści zajmują się fundamentami, instalacjami technicznymi i pracami podlegającymi regulacjom prawnym; a klient zachowuje bezpośrednią kontrolę nad wyborem wykończeń i lokalnymi cenami.
Każdy element projektu jest następnie realizowany przez podmiot najlepiej do tego przystosowany.
Cztery typowe poziomy wykończenia domów prefabrykowanych
Jak nabywcy powinni podchodzić do różnych stopni wykończenia?
Vitbūve: Cztery poziomy obejmują większość ofert:
- Pakiet konstrukcyjny: Wyłącznie elementy szkieletu drewnianego, zazwyczaj dla klientów, którzy mają już własnego wykonawcę.
- Powłoka chroniąca przed warunkami atmosferycznymi: Konstrukcja jest montowana i zamykana od zewnątrz, przy czym fundamenty i wnętrza pozostają na miejscu.
- Powłoka odporna na warunki atmosferyczne z przygotowaniem pod instalacje techniczne: w panelach wykonano trasy serwisowe, kanały instalacyjne lub otwory, aby ułatwić późniejsze prace techniczne.
- Kompleksowa realizacja „pod klucz”: Jedna umowa obejmuje jak najszerszy zakres prac, w tym koordynację prac lokalnych wykonawców oraz prace wykończeniowe.
Odpowiedni poziom zależy od klienta, kraju, działki, budżetu oraz tego, w jakim stopniu klient chce się zaangażować.
Pytania, które należy zadać przed przyjęciem oferty „pod klucz”
O co powinien zapytać nabywca przed przyjęciem oferty typu „pod klucz”?
Vitbūve: Bardzo praktyczne pytania:
- Które prace są wykonywane przez własny zespół wykonawcy, a które zlecane są lokalnym podwykonawcom?
- Które zawody wymagają uzyskania lokalnego certyfikatu lub przejścia kontroli?
- Jakie pozycje nie są wliczone w cenę?
- Jak wyceniane są zmiany dotyczące materiałów wykończeniowych?
- Kto zajmuje się drobnymi sprawami gwarancyjnymi po przekazaniu nieruchomości?
- Czy zamiast tego można uzgodnić kwestie związane z fundamentami, instalacjami lub wykończeniem wnętrz bezpośrednio z lokalnymi specjalistami?
Te pytania nie komplikują projektu. Pozwalają one dostrzec jego rzeczywistą strukturę jeszcze przed podpisaniem umowy.
Tak więc prawdziwe pytanie nie brzmi, czy rozwiązanie „pod klucz” jest dobre, czy złe. Prawdziwe pytanie dotyczy tego, czy umieszczenie poszczególnych elementów projektu w ramach jednej umowy przyczynia się do ich poprawy. Czasami tak jest, a czasami nie.
Najlepiej zaplanowany projekt z wykorzystaniem elementów prefabrykowanych zazwyczaj zaczyna się od jasnego podziału zakresu prac: co należy wykonać w fabryce, co na placu budowy, a co klient naprawdę chce, aby koordynowała inna osoba.
Kim jest idealny klient zainteresowany rozwiązaniem „pod klucz”?
Kto zatem jest odpowiednim klientem dla kompleksowej usługi „pod klucz”, a komu bardziej odpowiadałby węższy zakres usług związanych z prefabrykatami?
Vitbūve: Rozwiązanie „pod klucz” zazwyczaj sprawdza się w przypadku osób, które chcą mieć jednego głównego partnera do kontaktów i dysponują ograniczonym czasem na koordynację prac lokalnych wykonawców. Może to być również sensowne rozwiązanie dla klienta, który realizuje inwestycję na nieznanym rynku i nie zna jeszcze sprawdzonych wykonawców fundamentów, elektryków, hydraulików ani ekip wykończeniowych.
Klient ten może preferować powierzenie szerszej odpowiedzialności umownej jednej firmie, nawet jeśli część prac jest ostatecznie wykonywana przez podwykonawców. Rozumie on, że ta wygoda wiąże się z dodatkowym nakładem pracy związanym z koordynacją, i nie ma nic przeciwko podjęciu głównych decyzji dotyczących projektu i materiałów na wczesnym etapie, aby wykonawca mógł zarządzać realizacją zadania.
A kto ma większe szanse na skorzystanie z węższego zakresu prefabrykacji?
Vitbūve: Węższy zakres prac często odpowiada klientom, którzy mają już sprawdzonego lokalnego wykonawcę lub kierownika projektu. Może to być również lepszy wybór dla osób, które chcą mieć bezpośrednią kontrolę nad lokalnymi cenami i wolą samodzielnie wybierać materiały wykończeniowe.
Taki klient zazwyczaj nie ma nic przeciwko temu, by osobno zorganizować prace związane z fundamentami, przyłączami mediów, instalacjami technicznymi i wykończeniem wnętrz. Może zgodzić się na większy udział w sprawach administracyjnych w zamian za większą przejrzystość w zakresie rozróżnienia kosztów domu produkowanego fabrycznie od kosztów prac wykonywanych na miejscu.
Żadna z tych grup klientów nie dokonuje więc złego wyboru.
Vitbūve: Nie. Jeśli klient ceni sobie prostotę i koordynację z jednym podmiotem, opcja „pod klucz” może być warta dodatkowych kosztów. Jeśli natomiast zależy mu na kontroli kosztów i osobistej kontroli nad decyzjami dotyczącymi wykończenia, rozsądniejszym rozwiązaniem jest często węższy zakres prac połączony z lokalną koordynacją.
W budownictwie prefabrykowanym najlepszym projektem rzadko jest ten, który ma najszerszy zakres. Najlepszy jest ten, w którym każda odpowiedzialność spoczywa na podmiocie najlepiej nadającym się do jej sprawowania.
Szczególne podziękowania kierujemy do firmy Vitbūve za wkład w rozwój centrum wiedzy Spassio. Aby uzyskać więcej informacji na temat produkcji elementów prefabrykowanych, zapraszamy do zapoznania się z artykułami i studiami przypadków firmy Vitbūve zamieszczonymi na jej blogu.
