Kant-en-klare prefabwoningen: een gesprek tussen Spassio en Vitbūve

11 minutes read

Bij Spassio helpen we kopers van prefabwoningen niet alleen te begrijpen wat ze kunnen bouwen, maar ook hoe het project daadwerkelijk is opgezet. Er zijn maar weinig woorden die voor meer verwarring zorgen dan ‘turnkey’. Het klinkt simpel: één contract, één bedrijf, één kant-en-klare woning. Bij grensoverschrijdende prefab-bouw is de werkelijkheid veel complexer.

Om duidelijk te krijgen wat een kant-en-klaar aanbod precies inhoudt, welke werkzaamheden altijd lokaal blijven, ongeacht wat er in het contract staat, en voor wie dit Model werkelijk geschikt is, sprak Spassio met Vitbūve, een fabrikant van geprefabriceerde houtskeletbouw die naar Europese markten exporteert.

---

Laten we beginnen met het woord zelf. “Kant-en-klaar” klinkt erg geruststellend voor kopers: één contract, één prijs, één kant-en-klare woning. Wat moeten mensen hierover weten?

Vitbūve: In de internationale prefab-bouw wordt een huis niet in één doorlopend proces geproduceerd en opgeleverd. Er is sprake van productie in de fabriek, Transport en montage op de bouwplaats, en vervolgens lokale werkzaamheden, gereglementeerde technische installaties en de afwerking van het interieur. Dit zijn heel verschillende soorten werk. Eén contract kan ervoor zorgen dat ze onder één administratieve paraplu vallen, maar dat betekent nog niet dat het om hetzelfde soort werk gaat.

De vraag is dus niet alleen of een huis kant-en-klaar kan zijn, maar ook wat er precies in het aanbod is inbegrepen.

Vitbūve: Precies. Veel kopers vragen: „Kan dit kant-en-klaar worden gebouwd?” Een betere vraag is: welke onderdelen van het project worden beter, sneller of kostenefficiënter als ze door de fabrikant worden uitgevoerd, en welke onderdelen zijn lokaal werk, ongeacht wie ze in de offerte opneemt?

Prefab creëert het grootste deel van zijn waarde nog voordat het huis op het perceel wordt geplaatst. Techniek, materiaalplanning, houtskeletelementen, ramen, deuren, isolatielagen en fabrieksgestuurde productie zijn reproduceerbaar en nauwkeurig, en profiteren van de omstandigheden in de fabriek en van teams die dagelijks met hetzelfde bouwsysteem werken. Dat is waar een fabrikant een echt voordeel heeft.

Kopers imagine soms dat één contract ook betekent dat één team alles voor zijn rekening neemt. Is dat meestal zo?

Vitbūve: Meestal niet. Zelfs in de lokale bouwsector staat ‘kant-en-klaar’ vooral voor coördinatie. Een hoofdaannemer brengt funderingsploegen, elektriciens, loodgieters, tegelzetters en andere vakmensen bij elkaar en biedt de opdrachtgever één aanspreekpunt.

Die dienst heeft echte waarde, maar is niet gratis. Als een onderaannemer vertraging oploopt, moet iemand daar iets aan doen. Als de afwerkingsmaterialen veranderen, moet iemand de prijzen aanpassen en de planning herzien. Als er na de oplevering een klein garantieprobleem optreedt, moet iemand daarvoor de verantwoordelijkheid nemen.

Dat alles is in de kant-en-klare prijs inbegrepen als coördinatie, risico en marge. Dat is niet oneerlijk; zo werkt het bij aanbestedingen nu eenmaal. Maar de koper moet wel weten wat hij koopt.

Verandert het beeld als de fabrikant in het ene land is gevestigd en het huis in een ander land wordt gebouwd?

Vitbūve: Het wordt nog duidelijker. Een fabrikant kan onder gecontroleerde fabrieksomstandigheden een nauwkeurig vervaardigde constructieschil produceren en deze op efficiënte wijze naar een andere Europese markt verzenden. Dat is precies waar prefabricage zinvol is.

Maar het is zelden zinvol om elk afwerkingsproces over de grens te verplaatsen. Het inhuren van een tegelzetter of elektricien uit het buitenland kost doorgaans meer dan het inhuren van een lokale vakman, en in gereglementeerde beroepen moeten zij mogelijk over een lokale erkenning of certificering beschikken voordat zij het werk mogen aftekenen.

Het komt dus vaak voor dat een buitenlandse turnkey-aannemer uiteindelijk dezelfde lokale vakmensen inhuurt die de opdrachtgever ook rechtstreeks had kunnen inhuren. Dat lokale werk wordt vervolgens door de aannemer afgehandeld, die het coördineert, de verantwoordelijkheid ervoor op zich neemt en er een marge op berekent.

Voor sommige klanten is één aanspreekpunt dat zeker waard. Voor anderen is het simpelweg een duurdere manier om dezelfde lokale arbeidskrachten in te huren.

Daarnaast bestaat ook de opvatting dat ‘turnkey’ de koper de mogelijkheid biedt om zich niet met beslissingen bezig te houden. Is dat realistisch?

Vitbūve: Niet helemaal. Bij het inrichten van een huis moeten er nog steeds veel keuzes worden gemaakt: vloeren, tegels, sanitair, stopcontacten, verlichting, de indeling van de keuken, deuren en kleuren. Het woord ‘turnkey’ kiest die dingen niet uit; dat moet nog steeds door iemand worden gedaan.

Als de klant bij het proces betrokken blijft, is het voordeel vooral van administratieve aard: er hoeven minder bedrijven te worden benaderd, maar er moeten wel dezelfde keuzes worden goedgekeurd. Als de opdrachtgever zich volledig terugtrekt, maakt de aannemer de keuzes, en die keuzes worden doorgaans bepaald door beschikbaarheid, relaties met leveranciers en winstmarge, in plaats van door de persoonlijke smaak van de opdrachtgever.

Dat klinkt vooral gevoelig als het om interieurs gaat.

Vitbūve: Dat klopt. Een wandpaneel komt overeen met de technische tekening, of juist niet. Een dakelement past, of het past niet. Maar de kleur van een tegel, een voeg of de hoogte van een stopcontact kan technisch gezien correct zijn en toch niet overeenkomen met wat de klant zich had voorgesteld.

Daarom is bij de afwerking zeer duidelijke communicatie van groot belang. Hoe persoonlijker de keuze, hoe belangrijker het is om vast te leggen wie de keuze maakt, wie deze goedkeurt en hoe wijzigingen worden doorberekend.

Fabriekswerk en werk op de bouwplaats volgen dus een andere logica.

Vitbūve: Ja, en de scheidslijn tussen beide is vrij natuurlijk. Een houtskeletbouwconstructie leent zich uitstekend voor transport, omdat ze speciaal daarvoor is ontworpen: wand- en dakelementen worden vooraf vervaardigd, beschermd vervoerd, geleverd en ter plaatse snel gemonteerd. Een bouwkavel kan niet op dezelfde manier worden gestandaardiseerd.

Neem het meest elementaire materiaal dat er bestaat: beton. Vers beton begint te harden zodra het is gemengd en moet doorgaans binnen ongeveer anderhalf tot twee uur worden gestort; het kan dus slechts over een beperkte afstand vanaf de betoncentrale worden vervoerd. Funderingen zijn lokaal vanuit het oogpunt van de natuurkunde, niet vanuit een voorkeur.

Diezelfde logica is ook in de rest van de website terug te vinden. Het ontwerp van de funderingen hangt af van de bodem, de vorstdiepte en het grondwater. Nutsaansluitingen zijn afhankelijk van de lokale netwerken. De voorschriften op het gebied van elektriciteit en sanitair verschillen per land van bestemming, en zelfs zichtbare onderdelen zoals stopcontacten en schakelaars kunt u het beste ter plaatse aanschaffen, zodat ze aan de lokale normen voldoen.

Dit alles is geenszins een tekortkoming van de prefab-bouw. Het is simpelweg de scheidslijn tussen wat in de fabriek thuishoort en wat op het perceel thuishoort.

Waar trekt Vitbūve zelf die grens? Bieden jullie een volledige kant-en-klare oplossing aan?

Vitbūve: Dat doen we niet, en niet omdat we vinden dat ‘kant-en-klaar’ verkeerd is. Ons werkterrein omvat het deel waar een fabriek daadwerkelijk toegevoegde waarde levert: engineering, productie, levering en montage van een luchtdichte, aan de buitenzijde afgewerkte schil, met technische voorbereidingen in de panelen waar de tekeningen dat voorschrijven.

De funderingen worden ter plaatse aangelegd vóór de montage, volgens onze tekeningen, en zodra het gebouw weerbestendig is, zorgen lokale vakmensen voor de voorgeschreven installaties en de afwerking van het interieur.

Als we in het buitenland kant-en-klare oplossingen zouden verkopen, zouden we in feite vooral dezelfde lokale specialisten inschakelen die de klant ook rechtstreeks zou kunnen inhuren, en zouden we onze marge bovenop hun prijzen rekenen. We hebben liever dat de klant dat geld en die zeggenschap behoudt.

Ook op de lange termijn levert dit een praktisch voordeel op: als er jaren na de oplevering iets kleins moet worden gerepareerd, is de elektricien die het heeft geïnstalleerd vlakbij, en niet in het buitenland. Kort gezegd: we richten ons op de opdrachten waarbij we aantoonbaar de beste partij zijn om ze uit te voeren.

Wanneer kopers aanbiedingen vergelijken, letten ze vaak op de meest uitgebreide omvang. Is het breedste aanbod altijd de beste keuze?

Vitbūve: Niet altijd. Een bredere reikwijdte biedt gemak, maar kan ook leiden tot meer uitbesteding, meer coördinatiemarge, meer risicoprijszetting en minder transparantie over wat elk onderdeel daadwerkelijk kost.

Soms is een beperktere, duidelijkere werkingssfeer sterker: de fabrikant zorgt voor het ontwerp, de productie en de montage; lokale specialisten zorgen voor de funderingen, de technische installaties en de werkzaamheden waarvoor vergunningen vereist zijn; en de opdrachtgever behoudt de directe zeggenschap over de afwerkingskeuzes en de lokale prijzen.

Elk onderdeel van het project wordt vervolgens uitgevoerd door de partij die daarvoor het meest geschikt is.

Vier veelvoorkomende afwerkingsniveaus bij prefabwoningen

Hoe moeten kopers de verschillende afwerkingsniveaus in ogenschouw nemen?

Vitbūve: De vier niveaus omvatten het grootste deel van het aanbod:

1. Constructiepakket: Alleen de elementen van het houtskelet, meestal voor opdrachtgevers die al een eigen aannemer hebben.
2. Weersbestendige buitenmantel: De constructie wordt van buitenaf gemonteerd en afgesloten, terwijl de funderingen en het interieur ter plaatse blijven.
3. Weerbestendige behuizing met technische voorzieningen: In de panelen zijn serviceroutes, kabelgoten of openingen aangebracht, zodat latere technische werkzaamheden gemakkelijker kunnen worden uitgevoerd.
4. Volledig kant-en-klaar: één contract dekt een zo breed mogelijk pakket aan werkzaamheden, inclusief de coördinatie van lokale vakmensen en de afwerking.

Het juiste niveau hangt af van de klant, het land, het perceel, het budget en de mate waarin de klant betrokken wil zijn.

Vragen die u moet stellen voordat u een kant-en-klaar aanbod accepteert

Wat moet een koper vragen voordat hij een volledig kant-en-klaar aanbod accepteert?

Vitbūve: Heel praktische vragen:

• Welke werkzaamheden worden uitgevoerd door het eigen team van de aannemer en welke worden ter plaatse uitbesteed?
• Voor welke beroepen is een lokale certificering of keuring vereist?
• Welke artikelen zijn niet bij de prijs inbegrepen?
• Hoe worden wijzigingen in de afwerkingsmaterialen in rekening gebracht?
• Wie behandelt kleine garantieklachten na de oplevering?
• Kunnen funderingen, nutsvoorzieningen of interieurs in plaats daarvan rechtstreeks met lokale specialisten worden geregeld?

Deze vragen maken het project niet ingewikkelder. Ze maken de werkelijke structuur ervan zichtbaar voordat het contract wordt ondertekend.

De echte vraag is dus niet of ‘turnkey’ goed of slecht is. De echte vraag is of elk onderdeel van het project erop vooruitgaat door het in één contract onder te brengen. Soms wel, soms niet.

Het slimste prefab-project begint meestal met een duidelijke afbakening van de werkzaamheden: wat gebeurt er in de fabriek, wat gebeurt er op de bouwplaats, en wat wil de opdrachtgever echt door iemand anders laten coördineren.

 

Wie is de juiste klant voor een kant-en-klare oplossing?

Wie is dan de juiste klant voor een volledige kant-en-klare oplossing, en voor wie is een beperktere prefab-oplossing wellicht geschikter?

Vitbūve: Een volledig kant-en-klaar project is over het algemeen geschikt voor iemand die één aanspreekpunt wil en weinig tijd heeft om lokale aannemers te coördineren. Het kan ook zinvol zijn voor een klant die op een onbekende markt bouwt en nog geen betrouwbare aannemers voor funderingen, elektriciens, loodgieters of afwerkingsteams kent.

Die klant geeft er wellicht de voorkeur aan om de contractuele verantwoordelijkheid in bredere zin bij één bedrijf te leggen, zelfs als een deel van het werk uiteindelijk door onderaannemers wordt uitgevoerd. Ze beseffen dat dit gemak gepaard gaat met een extra coördinatiemarge en vinden het prima om de belangrijkste beslissingen over het ontwerp en de materialen al in een vroeg stadium te nemen, zodat de aannemer de uitvoering kan regelen.

En voor wie is de kans het grootst dat hij of zij baat heeft bij een beperktere reikwijdte van prefabricage?

Vitbūve: Een beperktere opdrachtomvang is vaak geschikt voor een opdrachtgever die al een vertrouwde lokale aannemer of projectmanager heeft. Het kan ook de betere keuze zijn voor iemand die rechtstreeks invloed wil uitoefenen op de lokale prijzen en er de voorkeur aan geeft om de afwerkingsmaterialen zelf uit te kiezen.

De klant vindt het doorgaans prima om de funderingen, de nutsaansluitingen, de technische installaties en het interieur apart te regelen. Ze zouden meer administratieve bemoeienis kunnen accepteren in ruil voor meer transparantie tussen de kosten van de in de fabriek geproduceerde woning en de kosten van de ter plaatse uitgevoerde werkzaamheden.

Geen van beide soorten klanten maakt dus een verkeerde keuze.

Vitbūve: Nee. Als een klant waarde hecht aan eenvoud en coördinatie via één aanspreekpunt, kan een kant-en-klare oplossing de extra kosten waard zijn. Als zij waarde hechten aan kostenbeheersing en zelfstandig kunnen beslissen over de afwerking, is een beperktere reikwijdte met lokale coördinatie vaak de slimste keuze.

Bij prefab-bouw is het beste project zelden het project met de breedste omschrijving. Het is het systeem waarbij elke verantwoordelijkheid wordt toevertrouwd aan de partij die daarvoor het meest geschikt is.

 

Onze bijzondere dank gaat uit naar Vitbūve voor hun bijdrage aan het Spassio-kennisplatform. Voor meer informatie over prefabproductie kun je de artikelen en casestudy’s van Vitbūve op hun blog bekijken.

Sharing is caring!