7 minutes read
Kjøpere bruker flere uker på å sammenligne plantegninger. De bruker flere dager på å sammenligne overflatebehandlinger, kledningsalternativer og vindusspesifikasjoner.
Nesten ingen av disse tankene dreier seg om et langt mer konkret spørsmål: Vil dette selskapet fortsatt eksistere når lånet skal betales tilbake?
Det burde det. Bygg- og anleggsbransjen og produksjonsindustrien er kapitalintensive næringer som opererer med små marginer, og begge er uvanlig utsatt for råvaresjokk, forsyningsforstyrrelser og den typen likviditetsproblemer som ikke har noe med designkvaliteten å gjøre.
Når en produsent går konkurs midt i byggeprosessen, sitter kjøperen vanligvis igjen med en halvferdig bygning, et forskudd som har gått tapt sammen med selskapet, og svært lite rettslig grunnlag å støtte seg på.
Ingenting av det fremgår av en brosjyre. Slik fungerer det, hvis man vet hvor man skal lete.
Hvorfor produsenter mislykkes oftere enn kjøperne forventer
Kostnadene ved prefabrikert bygging ligger hovedsakelig i begynnelsen av prosjektet. Fabrikker, verktøy og faglært arbeidskraft må alle betales for lenge før en bolig blir overlevert, og en stor del av disse utgiftene påløper før den endelige fakturaen blir betalt.
Mange produsenter bruker kundeinnskudd til å finansiere nettopp den produksjonen som innskuddene er knyttet til – et system som fungerer godt inntil en konjunkturnedgang, et svakt kvartal med få ordrer eller en kraftig økning i råvarekostnadene forstyrrer forløpet.
Mindre og nyere produsenter bærer en større del av denne risikoen enn etablerte aktører, ganske enkelt fordi de har mindre reserver og færre prosjekter som pågår samtidig, og dermed ikke kan kompensere for en dårlig måned.
Det er ikke et argument for å kjøpe utelukkende fra store, veletablerte firmaer; noen av de beste designarbeidene i denne bransjen kommer fremdeles fra små studioer. Dette er et argument for å betrakte finansiell due diligence som en naturlig del av prosessen, uansett hvor solid porteføljen ser ut.
Har du byggeplaner?
Svar på noen spørsmål om prosjektet ditt og få tilbud fra produsenter i nettverket vårt.
FÅ TILBUDBegynn med det offentlige registeret
Nesten alle land fører et offentlig selskapsregister, og det tar bare noen få minutter å sjekke det: registreringsstatus, stiftelsesdato, om selskapet er aktivt, oppløst eller befinner seg i en insolvensprosess.
Dette trinnet utelukker det verste scenariet – en virksomhet som på papiret allerede er avviklet, men som fortsatt driver en aktiv nettside og tar imot innskudd.
De fleste registre viser også utestående pant, uavklarte rettsavgjørelser eller konkursbegjæringer. Hvis en produsent er uklar om sitt registrerte juridiske navn, eller om hvilken enhet du faktisk inngår avtale med, bør du betrakte dette som en opplysning i seg selv.
Hvor lenge har de egentlig holdt på med byggingen?
Et selskap kan beskrive seg selv som «etablert siden 2015», selv om det bare har bygget boliger de siste to årene. I markedsføringstekster blir det ofte uklarhet rundt forskjellen mellom når en bedrift ble stiftet og når den begynte å drive med det den i dag selger.
Spør hvor lenge de har produsert akkurat dette produktet, ikke hvor lenge selskapet har eksistert generelt. En produsent som for halvannet år siden skiftet fokus fra hagehus, har en annen risikoprofil enn en som har bygget modulhus i et tiår.
Det er også verdt å spørre hvor mange enheter som faktisk er ferdigstilt og levert, i stedet for hvor mange som er «i produksjon». En stor ordrebok med få fullførte leveranser kan være et tegn på at bedriften har påtatt seg mer enn den for øyeblikket har midler til å finansiere.
Anmeldelser gir deg mer informasjon enn anbefalinger gjør
Kundeanmeldelser på produsentens egen nettside er den minst pålitelige kilden som finnes, av den åpenbare grunn at ingen bedrifter offentliggjør klagene.
Uavhengige anmeldelser på Trustpilot, Google eller lokale forbrukersider har langt større verdi, særlig når man filtrerer etter hvor nylig de er skrevet. En produsent som fikk strålende anmeldelser for tre år siden, men som siden har vært helt stille, kan ganske enkelt ha trappet ned virksomheten – eller kanskje være i vanskeligheter.
Det sterkeste signalet er imidlertid en produsent som er villig til å sette deg i direkte kontakt med to eller tre nylige kunder. Det er helt normalt at man er litt tilbakeholden; kjøpere legger vekt på personvernet sitt. Å kategorisk nekte å ta kontakt i det hele tatt er ikke det.
Ta en tur til fabrikken, hvis du har mulighet til det
Tjue minutter på et produksjonsgulv gir deg mer kunnskap enn en uke med søk på nettet. Se etter:
- Det pågår synlige arbeider, i stedet for et område som ser ut til å være underutnyttet
- Komponenter som er produsert internt, i stedet for å bli laget av underleverandører hvis stabilitet man ikke kan kontrollere
- Moderne utstyr, i stedet for tegn på en virksomhet som ikke har investert på flere år
Hvis det ikke er praktisk å komme på besøk, kan du i stedet be om en videovisning. En produsent som har tillit til sin egen drift, vil vanligvis gå med på det uten mye oppstyr. En som går i stå, eller som bare viser glansfulle markedsføringsklipp, er verdt å se nærmere på.
Les betalingsplanen som et risikodokument
Dette er den delen de fleste kjøpere hopper over, og den er viktigere enn nesten alt annet her.
Et stort forskuddsbeløp – femti prosent eller mer – der restbeløpet først skal betales ved levering, legger nesten hele risikoen på din side fra første dag.
En trinnvis tidsplan knyttet til verifiserbare milepæler har motsatt effekt. Det gir deg en utvei på hvert trinn der noe kan gå galt.
Innskudd, bestilt materiale, ferdigstilt konstruksjon, ferdigstillelse på fabrikken, levering: hvert trinn utgjør et naturlig kontrollpunkt.
Spør hva som skjer, i henhold til avtalen, dersom produsenten ikke kan levere til et av disse stedene, og om en del av betalingen din kan holdes i depot hos en tredjepart i stedet for å gå direkte inn på selskapets egen konto. Escrow er mer vanlig i noen markeder enn i andre, men det koster ingenting å spørre.
Garantier fungerer bare hvis det er noen igjen som kan innfri dem
En strukturgaranti som støttes av produsenten selv, er bare så god som produsenten selv. En forsikring som er tegnet hos et uavhengig forsikringsselskap, gir deg fortsatt beskyttelse selv om selskapet senere går konkurs.
Kjøpere spør sjelden om hvilken type de blir tilbudt, hovedsakelig fordi temaet sjelden kommer opp av seg selv i salgssamtaler.
Noen mønstre som bør betraktes som advarsler
- Press for å inngå avtalen raskt — «denne prisen gjelder bare frem til fredag» — kombinert med krav om et stort forskudd
- Uklarhet rundt det registrerte firmanavnet
- Et kategorisk avslag på å arrangere noen form for fabrikkbesøk eller samtale med eksisterende kunder
Ingen av disse faktorene alene utelukker en produsent, men to eller tre av dem til sammen er grunn nok til å ta det med ro før man signerer noe.
Den korte versjonen
- Hvor mange boliger har selskapet overlevert de siste tolv månedene, sammenlignet med hvor mange som for tiden er under bygging?
- Kan du snakke med to kunder som nylig har mottatt leveransen?
- Hvor stor andel av prisen utgjør depositumet, og blir noen del av dette holdt i depot?
- Hva skjer hvis selskapet ikke klarer å fullføre prosjektet?
- Er garantien dekket av selskapet selv, eller av et forsikringsselskap som står bak?
En selvsikker og veletablert produsent vil svare på alle fem spørsmålene uten å nøle. En som bare svarer på to eller tre spørsmål, sier deg noe – enten vedkommende mener det eller ikke.
Hva dette innebærer for deg
Ingenting av dette kan erstatte gleden ved å velge et design du elsker. Det betyr ganske enkelt å velge et produkt fra en produsent som sannsynligvis fortsatt vil være på markedet om et år.
Hvis det føles som om det er for mye å ta på seg alene å gå gjennom alt dette, er det nettopp dette grunnarbeidet teamet vårt hos Spassio utfører før en produsent i det hele tatt kommer i kontakt med en kjøper.
Ta kontakt, så hjelper vi deg med å finne en som passer til prosjektet ditt og som allerede er godkjent.
