Bevor Sie unterschreiben: So prüfen Sie, ob ein Hersteller tatsächlich liefern kann

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Käufer verbringen Wochen damit, Grundrisse zu vergleichen. Sie verbringen Tage damit, Oberflächen, Verkleidungsoptionen und Fensterspezifikationen zu vergleichen.

Kaum ein Teil dieser Zeit wird einer weitaus einfacheren Frage gewidmet: Wird dieses Unternehmen noch bestehen, wenn die Fälligkeit des Darlehens eintritt?

Das sollte es. Das Baugewerbe und die Hersteller sind kapitalintensive Branchen, die mit knappen Gewinnspannen arbeiten, und beide sind in ungewöhnlich hohem Maße Materialpreisschwankungen, Lieferengpässen und Liquiditätsengpässen ausgesetzt, die nichts mit der Qualität der Konstruktion zu tun haben.

Wenn ein Hersteller mitten in der Bauphase ausfällt, bleibt der Käufer in der Regel auf einem halbfertigen Bauwerk sitzen, einer Anzahlung, die mit dem Unternehmen verloren gegangen ist, und hat kaum rechtliche Handhabe.

Nichts davon findet sich in einer Broschüre. So funktioniert es, wenn Sie wissen, wo Sie suchen müssen.

Warum Hersteller häufiger scheitern, als Käufer erwarten

Bei der Fertigbauweise erfolgt der Großteil der Arbeiten zu Beginn. Fabriken, Werkzeuge und Fachkräfte müssen bereits lange vor der Auslieferung eines Hauses bezahlt werden, und ein Großteil dieser Ausgaben fällt an, bevor die Schlussrechnung beglichen wird.

Viele Hersteller nutzen Kundenanzahlungen zur Finanzierung genau jener Produktion, auf die sich diese Anzahlungen beziehen – ein System, das gut funktioniert, bis ein Konjunkturabschwung, ein schwaches Auftragsquartal oder ein sprunghafter Anstieg der Rohstoffkosten den Ablauf stört.

Kleinere und jüngere Hersteller tragen ein größeres Risiko als etablierte Unternehmen, schlichtweg, weil sie über weniger Rücklagen und weniger parallel laufende Projekte verfügen, um einen schlechten Monat abzufedern.

Das ist kein Argument dafür, ausschließlich bei großen, seit Jahrzehnten bestehenden Unternehmen einzukaufen; einige der besten Designarbeiten in dieser Branche stammen nach wie vor aus kleinen Studios. Dies spricht dafür, die finanzielle Due Diligence als festen Bestandteil des Prozesses zu betrachten, unabhängig davon, wie solide das Portfolio auch erscheinen mag.

Beginnen Sie mit den öffentlich zugänglichen Unterlagen

Nahezu jedes Land unterhält ein öffentliches Handelsregister, dessen Abfrage nur wenige Minuten in Anspruch nimmt: Registrierungsstatus, Gründungsdatum sowie die Angabe, ob das Unternehmen aktiv ist, aufgelöst wurde oder sich in einem Insolvenzverfahren befindet.

Dieser eine Schritt schließt den schlimmsten Fall aus – ein Unternehmen, das auf dem Papier bereits seine Geschäftstätigkeit eingestellt hat, aber weiterhin eine aktive Website betreibt und Einzahlungen entgegennimmt.

In den meisten Registern sind zudem noch bestehende Pfandrechte, nicht abgewickelte Urteile oder Insolvenzanträge aufgeführt. Sollte ein Hersteller keine genauen Angaben zu seinem eingetragenen Firmennamen machen oder dazu, mit welcher juristischen Person Sie tatsächlich einen Vertrag abschließen würden, betrachten Sie dies als einen Hinweis an sich.

Seit wann bauen sie eigentlich schon?

Ein Unternehmen kann sich selbst als „seit 2015 gegründet“ bezeichnen, obwohl es erst seit zwei Jahren Häuser baut. In Werbetexten wird der Unterschied zwischen dem Zeitpunkt der Unternehmensgründung und dem Zeitpunkt, zu dem das Unternehmen begann, das anzubieten, was es heute verkauft, häufig verwischt.

Fragen Sie, wie lange das Unternehmen bereits dieses konkrete Produkt herstellt, und nicht, wie lange das Unternehmen insgesamt besteht. Ein Hersteller, der vor achtzehn Monaten seine Geschäftstätigkeit von Gartenhäusern auf ein anderes Geschäftsfeld verlagert hat, weist ein anderes Risikoprofil auf als ein Unternehmen, das seit einem Jahrzehnt Modulhäuser baut.

Es lohnt sich auch zu fragen, wie viele Einheiten tatsächlich fertiggestellt und ausgeliefert wurden, anstatt zu fragen, wie viele sich „in Produktion“ befinden. Ein umfangreiches Auftragsbuch bei nur wenigen abgeschlossenen Lieferungen kann ein Anzeichen dafür sein, dass ein Unternehmen mehr Aufträge angenommen hat, als es derzeit finanzieren kann.

Bewertungen sagen mehr aus als Erfahrungsberichte

Kundenstimmen auf der Website eines Herstellers sind die am wenigsten zuverlässige Informationsquelle, und zwar aus dem offensichtlichen Grund, dass kein Unternehmen die Beschwerden veröffentlicht.

Unabhängige Bewertungen auf Trustpilot, Google oder lokalen Verbraucherportalen sind weitaus aussagekräftiger, insbesondere wenn Sie nach Aktualität filtern. Ein Hersteller, der vor drei Jahren hervorragende Bewertungen erhielt und seitdem nichts mehr von sich hören ließ, hat möglicherweise lediglich seinen Betrieb zurückgefahren – oder befindet sich in Schwierigkeiten.

Das deutlichste Zeichen ist jedoch, wenn ein Hersteller bereit ist, Sie direkt mit zwei oder drei Kunden aus jüngster Zeit in Kontakt zu bringen. Ein gewisses Maß an Zurückhaltung ist normal; Käufer legen Wert auf ihre Privatsphäre. Eine pauschale Weigerung, jeglichen Kontakt anzubieten, ist dies nicht.

Besuchen Sie die Fabrik, sofern es Ihnen möglich ist

Zwanzig Minuten in einer Produktionshalle sagen mehr aus als eine Woche Recherche im Internet. Achten Sie auf:

• Es sind sichtbare Arbeiten im Gange, statt eines Raums, der ungenutzt wirkt
• Komponenten, die im eigenen Haus gefertigt werden, anstatt an Dritte vergeben zu werden, deren Zuverlässigkeit Sie nicht überprüfen können
• Moderne Ausstattung statt Anzeichen für ein Unternehmen, das seit Jahren keine Investitionen mehr getätigt hat

Sollte ein Besuch nicht möglich sein, bitten Sie stattdessen um eine Videoführung. Ein Hersteller, der von seinem eigenen Betrieb überzeugt ist, wird dem in der Regel ohne große Umstände zustimmen. Ein Unternehmen, das sich querstellt oder lediglich aufpoliertes Marketingmaterial präsentiert, ist einen zweiten Blick wert.

Betrachten Sie den Zahlungsplan als Risikodokument

Dies ist der Teil, den die meisten Käufer überspringen, und er ist wichtiger als fast alles andere hier.

Eine hohe Anzahlung – fünfzig Prozent oder mehr –, wobei der Restbetrag erst bei Lieferung fällig wird, bürdet Ihnen vom ersten Tag an fast das gesamte Risiko auf.

Ein in Etappen gegliederter Zeitplan, der an überprüfbare Meilensteine geknüpft ist, bewirkt das Gegenteil. Es bietet Ihnen in jeder Phase, in der etwas schiefgehen könnte, einen Ausweg.

Anzahlung, bestellte Materialien, Fertigstellung des Rohbaus, Fertigstellung im Werk, Auslieferung: Jede dieser Phasen stellt einen logischen Meilenstein dar.

Erkundigen Sie sich, was vertraglich geschieht, falls der Hersteller bei einem dieser Termine nicht liefern kann, und ob ein Teil Ihrer Zahlung bei einem Dritten treuhänderisch hinterlegt werden kann, anstatt direkt auf das eigene Konto des Unternehmens zu fließen. In manchen Märkten ist die Treuhandabwicklung üblicher als in anderen, doch es kostet nichts, danach zu fragen.

Garantien funktionieren nur, wenn es jemanden gibt, der sie einhält

Eine vom Hersteller selbst gewährte Konstruktionsgarantie ist nur so gut wie der Hersteller selbst. Eine Versicherung, die von einem unabhängigen Versicherer abgesichert ist, bietet Ihnen auch dann noch Schutz, wenn das Unternehmen später insolvent wird.

Käufer fragen selten, welche Art ihnen angeboten wird, vor allem, weil dieses Thema in Verkaufsgesprächen selten von sich aus zur Sprache kommt.

Einige Muster, die als Warnsignale zu betrachten sind

• Der Druck, schnell zu unterschreiben – „dieser Preis gilt nur bis Freitag“ – gepaart mit der Forderung nach einer hohen Anzahlung
• Unklarheiten bezüglich des eingetragenen Firmennamens
• Eine kategorische Weigerung, jegliche Art von Werksbesichtigung oder Gespräch mit bestehenden Kunden zu vereinbaren

Keiner dieser Punkte allein schließt einen Hersteller aus, doch zwei oder drei davon zusammen sind Grund genug, es mit der Unterzeichnung noch nicht so eilig zu haben.

Die Kurzfassung

• Wie viele Wohnungen hat das Unternehmen in den letzten zwölf Monaten fertiggestellt, und wie viele befinden sich derzeit im Bau?
• Könnten Sie mit zwei Kunden sprechen, die kürzlich eine Lieferung erhalten haben?
• Welcher Anteil des Kaufpreises entfällt auf die Anzahlung, und wird ein Teil davon treuhänderisch verwahrt?
• Wie sieht die Situation aus, wenn das Unternehmen das Projekt nicht abschließen kann?
• Wird die Garantie vom Unternehmen selbst oder von einem dahinterstehenden Versicherer übernommen?

Ein selbstbewusster, etablierter Hersteller wird alle fünf Fragen ohne zu zögern beantworten. Wenn jemand nur zwei oder drei dieser Fragen beantwortet, sagt Ihnen das etwas – ob er es nun beabsichtigt oder nicht.

Was das für Sie bedeutet

Nichts davon ersetzt die Freude daran, ein Design auszuwählen, das Ihnen gefällt. Das bedeutet ganz einfach, dass man sich für einen Hersteller entscheidet, der wahrscheinlich auch in einem Jahr noch auf dem Markt sein wird.

Sollte es Ihnen so vorkommen, als sei die Bewältigung all dieser Aufgaben eine größere Herausforderung, als Sie alleine bewältigen möchten, dann ist genau das die Vorarbeit, die unser Team bei Spassio leistet, bevor ein Hersteller überhaupt einen Käufer erreicht.

Nehmen Sie Kontakt mit uns auf, und wir helfen Ihnen dabei, einen für Ihr Projekt geeigneten und bereits geprüften Anbieter zu finden.

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