Voordat je tekent: hoe je kunt controleren of een fabrikant daadwerkelijk kan leveren

7 minutes read

Kopers zijn wekenlang bezig met het vergelijken van plattegronden. Ze zijn dagenlang bezig met het vergelijken van afwerkingen, gevelbekledingsopties en raamspecificaties.

Bijna geen aandacht wordt besteed aan een veel eenvoudigere vraag: zal dit bedrijf nog bestaan wanneer de hypotheek moet worden afgelost?

Dat zou moeten. De bouw en de productiesector zijn kapitaalintensieve bedrijfstakken die met krappe marges draaien, en beide sectoren zijn buitengewoon kwetsbaar voor schokken in de grondstoffenvoorziening, verstoringen in de toeleveringsketen en het soort liquiditeitsproblemen dat niets te maken heeft met de kwaliteit van het ontwerp.

Wanneer een fabrikant halverwege de bouw failliet gaat, blijft de koper meestal achter met een half afgebouwd bouwwerk, een aanbetaling die met het bedrijf is verdwenen, en zeer weinig juridische houvast.

Dat staat allemaal niet in een brochure. Dit is wat er gebeurt, als je weet waar je moet zoeken.

Waarom fabrikanten vaker falen dan kopers verwachten

Bij prefabricage worden de kosten vooral in het begin gemaakt. Fabrieken, gereedschap en geschoolde arbeidskrachten moeten allemaal al lang voordat een woning wordt opgeleverd worden betaald, en een groot deel van die uitgaven vindt plaats voordat de eindfactuur wordt voldaan.

Veel fabrikanten gebruiken aanbetalingen van klanten om juist die productie te financieren waarvoor die aanbetalingen zijn gedaan — een systeem dat goed werkt totdat een conjuncturele neergang, een zwak orderkwartaal of een sterke stijging van de grondstofkosten de gang van zaken verstoort.

Kleinere en jongere fabrikanten lopen een groter risico dan gevestigde bedrijven, simpelweg omdat ze over minder reserves beschikken en minder projecten tegelijkertijd lopen om een slechte maand op te vangen.

Dat is geen reden om alleen bij grote, al decennia bestaande bedrijven te kopen; een deel van het beste ontwerpwerk in deze branche komt nog steeds uit kleine Studio’s. Dit is een argument om financiële due diligence als een normaal onderdeel van het proces te beschouwen, ongeacht hoe solide de portefeuille eruitziet.

Begin met de openbare gegevens

Bijna elk land houdt een openbaar handelsregister bij, en het kost maar een paar minuten om dit te raadplegen: de registratiestatus, de oprichtingsdatum, en of het bedrijf actief is, is ontbonden of zich in een insolventieprocedure bevindt.

Deze stap sluit het ergste scenario uit: een bedrijf dat op papier al is opgeheven, maar nog steeds een actieve website heeft en aanbetalingen accepteert.

De meeste registers vermelden ook nog lopende beslagleggingen, onafgewikkelde vonnissen of faillissementsaanvragen. Als een fabrikant vaag blijft over zijn officiële bedrijfsnaam, of over met welke entiteit je daadwerkelijk een overeenkomst zou sluiten, beschouw dat dan als een aanwijzing op zich.

Hoe lang zijn ze nu eigenlijk al bezig met de bouw?

Een bedrijf kan zichzelf omschrijven als „opgericht in 2015“, terwijl het pas de afgelopen twee jaar woningen heeft gebouwd. In marketingteksten wordt het verschil vaak vervaagd tussen het moment waarop een bedrijf is opgericht en het moment waarop het begon met het aanbieden van de producten of diensten die het nu verkoopt.

Vraag hoe lang ze dit specifieke product al produceren, niet hoe lang het bedrijf in het algemeen al bestaat. Een fabrikant die zich anderhalf jaar geleden heeft geheroriënteerd van tuinhuisjes heeft een ander risicoprofiel dan een fabrikant die al tien jaar modulaire woningen bouwt.

Het is ook de moeite waard om te vragen hoeveel eenheden er daadwerkelijk zijn voltooid en geleverd, in plaats van hoeveel er „in productie“ zijn. Een omvangrijk orderboek met weinig voltooide leveringen kan erop wijzen dat een bedrijf meer op zich heeft genomen dan het op dit moment kan financieren.

Recensies geven je meer informatie dan getuigenissen

Getuigenissen op de eigen website van een fabrikant zijn de minst betrouwbare bron die er is, om de voor de hand liggende reden dat geen enkel bedrijf de klachten publiceert.

Onafhankelijke beoordelingen op Trustpilot, Google of lokale consumentensites zijn veel waardevoller, vooral als je filtert op recente beoordelingen. Een fabrikant die drie jaar geleden uitstekende recensies kreeg en sindsdien niets meer van zich heeft laten horen, heeft wellicht gewoon zijn activiteiten teruggeschroefd — of verkeert misschien in moeilijkheden.

Het sterkste signaal is echter dat een fabrikant bereid is je rechtstreeks in contact te brengen met twee of drie recente klanten. Een zekere terughoudendheid is normaal; kopers hechten veel waarde aan hun privacy. Een categorische weigering om überhaupt enig contact aan te bieden, is dat niet.

Bezoek de fabriek, als je de kans hebt

Twintig minuten op de productievloer leren je meer dan een week lang online zoeken. Let op:

• Er zijn zichtbare werkzaamheden gaande, in plaats van een ruimte die er onderbenut uitziet
• Onderdelen die in eigen beheer worden vervaardigd, in plaats van uitbesteed aan derden waarvan je de betrouwbaarheid niet kunt controleren
• Huidige uitrusting, in plaats van tekenen dat het bedrijf al jaren niet meer heeft geïnvesteerd

Als een bezoek niet haalbaar is, vraag dan in plaats daarvan om een videorondleiding. Een fabrikant die vertrouwen heeft in zijn eigen bedrijfsvoering, zal hier doorgaans zonder veel gedoe mee instemmen. Een die ter aarzeling blijft of alleen maar gelikte marketingbeelden laat zien, is het waard om nog eens goed naar te kijken.

Beschouw het betalingsschema als een risicodocument

Dit is het deel dat de meeste kopers overslaan, terwijl het hier belangrijker is dan bijna al het andere.

Een hoge aanbetaling — vijftig procent of meer — waarbij het resterende bedrag pas bij levering verschuldigd is, legt vrijwel het gehele risico vanaf dag één bij u.

Een gefaseerd schema dat is gekoppeld aan controleerbare mijlpalen heeft juist het tegenovergestelde effect. Het biedt je in elke fase een uitweg voor het geval er iets misgaat.

Aanbetaling, bestelde materialen, voltooide constructie, oplevering in de fabriek, levering: elke fase vormt een logisch controlepunt.

Vraag wat er contractueel gezien gebeurt als de fabrikant op een van die momenten niet kan leveren, en of een deel van uw betaling bij een derde partij in escrow kan worden geplaatst in plaats van rechtstreeks op de eigen rekening van het bedrijf te worden gestort. Escrow komt in sommige markten vaker voor dan in andere, maar het kost niets om ernaar te vragen.

Garanties werken alleen als er iemand overblijft om ze na te komen

Een constructiegarantie die door de fabrikant zelf wordt verstrekt, is slechts zo betrouwbaar als de fabrikant zelf. Een polis die door een onafhankelijke verzekeraar wordt gedekt, blijft je beschermen, zelfs als het bedrijf later failliet gaat.

Kopers vragen zelden welk type hun wordt aangeboden, vooral omdat dit tijdens verkoopgesprekken zelden uit zichzelf ter sprake komt.

Enkele patronen die als waarschuwingen moeten worden beschouwd

• Druk om snel te tekenen — „deze prijs geldt alleen tot vrijdag“ — in combinatie met de eis om een aanzienlijke aanbetaling te doen
• Onduidelijkheid over de geregistreerde bedrijfsnaam
• Een categorische weigering om enig soort fabrieksbezoek of gesprek met bestaande klanten te regelen

Geen van deze factoren op zich is al voldoende om een fabrikant uit te sluiten, maar als er twee of drie samen voorkomen, is dat reden genoeg om even pas op de plaats te maken voordat je iets ondertekent.

De korte versie

• Hoeveel woningen heeft het bedrijf in de afgelopen twaalf maanden opgeleverd, en hoeveel zijn er momenteel in aanbouw?
• Kun je even met twee klanten praten die onlangs hun bestelling in ontvangst hebben genomen?
• Welk deel van de prijs bestaat uit een aanbetaling, en wordt een deel daarvan in een geblokkeerde rekening gestort?
• Wat gebeurt er als het bedrijf het project niet kan afronden?
• Wordt de garantie gedekt door het bedrijf zelf, of door een verzekeraar die daarvoor instaat?

Een zelfverzekerde, gevestigde fabrikant zal alle vijf de vragen zonder aarzelen beantwoorden. Als iemand maar op twee of drie vragen antwoordt, zegt dat iets over hem of haar, of hij of zij dat nu zo bedoelt of niet.

Wat dit voor jou betekent

Dit alles doet niets af aan het plezier van het kiezen van een ontwerp dat je mooi vindt. Het betekent simpelweg dat je het kiest bij een fabrikant die er over een jaar waarschijnlijk nog steeds zal zijn.

Als het je te veel lijkt om dit allemaal in je eentje aan te pakken, dan is dat precies het voorbereidende werk dat ons team bij Spassio doet voordat een fabrikant überhaupt in contact komt met een koper.

Neem contact met ons op, dan helpen we je een geschikte kandidaat te vinden die al is doorgelicht en perfect bij je project past.

Sharing is caring!