8 minutes read
W firmie Spassio wielu klientów zgłasza się do nas z kompletem rysunków architektonicznych przygotowanych dla tradycyjnego domu z cegły lub betonu. W pewnym momencie dowiadują się o domach prefabrykowanych i zadają to samo pytanie: czy te rysunki można zrealizować przy użyciu systemów prefabrykowanych?
Aby zrozumieć, na czym polega ta transformacja, jakie zmiany wiążą się z nią w zakresie projektowania oraz gdzie leżą rzeczywiste koszty i korzyści, rozmawialiśmy z Carlesem Gascó, dyrektorem ds. operacyjnych w firmie Spassio.
Zacznijmy od kluczowego pytania. Czy dom zaprojektowany jako budynek murowany można zbudować jako dom prefabrykowany?
Carles Gascó: W większości przypadków tak. Prawie każdy dom można zbudować przy użyciu systemów prefabrykowanych. Nabywcy nie powinni jednak oczekiwać, że wystarczy przekazać fabryce istniejące rysunki, a dom zostanie wyprodukowany dokładnie zgodnie z nimi. Projekt musi zostać dostosowany do systemu konstrukcyjnego Producenta. Istota domu pozostaje ta sama; zmienia się jedynie sposób jego opisania.
Dlaczego producent nie może pracować bezpośrednio na podstawie oryginalnych rysunków?
Carles Gascó: Ponieważ budownictwo prefabrykowane wymusza podejmowanie decyzji na wcześniejszym etapie. Zarówno w przypadku budownictwa murowanego, jak i prefabrykowanego, szczegóły konstrukcyjne powinny zostać ustalone w projekcie wykonawczym przed rozpoczęciem budowy. W budownictwie tradycyjnym jednak utrwalone nawyki i presja związana z rozpoczęciem prac często powodują, że niektóre decyzje odkładane są do momentu rozpoczęcia prac. Istnieje tu pole do improwizacji, co dobrze oddaje znane powiedzenie: „To już jakoś rozwiążemy na placu budowy”.
W przypadku konstrukcji prefabrykowanych nie można polegać na takim podejściu. Elementy ścienne, podłogowe i dachowe są wytwarzane z wyprzedzeniem, dlatego otwory, trasy instalacji i połączenia należy określić przed rozpoczęciem produkcji. Wcześniejsze dopracowanie tych szczegółów zwiększa wydajność i produktywność, ogranicza konieczność ponownej pracy oraz pomaga kontrolować koszty.
Rysunki projektowe wystarczają do uzyskania pozwolenia. Nie wystarczają jednak do prowadzenia fabryki.
Co zazwyczaj ulega zmianie w wyniku dostosowania projektu?
Carles Gascó: Projekt jest dostosowany do bardziej precyzyjnego i skoordynowanego sposobu budowania. Praca w kontrolowanym środowisku fabrycznym pozwala różnym branżom koordynować swoje działania w oparciu o wspólne rysunki, wymiary i tolerancje. Każdy zespół zobowiązuje się do dokładnego wykonania swojej części zadania, tak aby następny mógł zrobić to samo.
Ta koordynacja przekłada się na większą precyzję w pomiarze, cięciu i montażu materiałów, co pozwala ograniczyć ilość odpadów i konieczność wprowadzania poprawek. Z reguły tolerancje na placu budowy określa się często w centymetrach, natomiast w fabryce zespoły pracują w milimetrach. Dostosowanie projektu oznacza dopracowanie szczegółów niezbędnych do osiągnięcia tej precyzji.
Wielu nabywców posiada już na tym etapie pozwolenie na budowę. Czy przejście na konstrukcję prefabrykowaną może to zagrożić?
Carles Gascó: Niekoniecznie. Zezwolenie na budowę dotyczy głównie zewnętrznego wyglądu domu i jego położenia na działce: bryły, wysokości, powierzchni zabudowy oraz elewacji. Jeśli te elementy pozostają niezmienione, zezwolenie zazwyczaj zachowuje ważność.
Zupełnie inna sprawa to dokumentacja techniczna. Obliczenia konstrukcyjne, oceny charakterystyki energetycznej oraz szczegóły dotyczące bezpieczeństwa przeciwpożarowego zostały przygotowane dla konstrukcji murowanej i należy je wykonać ponownie dla nowego systemu. W zależności od kraju i gminy zmiana metody budowlanej może również wymagać formalnej zmiany pozwolenia na budowę. Nabywcy powinni to potwierdzić u swojego architekta lub w lokalnym urzędzie przed podpisaniem umowy z Producentem.
Który system prefabrykacji nadaje się do projektu, który nie został opracowany z myślą o prefabrykacji?
Carles Gascó: W większości przypadków stosuje się konstrukcję panelową. Systemy panelowe pozwalają na wytwarzanie płaskich elementów ściennych, podłogowych i dachowych, które są podnoszone na miejsce i łączone na placu budowy. Ponieważ dom jest montowany z elementów płaskich, można w nim realizować nieregularne rozkłady pomieszczeń, złożone geometrie dachów oraz przestrzenie o podwójnej wysokości przy stosunkowo niewielkich kompromisach.
Budownictwo modułowe działa inaczej. Dom jest wytwarzany w postaci trójwymiarowych brył, często z już zamontowanymi kuchniami i łazienkami, które następnie są transportowane na plac budowy. Zapewnia to szybkość realizacji, ale moduły muszą mieścić się w limitach transportu drogowego, zazwyczaj wynoszących około czterech do czterech i pół metra szerokości. Plan musi zostać podzielony na moduły, a każdy moduł posiada własną podłogę i sufit. Być może konieczne będzie przeorganizowanie dużej otwartej przestrzeni dziennej, aby dopasować ją do modułów.
Czyli modułowość nie wchodzi w grę w przypadku projektów na zamówienie?
Carles Gascó: Jest to możliwe, o ile nabywca jest gotów dostosować układ do siatki modułów. Dla nabywców, którzy chcą jak najwierniej zachować swój projekt, lepszym punktem wyjścia są zazwyczaj producenci paneli.
Czy istnieją elementy konstrukcyjne, których nie da się wykonać w technologii prefabrykowanej?
Carles Gascó: Bardzo niewiele. Są jednak funkcje, które wymagają dodatkowych prac inżynieryjnych, a co za tym idzie – dodatkowych kosztów.
Najczęściej spotyka się duże rozpiętości. Salon o rozpiętości dziewięciu metrów bez podpór pośrednich jest łatwy do wykonania w konstrukcji betonowej; w konstrukcji drewnianej zazwyczaj wymaga to zastosowania belki z drewna klejonego warstwowo lub stalowej. Do tej samej kategorii należą również konstrukcje wspornikowe i głębokie nawisy.
Duże powierzchnie przeszklone, zwłaszcza narożne okna sięgające od podłogi do sufitu, zmniejszają powierzchnię ścian wzmacniających konstrukcję panelową, dlatego wokół otworów konieczne jest zastosowanie dodatkowych elementów konstrukcyjnych. Niektórzy producenci oferują możliwość wykonania ścian zakrzywionych i geometrii nieortogonalnych, jednak za dodatkową opłatą. Ciężkie wykończenia zewnętrzne, takie jak okładziny z kamienia naturalnego, zwiększają obciążenie i wymagają specjalnych rozwiązań mocujących.
Żadna z tych kwestii nie stanowi powodu do rezygnacji z projektu. Są to kwestie, które należy omówić z producentami na wczesnym etapie.
A jeśli projekt przewiduje piwnicę?
Carles Gascó: Piwnice i fundamenty buduje się na miejscu z betonu, tak jak w przypadku każdego domu, a prefabrykowana konstrukcja jest montowana na nich. Jest to w pełni możliwe, ale wymaga zaangażowania odrębnego wykonawcy i opracowania odrębnego harmonogramu, który należy skoordynować z terminami produkcji i dostawy ustalonymi przez Producenta.
Kto dostosowuje rysunki: Producent czy pierwotny architekt?
Carles Gascó: Najlepiej jedno i drugie. Zespół techniczny producenta przygotowuje rysunki produkcyjne, ale zawsze zalecamy, aby w procesie tym uczestniczył również pierwotny architekt. Bez niego projekt bywa stopniowo upraszczany, co może prowadzić do utraty cech, które sprawiły, że warto było go zrealizować. Bardziej szczegółowo omawiamy rolę architekta w artykule „Czy do budowy domu prefabrykowanego potrzebny jest architekt?”.
Istnieją również dwie praktyczne kwestie, które nabywcy często pomijają. Po pierwsze, należy sprawdzić umowę z architektem. Projekt stanowi zazwyczaj jego własność intelektualną, dlatego nabywca powinien upewnić się, że może on zostać zrealizowany przez stronę trzecią. Po drugie, należy poprosić o rysunki w formacie umożliwiającym edycję, takim jak DWG, a nie tylko w formacie PDF. Znacznie skraca to proces dostosowywania projektu.
Czy kupujący powinni zwrócić się do więcej niż jednego producenta?
Carles Gascó: Tak. Każdy producent stosuje własny system konstrukcyjny, więc każdy zaproponuje inne modyfikacje. Niższa oferta cenowa może po prostu wynikać z uproszczenia projektu, np. rezygnacji z okna narożnego lub skrócenia rozpiętości. Nabywcy powinni porównać zmiany proponowane przez poszczególnych producentów, a nie tylko cenę.
Czy wykonanie konstrukcji murowanej w formie prefabrykatów pozwala obniżyć koszty?
Carles Gascó: Niekoniecznie. Prefabrykacja zapewnia oszczędności dzięki powtarzalności i znormalizowanym wymiarom. Dom projektowany jako pojedynczy obiekt z przeznaczeniem do budowy murowanej w niewielkim stopniu korzysta z tych zalet, a zmiana projektu wiąże się z dodatkowymi kosztami za usługi architektoniczne i inżynieryjne. Ostateczny koszt jest często porównywalny z kosztem budowy tradycyjnej.
W takim razie jakie są argumenty przemawiające za zmianą?
Carles Gascó: Istnieją trzy główne zalety. Pierwszą z nich jest pewność kosztów: cena jest ustalana przed rozpoczęciem produkcji, co znacznie zmniejsza ryzyko przekroczenia budżetu w trakcie budowy. Omówiliśmy to w artykule „Jak naprawdę działają wyceny budowlane i gdzie leży ryzyko”. Drugą zaletą jest czas. Fundamenty powstają na placu budowy, podczas gdy sam dom jest produkowany w fabryce, a montaż trwa zazwyczaj od kilku dni do kilku tygodni. Trzecią zaletą są parametry użytkowe: dobrze wykonana prefabrykowana konstrukcja zewnętrzna jest szczelna i doskonale izolowana, co obniża koszty energii przez cały okres użytkowania domu.
Co byś poradził osobie, która ma już komplet rysunków murarskich?
Carles Gascó: Zachowaj je. Stanowią one wytyczne dla kolejnego etapu. Jeśli zależy Ci na zachowaniu projektu, wybierz system paneli, zaangażuj architekta i poproś kilku producentów o przeanalizowanie projektu przed podjęciem ostatecznej decyzji. Właśnie w tym porównaniu firma Spassio może Ci pomóc.
Masz już wybraną działkę, zapewnione finansowanie i gotowe rysunki? Podziel się z nami szczegółami swojego projektu, a Spassio dopasuje do niego maksymalnie trzech producentów, których systemy będą pasować do Twojego projektu i lokalizacji, dzięki czemu będziesz mógł porównać oferty od dokładnie sprawdzonych producentów.
