Perché le città stanno puntando su una densificazione graduale, e cosa richiederà in cambio

I vincoli come motore, non come nota a margine

In Francia, l’ascesa della “densificazione dolce” riflette più un vincolo che una convinzione. Come ha analizzato La Grande Conversation, i limiti più restrittivi sul consumo di suolo hanno spostato l’attenzione della politica abitativa dalle nuove aree di sviluppo verso il tessuto urbano esistente. Quello che è emerso non è un unico modello, ma un insieme eterogeneo di piccoli interventi: riempimento degli spazi tra i giardini, suddivisione dei lotti e modeste estensioni in altezza. Presi singolarmente, questi progetti passano quasi inosservati. Nel loro insieme, questi segnali indicano che ormai si è capito che la terra non è più una risorsa espandibile.

Eppure, i punti di forza di questo approccio sono anche i suoi punti deboli. La produzione dipende da migliaia di decisioni prese singolarmente dai singoli proprietari e dai piccoli costruttori, filtrate dalla discrezionalità locale e da norme non uniformi. Far crescere un sistema basato su scelte frammentate è più difficile di quanto a volte lascino intendere i suoi sostenitori.

Il dato principale dell’Australia e cosa implica

L’Australia rappresenta uno dei tentativi più evidenti di quantificare il potenziale dell’aumento graduale della densità. Una ricerca commissionata dal Comitato per lo Sviluppo Economico dell’Australia (CEDA) suggerisce che, grazie a modesti aumenti della densità abitativa nei quartieri già esistenti, si potrebbero realizzare quasi un milione di nuove abitazioni nelle cinque città più grandi del Paese. Il numero è sorprendente e significativo. Si basa su presupposti che nella pratica raramente si verificano in modo uniforme: norme urbanistiche permissive, una domanda costante di alloggi a media densità e l’accettazione politica dei cambiamenti nel quartiere.

L’esperienza recente della Nuova Zelanda suggerisce che, quando le regole sono chiare, è possibile sfruttare appieno il potenziale. L’adeguamento delle norme urbanistiche di Auckland e le successive riforme nazionali, che hanno permesso la costruzione di tre abitazioni fino a tre piani in molti siti urbani, dimostrano come la chiarezza normativa possa orientare il mercato verso la realizzazione di progetti a media densità, come indicato nella guida “Medium Density Residential Standards” del Ministero dell’Ambiente della Nuova Zelanda.

Il compromesso difficile della Gran Bretagna

Nel Regno Unito, la densificazione graduale viene spesso vista come una questione di progettazione. Chi sostiene questa tesi dice che l’opposizione ai nuovi alloggi dipende più dalla loro scarsa qualità architettonica che dalla densità in sé. Non è sbagliato, ma elude la questione centrale. I progetti a bassa altezza e ad alta densità tendono a richiedere tempi più lunghi e a occupare più terreno rispetto ai grandi progetti di riqualificazione. Potrebbe essere più facile da accettare dal punto di vista politico, ma non garantisce automaticamente la realizzazione di alloggi su larga scala, soprattutto in un sistema urbanistico che rende ancora la costruzione su piccoli lotti insolitamente costosa e incerta.

Il successo discreto della California e i suoi limiti

La California viene spesso citata come esempio di come una densificazione graduale possa funzionare su larga scala. Negli ultimi dieci anni, lo Stato ha eliminato gli ostacoli locali alle unità abitative accessorie (ADU), uniformando le procedure di autorizzazione e limitando le norme urbanistiche restrittive. I risultati sono reali. Le richieste di permessi annuali per le ADU sono aumentate vertiginosamente grazie alla semplificazione e alla normalizzazione del percorso normativo, un andamento riassunto nell’analisi della Brookings sull’impegno decennale della California per legalizzare le ADU e consolidato nell’aggiornamento del manuale statale sulle ADU.

In alcuni mercati della California, il settore delle ADU è ormai paragonabile — e a volte supera — la costruzione tradizionale di case unifamiliari, se si considerano le licenze rilasciate. Nella contea di San Diego, per esempio, i dati del 2023 mostrano che le licenze per le ADU superano quelle per le case unifamiliari (come riportato da BD+C). A Los Angeles, una retrospettiva di California YIMBY sottolinea che “una casa su tre per cui è stata concessa l’autorizzazione” in città nel 2022 era un’ADU (vedi il rapporto di California YIMBY sulle ADU). Non si tratta di affermazioni valide a livello statale, ma dimostrano quanto velocemente le “piccole” unità possano crescere quando le approvazioni sono standardizzate e gli ostacoli vengono sistematicamente eliminati.

Questo non vuol dire che le ADU abbiano risolto la crisi abitativa della California. Ma dimostrano che migliaia di piccole decisioni possono sommarsi fino a creare un’offerta significativa senza espansione urbana incontrollata né grattacieli, a patto che il sistema sia progettato per permetterlo. Il rapporto di New America sulle ADU approfondisce la portata — e i limiti — di quel modello a San Diego.

I vincoli climatici nelle città

Man mano che la crescita interna diventa inevitabile, c’è un altro ostacolo che sta diventando sempre più difficile da ignorare. Molte città stanno eliminando spazi stradali, parcheggi e altre superfici impermeabili, sostituendoli con alberi e spazi pubblici verdi. L’asfalto e il cemento vengono sempre più considerati come fattori che contribuiscono allo stress termico, piuttosto che come infrastrutture neutre.

In questo contesto, costruire sugli spazi verdi urbani, anche se in misura limitata, rischia di compromettere l’adattamento ai cambiamenti climatici. La crescita verso l’interno rimane necessaria, ma restringe le condizioni in cui la densificazione ha senso. Le unità aggiuntive devono avere un ingombro ridotto, limitare l’impermeabilizzazione del suolo, preservare gli alberi e rispettare gli standard di permeabilità. In pratica, questo favorisce la costruzione su terreni già urbanizzati — vicoli, cortili e garage — e in quartieri meno esposti allo stress termico. La densificazione, in altre parole, non può essere uniformemente distribuita nello spazio.

Questi vincoli modificano anche la logica di consegna. La prefabbricazione è una soluzione interessante in questo contesto perché riduce due ostacoli che spesso bloccano la costruzione di edifici di riempimento: i disagi e l’impatto sul terreno. Se abbinato alle fondazioni su pali a vite, il prefabbricato può ridurre al minimo gli scavi, la rimozione del materiale di scavo e il disturbo del terreno. E visto che l’installazione richiede pochi giorni anziché mesi, si riducono notevolmente il rumore, la polvere e l’occupazione del suolo pubblico, diminuendo così il rischio di opposizione da parte dei vicini che altrimenti potrebbe bloccare progetti incrementali su larga scala.

Una scelta che i responsabili politici non possono più rimandare

La densificazione graduale ha riscosso successo proprio perché sembra offrire progressi senza conflitti. Permette ai governi di dire di fare qualcosa per l’edilizia abitativa, evitando però i costi politici legati all’espansione verso l’esterno o alla riqualificazione su larga scala. In questo senso ha funzionato come una valvola di sfogo, alleviando marginalmente le carenze e rimandando al contempo le decisioni più difficili.

Quel periodo di rinvio potrebbe essere giunto al termine. Se le città vogliono puntare sulla crescita interna, chi decide dovrà fare delle scelte chiare che finora ha sempre evitato. Dovranno decidere dove la densità è accettabile e dove invece non lo è, e quali quartieri possono accogliere nuovi alloggi senza perdere la loro resilienza climatica. Dovranno anche fare i conti con le grandi dimensioni. L’espansione graduale del tessuto urbano può dare un contributo significativo all’offerta, come dimostra la California. Ma non ci si può aspettare che si faccia carico di tutto il peso della domanda, a meno che i sistemi di pianificazione non vengano ripensati appositamente per sostenerla, con regole chiare su altezza, ingombro, permeabilità e conservazione degli alberi, invece di lasciare che i risultati dipendano dal caso, dalla discrezionalità e dalla resistenza locale.

In un contesto di riscaldamento climatico e di mercato immobiliare sempre più teso — dove le soluzioni che migliorano un aspetto spesso ne peggiorano un altro — una densificazione graduale può sembrare una via di mezzo ragionevole, anche se fatica a dare risultati su larga scala. Per questo motivo, andrebbe considerato come parte integrante di una strategia di pianificazione piuttosto che come una soluzione a sé stante al problema della carenza di alloggi.

La prova del nove è vedere se i governi sono disposti a fare quel lavoro poco gratificante che rende l’aumento dell’offerta davvero significativo, anziché solo marginale: semplificare le autorizzazioni, standardizzare i requisiti e ridurre i costi indiretti che rendono la realizzazione di piccoli impianti sproporzionatamente difficile. Allo stesso tempo, la questione climatica non può rimanere un aspetto secondario. Se la crescita verso l’interno deve essere la strada principale da seguire, serve una logica territoriale chiara: una logica che protegga gli spazi verdi urbani di alto valore e dia priorità ai terreni già edificati, rendendo al contempo gli obiettivi di adattamento (conservazione degli alberi, permeabilità, esposizione al calore) espliciti nelle norme, anziché negoziabili caso per caso.

Quando ci sono queste condizioni, una densificazione “delicata” può contribuire ad aumentare l’offerta di materiali e ampliare la scelta abitativa senza costringere le città a una falsa dicotomia tra espansione urbana incontrollata e grattacieli. Se invece non lo fanno, si rischia che diventi un compromesso puramente retorico: promettere progressi senza strappi, lasciando però intatta la scarsità di fondo.