Pourquoi les villes se tournent-elles vers une densification douce, et ce qu’elles exigeront en retour ?

La contrainte, un moteur et non une note de bas de page

En France, l’essor de la densification douce reflète plus une contrainte qu’une conviction. Comme l’analyse La Grande Conversation, le resserrement des limites de la consommation foncière a éloigné la politique du logement des nouvelles zones de développement et l’a orientée vers le tissu urbain existant. Ce qui a émergé, ce n’est pas un modèle unique, mais un ensemble dispersé de petites interventions : remplissage de jardins, subdivision de parcelles et modestes extensions verticales. Individuellement, ces projets sont à peine audibles. Collectivement, ils indiquent que la terre n’est plus un intrant extensible.

Cependant, les forces de cette approche sont aussi ses faiblesses. La production repose sur des milliers de décisions distinctes prises par des propriétaires individuels et de petits constructeurs, filtrées par le pouvoir discrétionnaire local et des règles inégales. La mise à l’échelle d’un système fondé sur des choix atomisés est plus difficile que ne le laissent parfois entendre ses défenseurs.

Le chiffre principal de l’Australie et ce qu’il implique

L’Australie offre l’une des tentatives les plus claires de quantifier le potentiel de la densité progressive. Une étude commandée par le Comité pour le développement économique de l’Australie (CEDA) suggère que près d’un million de logements supplémentaires pourraient être construits dans les cinq plus grandes villes du pays grâce à une augmentation modeste de la densité dans les banlieues établies. Le chiffre est frappant et révélateur. Elle repose sur des hypothèses qui se vérifient rarement de manière uniforme dans la pratique : des règles d’urbanisme permissives, une demande soutenue de logements de moyenne densité et l’acceptation politique de l’évolution des quartiers.

L’expérience récente de la Nouvelle-Zélande montre qu’il est possible de débloquer des capacités lorsque les règles ne sont pas ambiguës. Le rezonage d’Auckland et les réformes nationales ultérieures qui ont permis de construire des maisons de trois étages maximum sur de nombreux sites urbains montrent comment la clarté de la réglementation peut faire évoluer un marché vers une densité moyenne, comme le prévoit le guide des normes résidentielles de densité moyenne du ministère néo-zélandais de l’environnement.

Le compromis malaisé de la Grande-Bretagne

Au Royaume-Uni, la densification douce est souvent considérée comme une question de conception. Les défenseurs de cette cause affirment que la résistance aux nouveaux logements est le reflet d’une mauvaise forme plutôt que de la densité elle-même. Ce n’est pas faux, mais cela permet d’éluder la tension centrale. Les immeubles de faible hauteur et de haute densité ont tendance à être plus lents et à nécessiter plus de terrain que les grands projets de réaménagement. Cela peut être plus facile à accepter politiquement, mais cela ne permet pas automatiquement de fournir des logements à l’échelle, en particulier dans un système de planification qui rend encore les petits sites anormalement coûteux et incertains à construire.

Le succès tranquille de la Californie et ses limites

La Californie est souvent citée comme la preuve que la densification douce peut fonctionner à grande échelle. Au cours de la dernière décennie, l’État a démantelé les obstacles locaux aux unités d’habitation accessoires (UAI), en normalisant les approbations et en limitant les zonages restrictifs. Les résultats sont réels. Les permis annuels de construction d’UAD ont augmenté à mesure que la voie juridique a été simplifiée et normalisée, une trajectoire résumée dans la discussion de Brookings sur les efforts déployés depuis dix ans par la Californie pour légaliser les UAD et consolidée dans la mise à jour du manuel sur les UAD de l’État.

Sur certains marchés californiens, la filière ADU est devenue comparable, voire supérieure, à la production traditionnelle de maisons unifamiliales en termes de permis. Dans le comté de San Diego, par exemple, les chiffres rapportés pour 2023 montrent que les permis ADU dépassent les permis pour les maisons individuelles (comme le résume BD+C). À Los Angeles, une rétrospective de California YIMBY note qu'”une maison sur trois autorisée” dans la ville en 2022 était une ADU (voir le rapport California YIMBY ADU). Il ne s’agit pas de déclarations à l’échelle de l’État, mais elles illustrent la rapidité avec laquelle les “petites” unités peuvent se développer lorsque les approbations sont normalisées et que les frictions sont systématiquement éliminées.

Cela ne signifie pas que les UAD ont résolu la crise du logement en Californie. Mais ils montrent que des milliers de petites décisions peuvent s’agréger en une offre significative sans étalement ni tours, à condition que le système soit conçu pour les laisser faire. Les rapports sur l’ampleur – et les limites – de ce modèle à San Diego sont abordés dans le compte rendu de New America sur les ADU.

La contrainte climatique dans les villes

Alors que la croissance interne devient inévitable, une autre contrainte devient plus difficile à ignorer. De nombreuses villes suppriment les routes, les parkings et autres surfaces imperméables et les remplacent par des arbres et des espaces publics plantés. L’asphalte et le béton sont de plus en plus considérés comme des facteurs contribuant au stress thermique plutôt que comme des infrastructures neutres.

Dans ce contexte, la construction d’espaces verts urbains, même en petites quantités, risque de compromettre l’adaptation au climat. La croissance interne reste nécessaire, mais elle réduit les conditions dans lesquelles la densification se justifie. Les unités supplémentaires doivent avoir une faible emprise au sol, limiter l’imperméabilisation des sols, conserver les arbres et respecter les normes de perméabilité. En pratique, cela favorise la construction sur des terrains déjà minéralisés – ruelles, cours et garages – et dans des quartiers moins exposés au stress thermique. En d’autres termes, la densification ne peut pas être uniforme dans l’espace.

Ces contraintes modifient également la logique de livraison. La préfabrication est convaincante dans ce contexte parce qu’elle réduit les deux frictions qui tuent le plus souvent la construction intercalaire : la perturbation et la perturbation du sol. Associé à des fondations sur pieux vissés, le préfabriqué permet de limiter les travaux d’excavation, d’enlèvement des déblais et de perturbation du sol. Et comme l’installation se mesure en jours plutôt qu’en mois, elle réduit considérablement le bruit, la poussière et l’occupation des rues, diminuant ainsi la probabilité d’une opposition de la part des voisins, qui pourrait autrement bloquer des projets progressifs à grande échelle.

Un choix que les décideurs politiques ne peuvent plus différer

La densification douce a gagné en popularité précisément parce qu’elle semble offrir un progrès sans conflit. Elle permet aux gouvernements de revendiquer une action en matière de logement tout en évitant les coûts politiques d’une expansion vers l’extérieur ou d’un réaménagement à grande échelle. En ce sens, elle a fonctionné comme une soupape de pression, atténuant les pénuries à la marge tout en reportant les décisions plus difficiles.

Cette période de report est peut-être en train de s’achever. Si les villes doivent compter sur la croissance interne, les décideurs politiques devront faire des choix explicites qu’ils ont évités jusqu’à présent. Ils devront décider où la densité est acceptable et où elle ne l’est pas, et quels quartiers peuvent absorber des logements supplémentaires sans perdre leur résilience climatique. Ils devront également faire face à des problèmes d’échelle. Les constructions intercalaires peuvent contribuer de manière significative à l’offre, comme le montre la Californie. Mais on ne peut pas s’attendre à ce qu’il supporte tout le poids de la demande si les systèmes de planification ne sont pas délibérément repensés pour le soutenir, avec des règles claires sur la hauteur, l’empreinte au sol, la perméabilité et la conservation des arbres, plutôt que de laisser les résultats au hasard, à l’appréciation et à la résistance locale.

Dans un contexte de réchauffement climatique et de resserrement du marché du logement, où les solutions qui améliorent un aspect aggravent souvent l’autre, la densification douce peut apparaître comme une solution intermédiaire judicieuse, même si elle peine à être mise en œuvre à grande échelle. C’est pourquoi il doit être considéré comme une composante de la stratégie de planification plutôt que comme une solution autonome à la pénurie de logements.

Le test pratique consiste à savoir si les gouvernements sont prêts à faire le travail peu glorieux qui permet à l’offre supplémentaire d’être fiable et additive plutôt qu’accessoire : simplifier les approbations, normaliser les exigences et réduire les coûts indirects qui font que les petits sites sont disproportionnellement difficiles à mettre en œuvre. Dans le même temps, la contrainte climatique ne peut rester une préoccupation secondaire. Si la croissance interne doit être la voie principale, elle a besoin d’une logique spatiale claire, qui protège les espaces verts urbains de grande valeur et donne la priorité aux terres déjà minéralisées, tout en rendant les objectifs d’adaptation (rétention des arbres, perméabilité, exposition à la chaleur) explicites dans les règles plutôt que négociables au cas par cas.

Lorsque ces conditions sont réunies, une densification “douce” peut s’accumuler dans l’offre matérielle et élargir le choix de logements sans contraindre les villes à une fausse opposition entre l’étalement urbain et les tours. Dans le cas contraire, il risque de devenir un compromis rhétorique – promettant un progrès sans rupture tout en laissant intacte la pénurie sous-jacente.