Warum die Städte auf eine sanfte Verdichtung setzen und was dafür verlangt wird

Zwang als Treiber, nicht als Fußnote

In Frankreich spiegelt die zunehmende Verdichtung eher Zwang als Überzeugung wider. Wie La Grande Conversation analysiert hat, hat die Verschärfung des Flächenverbrauchs dazu geführt, dass sich die Wohnungsbaupolitik weg von den Neubaugebieten und hin zum bestehenden Stadtgefüge bewegt. Was sich herauskristallisiert hat, ist kein einzelnes Modell, sondern ein verstreutes Muster von kleinen Eingriffen: Gartenauffüllung, Parzellierung und bescheidene vertikale Erweiterungen. Einzeln betrachtet werden diese Projekte kaum wahrgenommen. Zusammengenommen signalisieren sie die Akzeptanz, dass Land nicht länger ein expandierbarer Input ist.

Doch die Stärken dieses Ansatzes sind auch seine Schwächen. Die Produktion beruht auf Tausenden von Einzelentscheidungen einzelner Eigentümer und kleiner Bauherren, die durch lokale Ermessensspielräume und uneinheitliche Regeln gefiltert werden. Die Skalierung eines Systems, das auf atomisierten Entscheidungen beruht, ist schwieriger, als seine Befürworter manchmal annehmen.

Australiens Schlagzeilen und was sie vermuten lassen

Australien bietet einen der deutlichsten Versuche, das Potenzial der zunehmenden Dichte zu quantifizieren. Eine vom australischen Komitee für wirtschaftliche Entwicklung (CEDA ) in Auftrag gegebene Studie zeigt, dass in den fünf größten Städten des Landes fast eine Million zusätzlicher Wohnungen durch eine bescheidene Erhöhung der Bebauungsdichte in den etablierten Vorstädten geschaffen werden könnten. Die Zahl ist beeindruckend und aufschlussreich. Es beruht auf Annahmen, die in der Praxis selten einheitlich gelten: freizügige Planungsregeln, anhaltende Nachfrage nach Wohnungen mittlerer Dichte und politische Akzeptanz von Veränderungen in der Nachbarschaft.

Die jüngsten Erfahrungen Neuseelands zeigen, dass Kapazitäten freigesetzt werden können, wenn die Regeln unmissverständlich sind. Die Aufwertung von Auckland und die anschließenden nationalen Reformen, die auf vielen städtischen Grundstücken drei Häuser mit bis zu drei Stockwerken ermöglichten, zeigen, wie eine klare Regulierung den Markt in Richtung mittlerer Dichte verschieben kann, wie im Leitfaden des neuseeländischen Umweltministeriums für Wohnstandards mittlerer Dichte dargelegt.

Großbritanniens fauler Kompromiss

In Großbritannien wird die sanfte Verdichtung oft als eine Frage des Designs betrachtet. Befürworter argumentieren, dass der Widerstand gegen neue Wohnungen eher auf eine schlechte Form als auf die Dichte selbst zurückzuführen ist. Das ist nicht falsch, aber es geht an der zentralen Spannung vorbei. Niedrige Gebäude mit hoher Dichte sind in der Regel langsamer und flächenintensiver als große Sanierungsprojekte. Das mag politisch leichter zu akzeptieren sein, führt aber nicht automatisch zur Schaffung von Wohnraum in größerem Umfang, vor allem nicht in einem Planungssystem, das die Bebauung von kleinen Grundstücken immer noch ungewöhnlich kostspielig und unsicher macht.

Kaliforniens stiller Erfolg – und seine Grenzen

Kalifornien wird oft als Beweis dafür angeführt, dass eine sanfte Verdichtung in großem Maßstab funktionieren kann. In den letzten zehn Jahren hat der Staat lokale Hindernisse für Zubehörwohnungen (ADUs) abgebaut, Genehmigungen vereinheitlicht und die restriktive Zonierung eingeschränkt. Die Ergebnisse sind real. Die jährlichen ADU-Genehmigungen sind in die Höhe geschnellt, da der rechtliche Weg vereinfacht und normalisiert wurde. Diese Entwicklung wird in der Brookings-Diskussion über die jahrzehntelangen Bemühungen Kaliforniens, ADUs zu legalisieren, zusammengefasst und in der Aktualisierung des ADU-Handbuchs des Staates konsolidiert.

In einigen kalifornischen Märkten ist der ADU-Kanal inzwischen vergleichbar mit der traditionellen Produktion von Einfamilienhäusern – und manchmal sogar größer als diese, wenn man die Genehmigungen zugrunde legt. In San Diego County zum Beispiel übersteigen die für 2023 gemeldeten ADU-Genehmigungen die Genehmigungen für Einfamilienhäuser (wie von BD+C zusammengefasst). In Los Angeles stellt ein kalifornischer YIMBY-Rückblick fest, dass im Jahr 2022 “jede dritte genehmigte Wohnung” in der Stadt eine ADU war (siehe den ADU-Bericht von California YIMBY). Dies sind keine Aussagen für die ganze Welt, aber sie zeigen, wie schnell “kleine” Einheiten skalieren können, wenn Genehmigungen standardisiert und Reibungsverluste systematisch beseitigt werden.

Das bedeutet nicht, dass ADUs die Wohnungskrise in Kalifornien gelöst haben. Aber sie zeigen, dass Tausende von kleinen Entscheidungen zu einem sinnvollen Angebot zusammengeführt werden können, ohne dass es zu einer Zersiedelung oder zu Türmen kommt, vorausgesetzt, das System ist so ausgelegt, dass dies möglich ist. Über das Ausmaß – und die Grenzen – dieses Modells in San Diego wird in New Americas Bericht über ADUs berichtet.

Der Klimazwang in den Städten

In dem Maße, wie das Wachstum im Inland unvermeidlich wird, wird eine andere Einschränkung immer schwerer zu ignorieren. Viele Städte entfernen Straßen, Parkplätze und andere undurchlässige Flächen und ersetzen sie durch Bäume und bepflanzte öffentliche Flächen. Asphalt und Beton werden zunehmend als Verursacher von Hitzestress und nicht als neutrale Infrastruktur betrachtet.

In diesem Zusammenhang besteht die Gefahr, dass die Bebauung von städtischen Grünflächen, selbst in geringem Umfang, die Klimaanpassung untergräbt. Wachstum nach innen bleibt notwendig, aber es schränkt die Bedingungen ein, unter denen eine Verdichtung sinnvoll ist. Zusätzliche Einheiten müssen eine kleine Grundfläche haben, die Bodenversiegelung begrenzen, Bäume erhalten und die Durchlässigkeitsstandards erfüllen. In der Praxis bedeutet dies, dass man auf bereits mineralisierten Grundstücken – Gassen, Höfen und Garagen – und in weniger hitzebelasteten Vierteln bauen sollte. Die Verdichtung kann also nicht räumlich gleichmäßig sein.

Diese Beschränkungen verändern auch die Lieferlogik. Die Vorfertigung ist in dieser Situation besonders interessant, weil sie zwei Reibungspunkte reduziert, die häufig das Ausfüllen von Gebäuden verhindern: Unterbrechung und Störung des Bodens. In Verbindung mit Schraubpfahlfundamenten können Fertigteilbauten Aushub, Abraum und Bodenstörungen begrenzen. Und da die Installation in Tagen und nicht in Monaten gemessen werden kann, werden Lärm, Staub und die Belegung von Straßen erheblich reduziert, was die Wahrscheinlichkeit von Nachbarschaftswidersprüchen verringert, die sonst schrittweise Projekte in großem Maßstab zum Stillstand bringen können.

Eine Entscheidung, die die Politik nicht länger aufschieben kann

Die sanfte Verdichtung ist gerade deshalb so beliebt, weil sie Fortschritt ohne Konflikte zu bieten scheint. So können die Regierungen Maßnahmen für den Wohnungsbau fordern und gleichzeitig die politischen Kosten einer Ausweitung nach außen oder einer groß angelegten Sanierung vermeiden. In diesem Sinne hat er als Druckventil fungiert, das Engpässe am Rande abmildert und härtere Entscheidungen hinausschiebt.

Diese Zeit des Aufschubs könnte nun zu Ende gehen. Wenn die Städte auf Wachstum aus dem Ausland setzen wollen, müssen die politischen Entscheidungsträger explizite Entscheidungen treffen, die sie bisher vermieden haben. Sie werden entscheiden müssen, wo Dichte akzeptabel ist und wo nicht, und welche Stadtteile zusätzlichen Wohnraum aufnehmen können, ohne an Klimaresilienz zu verlieren. Sie werden sich auch mit der Größenordnung auseinandersetzen müssen. Wie Kalifornien zeigt, kann die schrittweise Auffüllung von Flächen einen wichtigen Beitrag zum Angebot leisten. Aber man kann nicht erwarten, dass sie die volle Last der Nachfrage tragen, wenn die Planungssysteme nicht bewusst so umgestaltet werden, dass sie sie unterstützen, mit klaren Regeln für Höhe, Grundfläche, Durchlässigkeit und Baumerhalt, anstatt die Ergebnisse dem Zufall, dem Ermessen und dem lokalen Widerstand zu überlassen.

In einem sich erwärmenden Klima und einem sich verknappenden Wohnungsmarkt – wo Lösungen, die die eine Seite verbessern, oft die andere verschlechtern – kann eine sanfte Verdichtung wie ein vernünftiger Mittelweg aussehen, auch wenn es schwierig ist, sie in großem Maßstab umzusetzen. Aus diesem Grund sollte sie als Bestandteil der Planungsstrategie und nicht als alleinige Lösung für die Wohnungsknappheit betrachtet werden.

Der praktische Test besteht darin, ob die Regierungen bereit sind, die unrühmliche Arbeit zu leisten, die ein zusätzliches Angebot zuverlässig und nicht nur zufällig macht: die Vereinfachung von Genehmigungen, die Standardisierung von Anforderungen und die Senkung der weichen Kosten, die es unverhältnismäßig schwierig machen, kleine Standorte zu realisieren. Gleichzeitig darf die Klimazwangslage nicht auf die lange Bank geschoben werden. Wenn das Wachstum nach innen der Hauptweg sein soll, braucht es eine klare räumliche Logik – eine Logik, die hochwertige städtische Grünflächen schützt und bereits mineralisierte Flächen bevorzugt, während Anpassungsziele (Baumerhalt, Durchlässigkeit, Wärmebelastung) ausdrücklich in den Regeln verankert sind und nicht von Fall zu Fall verhandelbar.

Wo diese Bedingungen gegeben sind, kann eine “sanfte” Verdichtung zu einem materiellen Angebot führen und die Auswahl an Wohnmöglichkeiten erweitern, ohne die Städte in eine falsche Binarität zwischen Zersiedelung und Hochhäusern zu zwingen. Wo dies nicht der Fall ist, besteht die Gefahr, dass es zu einem rhetorischen Kompromiss wird, der Fortschritt ohne Bruch verspricht, während die zugrunde liegende Knappheit intakt bleibt.