Por qué las ciudades recurren a una densificación suave, y qué exigirá a cambio

La limitación como motor, no como nota a pie de página

En Francia, el auge de la densification douce refleja más la coacción que la convicción. Como analiza La Grande Conversation, los límites más estrictos al consumo de suelo han alejado la política de vivienda de las zonas de nuevo desarrollo y la han acercado al tejido urbano existente. Lo que ha surgido no es un único Modelo, sino un patrón disperso de pequeñas intervenciones: relleno de jardines, subdivisión de parcelas y modestas ampliaciones verticales. Individualmente, estos proyectos apenas se registran. En conjunto, señalan la aceptación de que la tierra ya no es un insumo ampliable.

Sin embargo, los puntos fuertes de este enfoque son también sus puntos débiles. La producción depende de miles de decisiones separadas de propietarios individuales y pequeños constructores, filtradas a través de la discreción local y de normas desiguales. Ampliar un sistema basado en elecciones atomizadas es más difícil de lo que a veces dan a entender sus defensores.

La cifra principal de Australia, y lo que supone

Australia ofrece uno de los intentos más claros de cuantificar el potencial de la densidad incremental. Una investigación encargada por el Comité para el Desarrollo Económico de Australia (CEDA ) sugiere que se podrían construir cerca de un millón de viviendas más en las cinco mayores ciudades del país mediante modestos aumentos de la densidad en los suburbios establecidos. La cifra es sorprendente y reveladora. Se basa en supuestos que rara vez se cumplen de manera uniforme en la práctica: normas urbanísticas permisivas, demanda sostenida de viviendas de densidad media y aceptación política del cambio de barrio.

La experiencia reciente de Nueva Zelanda sugiere que se puede desbloquear la capacidad cuando las normas no son ambiguas. La recalificación de Auckland, y las posteriores reformas nacionales que permitieron construir tres viviendas de hasta tres plantas en muchos solares urbanos, muestran cómo la claridad normativa puede desplazar un mercado hacia la entrega de densidad media, tal como se establece en la guía de Normas Residenciales de Densidad Media del Ministerio de Medio Ambiente de Nueva Zelanda.

El incómodo compromiso británico

En el Reino Unido, la densificación suave suele plantearse como una cuestión de diseño. Los defensores argumentan que la resistencia a las nuevas viviendas refleja la mala forma más que la densidad en sí. Esto no es erróneo, pero elude la tensión central. La densidad de baja altura y alta calidad tiende a ser más lenta y a requerir más suelo que los grandes planes de reurbanización. Puede que sea más fácil de aceptar políticamente, pero no proporciona automáticamente viviendas a escala, especialmente en un sistema de planificación que sigue haciendo que los terrenos pequeños sean inusualmente costosos e inciertos de construir.

El éxito silencioso de California y sus límites

A menudo se cita a California como prueba de que la densificación suave puede funcionar a escala. En la última década, el estado ha desmantelado las barreras locales a las unidades de vivienda accesorias (ADU), normalizando las aprobaciones y limitando la zonificación restrictiva. Los resultados son reales. Los permisos anuales de ADU se han disparado a medida que se ha simplificado y normalizado la vía legal, una trayectoria resumida en el debate de Brookings sobre el esfuerzo de una década de California por legalizar las ADU y consolidada en la actualización del manual estatal sobre ADU.

En algunos mercados de California, el canal de las ADU ha llegado a ser comparable -a veces mayor- a la producción de viviendas unifamiliares tradicionales en función de los permisos. En el condado de San Diego, por ejemplo, las cifras comunicadas para 2023 muestran que los permisos para ADU superan a los permisos para viviendas unifamiliares (según el resumen de BD+C). En Los Ángeles, una retrospectiva de California YIMBY señala que “una de cada tres viviendas permitidas” en la ciudad en 2022 era una ADU (ver el informe California YIMBY ADU). No son afirmaciones de ámbito estatal, pero ilustran lo rápido que pueden escalar las unidades “pequeñas” cuando se normalizan las homologaciones y se eliminan sistemáticamente las fricciones.

Esto no significa que las ADU hayan resuelto la crisis de vivienda de California. Pero demuestran que miles de pequeñas decisiones pueden agregarse en una oferta significativa sin expansión ni torres, siempre que el sistema esté diseñado para permitirlo. El informe sobre la escala -y los límites- de ese Modelo en San Diego se analiza en el informe de New America sobre las ADU.

La limitación climática en las ciudades

A medida que el crecimiento hacia el interior se hace inevitable, otra limitación resulta cada vez más difícil de ignorar. Muchas ciudades están eliminando calzadas, aparcamientos y otras superficies impermeables, sustituyéndolos por árboles y espacios públicos plantados. El asfalto y el hormigón se tratan cada vez más como factores que contribuyen al estrés térmico y no como infraestructuras neutras.

En este contexto, construir sobre espacios verdes urbanos, aunque sea en pequeñas cantidades, corre el riesgo de socavar la adaptación al clima. El crecimiento hacia el interior sigue siendo necesario, pero reduce las condiciones en las que la densificación tiene sentido. Las unidades adicionales deben mantener una huella reducida, limitar el sellado del suelo, conservar los árboles y cumplir las normas de permeabilidad. En la práctica, eso favorece la construcción en terrenos ya mineralizados -terrenos, patios y garajes- y en barrios menos expuestos al estrés térmico. La densificación, en otras palabras, no puede ser espacialmente uniforme.

Esas limitaciones también cambian la lógica de la entrega. La prefabricación es convincente en este contexto porque reduce dos fricciones que suelen acabar con el relleno: la perturbación y la alteración del terreno. Junto con los cimientos de pilotes atornillados, los prefabricados pueden limitar la excavación, la retirada de escombros y la alteración del suelo. Y como la instalación puede medirse en días y no en meses, reduce materialmente el ruido, el polvo y la ocupación de las calles, disminuyendo la probabilidad de oposición vecinal que, de otro modo, puede paralizar los proyectos incrementales a escala.

Una elección que los responsables políticos ya no pueden aplazar

La densificación suave ha ganado adeptos precisamente porque parece ofrecer progreso sin conflicto. Permite a los gobiernos reclamar medidas en materia de vivienda evitando los costes políticos de la expansión hacia el exterior o de la reurbanización a gran escala. En ese sentido ha funcionado como una válvula de presión, aliviando la escasez en el margen mientras posponía decisiones más difíciles.

Ese periodo de aplazamiento puede estar llegando a su fin. Si las ciudades quieren confiar en el crecimiento interno, los responsables políticos tendrán que tomar decisiones explícitas que hasta ahora han evitado. Tendrán que decidir dónde es aceptable la densidad y dónde no, y qué barrios pueden absorber viviendas adicionales sin perder resiliencia climática. También tendrán que enfrentarse a la escala. El relleno incremental puede contribuir significativamente a la oferta, como demuestra California. Pero no se puede esperar que soporte toda la carga de la demanda a menos que los sistemas de planificación se rediseñen deliberadamente para apoyarla, con normas claras sobre altura, huella, permeabilidad y retención de árboles, en lugar de dejar los resultados al azar, la discrecionalidad y la resistencia local.

En un clima cada vez más cálido y un mercado de la vivienda cada vez más restringido -donde las soluciones que mejoran una parte a menudo empeoran la otra-, la densificación suave puede parecer un camino intermedio sensato, aunque le cueste llegar a escala. Por ello, debe considerarse un componente de la estrategia de planificación y no una solución independiente a la escasez de viviendas.

La prueba práctica es si los gobiernos están dispuestos a hacer el trabajo poco glamuroso que hace que el suministro incremental sea fiable y no accesorio: simplificar las autorizaciones, normalizar los requisitos y reducir los costes blandos que hacen que los emplazamientos pequeños sean desproporcionadamente difíciles de suministrar. Al mismo tiempo, la limitación climática no puede quedar en un segundo plano. Si el crecimiento hacia el interior va a ser la vía principal, necesita una lógica espacial clara, que proteja los espacios verdes urbanos de gran valor y dé prioridad a los terrenos ya mineralizados, al tiempo que hace que los objetivos de adaptación (retención de árboles, permeabilidad, exposición al calor) sean explícitos en las normas y no negociables en cada caso.

Cuando se dan estas condiciones, la densificación “suave” puede acumularse en la oferta material y ampliar la elección de vivienda sin forzar a las ciudades a un falso binario de expansión o torres. Cuando no lo hacen, corre el riesgo de convertirse en un compromiso retórico: prometer progreso sin ruptura, dejando intacta la escasez subyacente.