Waarom steden overgaan tot milde verdichting en wat daar tegenover staat

Beperking als drijfveer, niet als voetnoot

In Frankrijk weerspiegelt de opkomst van densification douce meer de dwang dan de overtuiging. Zoals La Grande Conversation heeft geanalyseerd, hebben de striktere grenzen voor landgebruik het huisvestingsbeleid weggeduwd van nieuwe ontwikkelingszones en in de richting van het bestaande stedelijke weefsel. Er is niet één model ontstaan, maar een verspreid patroon van kleine ingrepen: tuinaanleg, verkaveling en bescheiden verticale uitbreidingen. Afzonderlijk registreren deze projecten nauwelijks. Samen geven ze aan dat land niet langer een uitbreidbare input is.

Maar de sterke punten van deze aanpak zijn ook de zwakke punten. De productie is afhankelijk van duizenden afzonderlijke beslissingen van individuele eigenaars en kleine bouwers, gefilterd door lokale willekeur en ongelijke regels. Het opschalen van een systeem dat is gebaseerd op geatomiseerde keuzes is moeilijker dan de voorstanders soms doen geloven.

Het hoofdnummer van Australië en wat het veronderstelt

Australië biedt een van de duidelijkste pogingen om het potentieel van incrementele dichtheid te kwantificeren. Onderzoek in opdracht van het Committee for Economic Development of Australia (CEDA) suggereert dat er bijna een miljoen extra woningen kunnen worden gebouwd in de vijf grootste steden van het land door een bescheiden verhoging van de dichtheid binnen de gevestigde voorsteden. Het aantal is opvallend en onthullend. Het is gebaseerd op veronderstellingen die in de praktijk zelden op dezelfde manier gelden: tolerante planningsregels, aanhoudende vraag naar woningen met een gemiddelde dichtheid en politieke acceptatie van veranderingen in de buurt.

De recente ervaring van Nieuw-Zeeland suggereert dat capaciteit kan worden ontsloten als de regels ondubbelzinnig zijn. De upzoning van Auckland en de daaropvolgende nationale hervormingen die op veel stedelijke locaties drie woningen van maximaal drie verdiepingen mogelijk maakten, laten zien hoe duidelijkheid in de regelgeving een markt kan verschuiven in de richting van een gemiddelde dichtheid, zoals uiteengezet in de gids met normen voor woningen van gemiddelde dichtheid van het Nieuw-Zeelandse Ministerie voor Milieu.

Het ongemakkelijke compromis van Groot-Brittannië

In het Verenigd Koninkrijk wordt zachte verdichting vaak gezien als een ontwerpkwestie. Voorstanders beweren dat de weerstand tegen nieuwe woningen eerder te maken heeft met een slechte vorm dan met de dichtheid zelf. Dit is niet verkeerd, maar het gaat voorbij aan de centrale spanning. Laagbouw met een hoge dichtheid is meestal langzamer en grondintensiever dan grote herontwikkelingsprojecten. Het is politiek misschien gemakkelijker te accepteren, maar het levert niet automatisch woningen op schaal op, vooral niet in een planningssysteem dat het bouwen van kleine locaties nog steeds ongewoon duur en onzeker maakt.

Het stille succes van Californië en de grenzen ervan

Californië wordt vaak genoemd als bewijs dat zachte verdichting op schaal kan werken. In de afgelopen tien jaar heeft de staat lokale barrières voor extra wooneenheden (ADU’s) geslecht, goedkeuringen gestandaardiseerd en beperkende bestemmingsplannen ingeperkt. De resultaten zijn echt. De jaarlijkse vergunningen voor ADU’s zijn explosief gestegen naarmate het wettelijke pad werd vereenvoudigd en genormaliseerd, een traject dat wordt samengevat in Brookings’ bespreking van de tien jaar durende inspanningen van Californië om ADU’s te legaliseren en dat wordt geconsolideerd in de update van het ADU-handboek van de staat.

In sommige Californische markten is het kanaal voor ADU’s vergelijkbaar geworden met – soms groter dan – de traditionele productie van eengezinswoningen op basis van vergunningen. In San Diego County, bijvoorbeeld, laten de gerapporteerde cijfers voor 2023 zien dat de ADU-vergunningen de vergunningen voor eengezinswoningen overtreffen (zoals samengevat door BD+C). In Los Angeles wordt in een terugblik van de YIMBY in Californië opgemerkt dat “een op de drie woningen die in 2022 werden toegestaan” in de stad een ADU was (zie het California YIMBY ADU-rapport). Dit zijn geen uitspraken die voor de hele staat gelden, maar ze laten wel zien hoe snel “kleine” eenheden kunnen opschalen als goedkeuringen worden gestandaardiseerd en wrijvingen systematisch worden weggenomen.

Dit betekent niet dat ADU’s de huisvestingscrisis in Californië hebben opgelost. Maar ze tonen wel aan dat duizenden kleine beslissingen kunnen samenkomen in een zinvol aanbod zonder wildgroei of torens, op voorwaarde dat het systeem ontworpen is om ze toe te laten. De verslaggeving over de schaal en de beperkingen van dat model in San Diego wordt besproken in New America’s verslag over ADU’s.

De klimaatbeperking in steden

Nu inwaartse groei onvermijdelijk wordt, is een andere beperking steeds moeilijker te negeren. Veel steden verwijderen wegen, parkeerplaatsen en andere ondoordringbare oppervlakken en vervangen deze door bomen en beplante openbare ruimte. Asfalt en beton worden steeds meer beschouwd als factoren die bijdragen aan hittestress in plaats van als neutrale infrastructuur.

In deze context dreigt bebouwing van stedelijk groen, zelfs in kleine hoeveelheden, de aanpassing aan het klimaat te ondermijnen. Inwaartse groei blijft noodzakelijk, maar het beperkt de voorwaarden waaronder verdichting zinvol is. Extra eenheden moeten een kleine voetafdruk hebben, de bodemafdekking beperken, bomen behouden en voldoen aan de normen voor waterdoorlatendheid. In de praktijk geeft dat de voorkeur aan bouwen op reeds gemineraliseerde grond, binnenplaatsen en garages en in buurten die minder blootstaan aan hittestress. Verdichting kan met andere woorden niet ruimtelijk uniform zijn.

Deze beperkingen veranderen ook de leveringslogica. Prefabricage is in deze omgeving aantrekkelijk omdat het twee fricties vermindert die inbreiding meestal in de weg staan: verstoring en grondverstoring. In combinatie met schroefpaalfunderingen kan prefab het uitgraven, verwijderen van grond en verstoren van de bodem beperken. En omdat de installatie kan worden gemeten in dagen in plaats van maanden, worden lawaai, stof en drukte op straat aanzienlijk verminderd, waardoor de kans op verzet van buren, die anders op grote schaal incrementele projecten kunnen vertragen, afneemt.

Een keuze die beleidsmakers niet langer kunnen uitstellen

Behoedzame verdichting heeft juist aan populariteit gewonnen omdat het vooruitgang zonder conflicten lijkt te bieden. Hiermee kunnen regeringen actie ondernemen op het gebied van huisvesting terwijl ze de politieke kosten van uitbreiding naar buiten toe of grootschalige herontwikkeling vermijden. In die zin heeft het gefunctioneerd als een drukventiel, dat tekorten in de marge verlicht en hardere beslissingen uitstelt.

Die periode van uitstel loopt misschien ten einde. Als steden willen vertrouwen op inkomende groei, zullen beleidsmakers expliciete keuzes moeten maken die ze tot nu toe hebben vermeden. Ze zullen moeten beslissen waar dichtheid aanvaardbaar is en waar niet, en welke buurten extra woningen kunnen absorberen zonder aan klimaatbestendigheid in te boeten. Ze zullen ook te maken krijgen met schaalgrootte. Incrementele inbreiding kan een zinvolle bijdrage leveren aan het aanbod, zoals Californië laat zien. Er kan echter niet van worden verwacht dat het de volledige last van de vraag draagt, tenzij de planningssystemen doelbewust opnieuw worden ontworpen om het te ondersteunen, met duidelijke regels voor hoogte, voetafdruk, permeabiliteit en het behoud van bomen, in plaats van de resultaten over te laten aan toeval, willekeur en lokale weerstand.

In een opwarmend klimaat en een krimpende woningmarkt – waar oplossingen die de ene kant verbeteren vaak de andere kant verslechteren – kan een milde verdichting een verstandige middenweg lijken, hoewel het moeilijk is om deze op schaal te realiseren. Daarom moet het worden beschouwd als een onderdeel van de planningsstrategie in plaats van een op zichzelf staande oplossing voor woningnood.

De praktische test is of regeringen bereid zijn om het onaantrekkelijke werk te doen waardoor incrementele levering betrouwbaar additief wordt in plaats van incidenteel: het vereenvoudigen van goedkeuringen, het standaardiseren van vereisten en het verlagen van de zachte kosten die het onevenredig moeilijk maken om kleine sites op te leveren. Tegelijkertijd mag de klimaatbeperking geen bijzaak blijven. Als binnenwaartse groei het belangrijkste pad moet zijn, dan is er een duidelijke ruimtelijke logica nodig – een logica die hoogwaardig stedelijk groen beschermt en prioriteit geeft aan reeds gemineraliseerd land, terwijl aanpassingsdoelen (behoud van bomen, permeabiliteit, blootstelling aan hitte) expliciet in de regels worden opgenomen in plaats van per geval bespreekbaar te zijn.

Waar deze voorwaarden gelden, kan “zachte” verdichting accumuleren in het materiële aanbod en de woningkeuze verbreden zonder steden te dwingen in een valse tweedeling van wildgroei versus torens. Waar dat niet het geval is, dreigt het een retorisch compromis te worden dat vooruitgang belooft zonder breuken, terwijl de onderliggende schaarste intact blijft.