De fleste producenter viser åbent prisen på deres præfabrikerede modeller, en værdi, der i Europa og Storbritannien ligger på omkring 90.000 €. Men de fleste annoncerede tal er den såkaldte basispris og er som regel kun en startpris. Denne pris kan fastsættes på forhånd, fordi den refererer til arbejdet uden for byggepladsen med en foruddesignet model, selv om den endelige pris omfatter yderligere byggefaser. Det er vigtigt at identificere disse ikke-annoncerede omkostninger, da de i de fleste tilfælde kan fordoble eller endda tredoble basisprisen [1].
Hvad er inkluderet i basisprisen for et præfabrikeret hus?
Basisprisen omfatter normalt alle de materialer og den arbejdskraft, der er nødvendig for at færdiggøre byggeriet af huset uden for byggepladsen som defineret af producenten. Producenterne kan fastsætte en basispris på forhånd, fordi deres foruddesignede modeller er præfabrikerede. Præfabrikation garanterer et kontrolleret miljø uden de uventede situationer, der er almindelige i traditionelt byggeri.
Dette er de mest almindelige funktioner, der er inkluderet i basisprisen.
- Husets opbygning
- Eventuelle nødvendige lag som isolering eller vandtætte barrierer.
- Vvs-installationer, ledninger og inventar
- Varme- og/eller kølesystemer
- Indvendig finish (vægge, gulve, lofter)
- Udvendig finish (facadebeklædning, tagdækning)
- Døre og vinduer
Hvad der er inkluderet i grundprisen, kan variere enormt fra virksomhed til virksomhed. For eksempel holder præfabrikerede virksomheder som Klein, Commod House eller Ruum Tiny Houses sig til den tidligere inkluderende liste. Andre virksomheder, som Woodville eller Tiny Home Romania, giver deres kunder mulighed for at bestemme, hvad der er inkluderet som standard. Tilbyder forskellige startpriser for enten at købe et tomt hjem, et møbleret hus eller endda et indflytningsklart hus.
Hvordan estimerer man de reelle slutomkostninger for et præfabrikeret byggeri?
For at vide, hvor meget vores præfabrikerede hus virkelig vil koste, kan vi ikke forenkle værdien til en pris pr. kvadratmeter. I stedet er vi nødt til at analysere alle faser af præfabrikeret byggeri, da omkostningerne afhænger af flere variabler, som ikke kan overvurderes. Alligevel har præfabrikeret byggeri en stor fordel, når man beregner omkostningerne: Sikkerheden for den endelige værdi.
Alle de byggefaser, der finder sted uden for byggepladsen, oplever sjældent omkostningsændringer, når først prisen er defineret. Derfor er de almindelige omkostninger uden for tilbud, som traditionelt byggeri oplever, ret reducerede, når man bygger et præfabrikeret hus.
1. Køb af jord (hvis nødvendigt) og indhentning af rådgivning
Medmindre du køber et præfabrikeret hus på hjul, skal du bruge et stykke jord til at installere huset. Hvis du ikke ejer et stykke jord, skal du indregne udgifterne til en nyerhvervet jord i dit budget. Prisen på ejendommen vil variere enormt afhængigt af dens beliggenhed, størrelse og topografi. Valget af grund bør dog ikke udelukkende være baseret på prisen, da grundens egenskaber kan have direkte indflydelse på den endelige byggepris.
For eksempel er flade og lettilgængelige ejendomme ofte dyrere at købe, men hvis man vælger en billigere grund uden disse egenskaber, ender det med at blive meget dyrere. Præfabrikerede huse bygges hovedsageligt uden for byggepladsen, og deres levering og montering kræver meget specifikke egenskaber. For at sikre, at udgifterne til jorden er godt investeret, anbefales det at søge råd hos producenten på forhånd. I de fleste tilfælde har denne rådgivning en ekstra omkostning, som skal lægges til budgettet.
2. Design og egenproduktion
Den mest åbenlyse og letgenkendelige omkostning er fremstillingen af huset. Det er den første værdi, vi støder på, når vi scroller gennem kataloget med præfabrikerede huse. Som tidligere forklaret er denne værdi tæt på hver producents specifikationer, selv om de ofte er åbne for ændringer. Så selv om vi normalt kender basisprisen fra begyndelsen, er det først, når designfasen er afsluttet, at vi med sikkerhed kender produktionsomkostningerne.
Designfasen er det første trin, vi gennemgår, selv med foruddesignede modeller. I denne fase opfordres kunden til omhyggeligt at analysere husets design, materialer og inkluderende elementer med henblik på at sikre, at de lever op til kundens forventninger. De fleste producenter tilbyder et godt udvalg af tilpasninger, opgraderinger og tilføjelser til det grundlæggende design. Disse har ofte en ekstra omkostning og vil øge den oprindelige basispris. Jo mere du gør et hus personligt, jo højere bliver produktionsomkostningerne.
3. Forberedelse af jord
Før de præfabrikerede komponenter kan leveres til grunden, skal jorden forberedes tilstrækkeligt. Denne forberedelse udføres i de fleste tilfælde af et separat byggefirma, der forbereder området i henhold til præfabrikantens specifikationer. Det mest bemærkelsesværdige arbejde i denne fase er konstruktionen af fundamenterne, hvis omkostninger svinger afhængigt af fundamenttypen og jordens egenskaber.
Men byggemodningen er ikke færdig, før ejendommen er tilsluttet de grundlæggende tjenester og forsyningsselskaber som el, vand, kloak, gas og telekommunikation. Det er sandsynligt, at grunden allerede er serviceret, men hvis den ikke er det, vil den samlede pris hurtigt stige, da det koster omkring 6.000 € til 35.000 € i Europa og Storbritannien [2].
4. Transport og samling af huset
Når arbejdet uden for byggepladsen er afsluttet, leveres de præfabrikerede dele til ejendommen for at blive samlet. En tredjepart håndterer normalt logistikken i forbindelse med forsendelse og montering. Det er dog almindeligt, at præfabrikanten administrerer disse tjenester og inkluderer disse omkostninger i det tilbud, der er defineret ved afslutningen af designfasen. Prisen afhænger af afstanden, adgangsforholdene, den type køretøjer, der anvendes, og den tid, det tager at samle og færdiggøre huset på stedet.
5. Byggetilladelser og skatter
I Storbritannien og de fleste europæiske lande kræver præfabrikerede huse, ligesom alle andre permanente hjem, en byggetilladelse. Omkostningerne og kravene til byggetilladelsen kan variere meget fra sted til sted. I Storbritannien er byggetilladelsen f.eks. defineret af en fast værdi. Det afhænger af konstruktionens egenskaber og kan koste alt fra £334[3]. Skatterne varierer også enormt fra land til land, men den første skat, man bør overveje overalt, er momsen.
Generelt er den annoncerede basispris for et hus ikke inklusive moms. Momsbeløbet varierer fra land til land: I Spanien er momsen ved køb af et hus f.eks. 10 %, men i Tjekkiet er momsen 15 % [4]. Selv om der kan være andre skatter, forventes det i Frankrig, at du betaler en skat for at forbinde tjenesterne til ejendommen [5]. For at få en klar idé om de skatter og legaliseringsomkostninger, der påvirker din placering, skal du spørge din præfabrikerede producent og få en konsultation med planlægningsmyndighederne i dit område.
Ofte stillede spørgsmål
Skal præfabrikerede huse have byggetilladelse?
De fleste præfabrikerede huse, der bygges i Europa og Storbritannien, skal have byggetilladelse inden opførelsen. Typen af tilladelser og prisen varierer dog fra land til land.
Skal jeg selv tilslutte vand og kloak til mit hjem, eller bliver det gjort for mig?
Serviceforbindelsen udføres normalt for dig af præfabrikanten eller den entreprenør, der har ansvaret for arbejdet på stedet.
Referencer
[1]Collinson, P. (2018, 30. november) ‘UK housebuilding revolution’: £65,000 prefab homes go into production The Guardian https://www.theguardian.com/society/2018/nov/30/uk-housebuilding-revolution-65000-prefab-homes-go-into-production
[2]Sådan leverer du byggegrunde med service Ret til at bygge https://righttobuildtoolkit.org.uk/briefing-notes/how-to-deliver-serviced-plots/#
[3]Department for Levelling Up, Housing and Communities and Ministry of Housing, Communities & Local Government (2021, August 20) Gebyrer for planlægningsansøgninger GOV.UK https://www.gov.uk/guidance/fees-for-planning-applications
[4]JUDr. Mojmír Ježek, ph.d. Skattemæssige rammer for køb af fast ejendom i Tjekkiet ECOVIS JEŽEK, ADVOKÁTNÍ KANCELÁŘ S.R.O. https://www. ecovislegal.cz/en/other-legal-areas/tax-framework-for-real-estate-acquisition-in-the-czech-republic/
[5]Planlægningsskatter i Frankrig – Taxes d’Urbanisme Fransk-ejendom https://www.french-property.com/guides/france/building/planning/planning-taxes
