La plupart des fabricants affichent ouvertement le coût de leurs modèles préfabriqués, une valeur qui, en Europe et au Royaume-Uni, oscille autour de 90 000 €. Toutefois, la plupart des chiffres annoncés correspondent au prix dit de base et ne sont généralement qu’un prix de départ. Ce prix peut être établi à l’avance car il s’agit des travaux hors site d’un modèle prédéfini, bien que le coût final comprenne des étapes de construction supplémentaires. Il est essentiel d’identifier ces coûts non affichés car, dans la plupart des cas, ils peuvent doubler, voire tripler le prix de base [1].
Qu’est-ce qui est inclus dans le prix de base de la maison préfabriquée ?
Le prix de base comprend généralement tous les matériaux et la main-d’œuvre nécessaires pour achever la construction hors site de la maison, telle que définie par le fabricant. Les fabricants peuvent établir un prix de base à l’avance car leurs modèles sont préfabriqués. La préfabrication garantit un environnement contrôlé, sans les imprévus de la construction traditionnelle.
Il s’agit des caractéristiques les plus courantes incluses dans le prix de base.
- Structure de la maison
- Toutes les couches nécessaires telles que l’isolation ou les barrières étanches.
- Plomberie, câblage et accessoires
- Systèmes de chauffage et/ou de refroidissement
- Finitions intérieures (murs, sols, plafonds)
- Finitions extérieures (bardage, toiture)
- Portes et fenêtres
Ce qui est inclus dans le prix de base peut varier énormément d’une entreprise à l’autre. Par exemple, les entreprises de préfabrication comme Klein HAUS, Commod House ou Ruum Tiny Houses adhèrent à la liste inclusive précédente. D’autres entreprises, comme Woodville ou Tiny Home Romania, permettent à leurs clients de décider ce qui est inclus par défaut. Ils proposent différents prix de départ pour l’achat d’un logement vide, d’un logement meublé ou même d’un logement prêt à être emménagé.
Comment estimer le coût final réel d’une construction préfabriquée ?
Pour savoir combien notre maison préfabriquée coûtera réellement, nous ne pouvons pas simplifier la valeur en la ramenant à un coût par mètre carré. Il faut plutôt analyser chaque étape de la construction des préfabriqués, car leur coût dépend de plusieurs variables qui ne peuvent être surestimées. Cependant, la construction préfabriquée présente un grand avantage dans le calcul du coût : la certitude de la valeur finale.
Toutes les étapes de la construction qui se déroulent hors site subissent rarement des modifications de coût une fois que le prix est défini. Par conséquent, les coûts hors devis courants que l’on rencontre dans la construction traditionnelle sont très réduits lors de la construction d’un préfabriqué.
1. L’achat du terrain (si nécessaire) et l’obtention de conseils
A moins d’acquérir un préfabriqué sur roues, vous avez besoin d’un terrain pour installer la maison. Si vous ne possédez pas de terrain, vous devez inclure dans votre budget le coût d’un terrain nouvellement acquis. Le coût de la propriété varie énormément en fonction de son emplacement, de sa taille et de sa topographie. Cependant, le choix du terrain ne doit pas se faire uniquement en fonction de son coût, car les caractéristiques du terrain peuvent avoir une incidence directe sur le prix final de la construction.
Par exemple, les propriétés plates et facilement accessibles sont souvent plus chères à l’achat, mais opter pour un terrain moins cher ne présentant pas ces caractéristiques reviendra finalement beaucoup plus cher. Les préfabriqués sont principalement construits hors site, et leur livraison et leur assemblage requièrent des caractéristiques très spécifiques. Pour s’assurer que le coût du terrain est bien investi, il est recommandé de demander conseil au fabricant au préalable. Dans la plupart des cas, ces conseils ont un coût supplémentaire qui doit être ajouté au budget.
2. Conception et fabrication maison
Le coût le plus évident et le plus facile à identifier est celui de la fabrication de la maison. C’est la première valeur que l’on rencontre en parcourant le catalogue des maisons préfabriquées. Comme nous l’avons expliqué précédemment, cette valeur est étroitement liée aux spécifications de chaque fabricant, bien qu’elles soient souvent susceptibles d’être modifiées. Par conséquent, si nous connaissons généralement le prix de base dès le départ, ce n’est qu’à l’issue de la phase de conception que nous connaissons avec certitude le coût de fabrication.
La phase de conception est la première étape que nous franchissons, même avec des modèles préconçus. À ce stade, le client est encouragé à analyser attentivement la conception de la maison, les matériaux et les éléments inclus, afin de s’assurer qu’ils répondent à ses attentes. La plupart des fabricants proposent un bon choix de personnalisations, d’améliorations et d’ajouts au modèle de base. Ceux-ci ont souvent un coût supplémentaire et augmentent le prix de base initial. Plus vous personnalisez une maison, plus le coût de fabrication est élevé.
3. Préparation du terrain
Avant que les éléments préfabriqués puissent être livrés sur le terrain, celui-ci doit être préparé de manière adéquate. Cette préparation est, dans la plupart des cas, effectuée par une entreprise de construction distincte qui prépare la zone selon les spécifications du fabricant de préfabriqués. Le travail le plus important à ce stade est la construction des fondations, dont le coût varie en fonction du type de fondation et des caractéristiques du terrain.
Toutefois, la préparation du terrain n’est pas terminée tant que la propriété n’est pas raccordée aux services de base tels que l’électricité, l’eau, les égouts, le gaz et les télécommunications. Il est probable que le terrain soit déjà viabilisé, mais si ce n’est pas le cas, le prix total augmentera rapidement puisqu’il faut compter entre 6 000 et 35 000 euros en Europe et au Royaume-Uni [2].
4. Transport et montage de la maison
Une fois les travaux hors site terminés, les éléments préfabriqués sont livrés à la propriété pour y être assemblés. Un tiers s’occupe généralement de la logistique de l’expédition et de l’assemblage. Cependant, il est courant que le fabricant de préfabriqués gère ces services et inclue ce coût dans le devis défini à la fin de la phase de conception. Le coût dépend de la distance, des caractéristiques d’accès, du type de véhicules utilisés et du temps nécessaire pour assembler et terminer la maison sur place.
5. Permis de construire et taxes
Au Royaume-Uni et dans la plupart des pays européens, les préfabriqués, comme toute autre maison permanente, nécessitent un permis de construire. Le coût et les exigences du permis de construire peuvent varier considérablement d’un endroit à l’autre. Par exemple, au Royaume-Uni, le permis de construire est défini par une valeur fixe. En fonction des caractéristiques de la construction, le prix peut aller jusqu’à 334 £[3]. Les taxes varient également énormément d’un pays à l’autre, mais la première taxe à prendre en compte est la TVA.
En général, le prix de base annoncé d’un logement n’inclut pas la TVA. Le montant de la TVA varie d’un pays à l’autre : en Espagne, par exemple, la TVA pour l’achat d’une maison est de 10 %, mais en République tchèque, elle est de 15 % [4]. Bien que d’autres taxes puissent s’appliquer, en France, vous devez payer une taxe pour raccorder les services à la propriété [5]. Pour avoir une idée précise des taxes et des coûts de légalisation qui s’appliquent à votre site, demandez à votre fabricant de préfabriqués et obtenez une consultation avec les autorités de planification de votre région.
Questions fréquemment posées
Les maisons préfabriquées nécessitent-elles un permis de construire ?
La plupart des maisons préfabriquées construites en Europe et au Royaume-Uni doivent obtenir un permis de construire avant leur construction. Toutefois, le type de permis et le coût varient d’un pays à l’autre.
Devrai-je raccorder l’eau et les eaux usées à ma maison ou cela sera-t-il fait pour moi ?
Le raccordement au réseau est généralement effectué pour vous par le fabricant de préfabriqués ou par l’entrepreneur chargé des travaux sur le site.
Références
[1]Collinson, P. (2018, 30 novembre) “UK housebuilding revolution” : £65,000 prefab homes go into production The Guardian https://www.theguardian.com/society/2018/nov/30/uk-housebuilding-revolution-65000-prefab-homes-go-into-production
[2]Comment fournir des terrains viabilisés Droit de construire https://righttobuildtoolkit.org.uk/briefing-notes/how-to-deliver-serviced-plots/#
[3]Department for Levelling Up, Housing and Communities and Ministry of Housing, Communities & Local Government (2021, August 20) Fees for planning application GOV.UK https://www.gov. uk/guidance/fees-for-planning-applications
[4]JUDr. Mojmír Ježek, Ph.D. Cadre fiscal pour l’acquisition de biens immobiliers en République tchèque ECOVIS JEŽEK, ADVOKÁTNÍ KANCELÁŘ S.R.O. https://www. ecovislegal.cz/en/other-legal-areas/tax-framework-for-real-estate-acquisition-in-the-czech-republic/
[5]Planning Taxes in France – Taxes d’Urbanisme French-property https://www.french-property.com/guides/france/building/planning/planning-taxes