Die meisten Hersteller geben die Kosten für ihre vorgefertigten Modelle offen an, die sich in Europa und im Vereinigten Königreich auf etwa 90.000 € belaufen. Allerdings handelt es sich bei den meisten angegebenen Zahlen um den so genannten Grundpreis, der in der Regel nur ein Startpreis ist. Dieser Preis kann im Voraus festgelegt werden, da er sich auf die Arbeiten außerhalb der Baustelle an einem vorgefertigten Modell bezieht, obwohl die endgültigen Kosten zusätzliche Bauabschnitte umfassen. Es ist wichtig, diese nicht ausgewiesenen Kosten zu ermitteln, da sie in den meisten Fällen den Grundpreis verdoppeln oder sogar verdreifachen können [1].
Was ist im Grundpreis des Fertighauses enthalten?
Der Grundpreis umfasst in der Regel alle erforderlichen Materialien und Arbeitskräfte, die für den Bau des Hauses außerhalb der Baustelle erforderlich sind, wie vom Hersteller festgelegt. Die Hersteller können bereits im Vorfeld einen Grundpreis festlegen, da ihre Modelle vorgefertigt sind. Die Vorfertigung garantiert eine kontrollierte Umgebung, in der es keine unerwarteten Situationen gibt, wie sie beim traditionellen Bau üblich sind.
Dies sind die häufigsten Merkmale, die im Grundpreis enthalten sind.
- Struktur des Hauses
- Eventuell erforderliche Schichten wie Isolierung oder wasserdichte Barrieren.
- Sanitärinstallation, Verkabelung und Armaturen
- Heizungs- und/oder Kühlungssysteme
- Innenausbau (Wände, Böden, Decken)
- Außenanstriche (Abstellgleis, Bedachung)
- Türen und Fenster
Was im Grundpreis enthalten ist, kann von Unternehmen zu Unternehmen sehr unterschiedlich sein. Fertighausunternehmen wie Klein, Commod House oder Ruum Tiny Houses halten sich zum Beispiel an die oben genannte Liste. Andere Unternehmen, wie Woodville oder Tiny Home Romania, lassen ihre Kunden entscheiden, was standardmäßig enthalten ist. Sie bieten unterschiedliche Einstiegspreise für den Kauf einer leeren Wohnung, eines möblierten Hauses oder sogar eines bezugsfertigen Hauses.
Wie kann man die tatsächlichen Endkosten einer Fertigteilkonstruktion abschätzen?
Um zu wissen, wie viel unser Fertighaus wirklich kosten wird, können wir den Wert nicht einfach auf einen Quadratmeterpreis reduzieren. Stattdessen müssen wir jede Phase des Fertighausbaus analysieren, da die Kosten von mehreren Variablen abhängen, die nicht überschätzt werden dürfen. Dennoch hat die Fertigbauweise einen großen Vorteil bei der Kalkulation der Kosten: die Sicherheit des Endwertes.
Bei allen Bauphasen, die außerhalb der Baustelle stattfinden, kommt es selten zu Kostenänderungen, sobald der Preis festgelegt ist. Daher sind die üblichen Mehrkosten, die beim traditionellen Bau entstehen, beim Bau eines Fertighauses deutlich geringer.
1. Kauf des Grundstücks (falls erforderlich) und Beratung
Wenn Sie kein Fertighaus auf Rädern erwerben, brauchen Sie ein Grundstück, um das Haus aufzustellen. Wenn Sie kein eigenes Grundstück besitzen, müssen Sie die Kosten für ein neu erworbenes Grundstück in Ihr Budget einbeziehen. Die Kosten des Grundstücks variieren je nach Lage, Größe und Topografie erheblich. Die Auswahl des Grundstücks sollte jedoch nicht nur auf der Grundlage der Kosten erfolgen, da die Eigenschaften des Grundstücks den endgültigen Baupreis direkt beeinflussen können.
So sind zum Beispiel flache und leicht zugängliche Grundstücke oft teurer in der Anschaffung, aber die Entscheidung für ein billigeres Grundstück ohne diese Merkmale wird am Ende sehr viel teurer sein. Fertighäuser werden hauptsächlich außerhalb der Baustelle gebaut, und ihre Lieferung und Montage erfordern sehr spezifische Eigenschaften. Um sicherzustellen, dass die Kosten für das Grundstück gut angelegt sind, empfiehlt es sich, vorher den Hersteller zu konsultieren. In den meisten Fällen ist diese Beratung mit zusätzlichen Kosten verbunden, die dem Budget hinzugefügt werden müssen.
2. Design und eigene Herstellung
Die offensichtlichsten und am leichtesten zu ermittelnden Kosten sind die Kosten für die Herstellung des Hauses. Dies ist der erste Wert, auf den wir beim Durchblättern des Fertighauskatalogs stoßen. Wie bereits erläutert, ist dieser Wert eng an die Spezifikationen des jeweiligen Herstellers gebunden, die jedoch häufig geändert werden können. Während wir also in der Regel den Grundpreis von Anfang an kennen, wissen wir erst nach Abschluss der Entwurfsphase mit Sicherheit, wie hoch die Herstellungskosten sind.
Die Entwurfsphase ist der erste Schritt, den wir durchlaufen, auch bei vorgefertigten Modellen. In dieser Phase wird der Kunde ermutigt, das Hausdesign, die Materialien und alle Elemente sorgfältig zu analysieren, um sicherzustellen, dass sie seinen Erwartungen entsprechen. Die meisten Hersteller bieten eine gute Auswahl an Anpassungen, Aufrüstungen und Erweiterungen der Grundausstattung an. Diese sind oft mit zusätzlichen Kosten verbunden und erhöhen den ursprünglichen Grundpreis. Je mehr Sie ein Haus personalisieren, desto höher sind die Herstellungskosten.
3. Bodenvorbereitung
Bevor die vorgefertigten Bauteile auf das Grundstück geliefert werden können, muss der Boden entsprechend vorbereitet werden. Diese Vorbereitung wird in den meisten Fällen von einer separaten Baufirma durchgeführt, die das Gelände nach den Vorgaben des Herstellers vorbereitet. Die auffälligste Arbeit in dieser Phase ist der Bau des Fundaments, dessen Kosten je nach Art des Fundaments und der Bodenbeschaffenheit schwanken.
Die Erschließung ist jedoch erst dann abgeschlossen, wenn das Grundstück an die grundlegenden Dienstleistungen und Versorgungseinrichtungen wie Strom, Wasser, Abwasser, Gas und Telekommunikation angeschlossen ist. Es ist wahrscheinlich, dass das Grundstück bereits erschlossen ist, aber wenn nicht, wird der Gesamtpreis schnell ansteigen, da er in Europa und im Vereinigten Königreich zwischen 6.000 € und 35.000 € liegt [2].
4. Lieferung und Montage des Hauses
Sobald die Arbeiten außerhalb der Baustelle abgeschlossen sind, werden die vorgefertigten Teile zum Grundstück geliefert und dort montiert. In der Regel kümmert sich eine dritte Partei um die Logistik von Versand und Montage. Es ist jedoch üblich, dass der Hersteller des Fertighauses diese Dienstleistungen verwaltet und diese Kosten in den Kostenvoranschlag aufnimmt, der bei Abschluss der Planungsphase erstellt wird. Die Kosten hängen von der Entfernung, den Zufahrtsbedingungen, der Art der eingesetzten Fahrzeuge und der für die Montage und Fertigstellung des Hauses vor Ort erforderlichen Zeit ab.
5. Baugenehmigungen und Steuern
Im Vereinigten Königreich und in den meisten europäischen Ländern ist für Fertighäuser wie für jedes andere feste Haus eine Baugenehmigung erforderlich. Die Kosten und Anforderungen für die Baugenehmigung können von Ort zu Ort sehr unterschiedlich sein. Im Vereinigten Königreich zum Beispiel wird die Baugenehmigung durch einen bestimmten Wert definiert. Je nach den Merkmalen der Konstruktion können sie ab 334 £[3] betragen. Auch die Steuern sind von Land zu Land sehr unterschiedlich, wobei die erste Steuer, die man überall beachten sollte, die Mehrwertsteuer ist.
In der Regel enthält der ausgeschriebene Grundpreis eines Hauses keine Mehrwertsteuer. Die Höhe der Mehrwertsteuer ist von Land zu Land unterschiedlich: In Spanien beispielsweise beträgt die Mehrwertsteuer beim Kauf eines Hauses 10 %, in der Tschechischen Republik dagegen 15 % [4]. Auch wenn andere Steuern anfallen können, wird in Frankreich eine Steuer für den Anschluss von Dienstleistungen an die Immobilie verlangt [5]. Um eine klare Vorstellung von den Steuern und Legalisierungskosten an Ihrem Standort zu bekommen, fragen Sie Ihren Fertighaushersteller und lassen Sie sich von den Planungsbehörden Ihrer Region beraten.
Häufig gestellte Fragen
Braucht man für Fertighäuser eine Baugenehmigung?
Für die meisten in Europa und im Vereinigten Königreich gebauten Fertighäuser ist vor dem Bau eine Baugenehmigung erforderlich. Die Art der Genehmigungen und die Kosten sind jedoch von Land zu Land unterschiedlich.
Muss ich mein Haus an Wasser und Abwasser anschließen, oder wird das für mich erledigt?
Der Hausanschluss wird in der Regel vom Hersteller des Fertighauses oder von dem mit den Bauarbeiten beauftragten Unternehmen für Sie vorgenommen.
Referenzen
[1]Collinson, P. (2018, November 30) ‘UK housebuilding revolution’: £65,000 prefab homes go into production The Guardian https://www.theguardian.com/society/2018/nov/30/uk-housebuilding-revolution-65000-prefab-homes-go-into-production
[2]Wie man bewirtschaftete Grundstücke bereitstellt Right to Build https://righttobuildtoolkit.org.uk/briefing-notes/how-to-deliver-serviced-plots/#
[3]Department for Levelling Up, Housing and Communities and Ministry of Housing, Communities & Local Government (2021, August 20) Fees for planning application GOV.UK https://www.gov.uk/guidance/fees-for-planning-applications
[4]JUDr. Mojmír Ježek, Ph.D. Steuerliche Rahmenbedingungen für den Immobilienerwerb in der Tschechischen Republik ECOVIS JEŽEK, ADVOKÁTNÍ KANCELÁŘ S.R.O. https://www.ecovislegal.cz/en/other-legal-areas/tax-framework-for-real-estate-acquisition-in-the-czech-republic/
[5]Planungssteuern in Frankreich – Taxes d’Urbanisme Französische Grundstückssteuern https://www.french-property.com/guides/france/building/planning/planning-taxes