Większość producentów otwarcie podaje cenę swoich modeli prefabrykowanych, która w Europie i Wielkiej Brytanii oscyluje wokół 90 000 euro. Jednak większość podawanych cen to tzw. cena podstawowa i zazwyczaj stanowią one jedynie cenę wyjściową. Cenę tę można ustalić z wyprzedzeniem, ponieważ odnosi się ona do prac wykonywanych poza placem budowy w ramach wcześniej zaprojektowanego modelu, choć ostateczny koszt obejmuje dodatkowe etapy budowy. Niezwykle ważne jest uwzględnienie tych ukrytych kosztów, ponieważ w większości przypadków mogą one podwoić, a nawet potroić cenę podstawową [1].
Co obejmuje cena podstawowa domu prefabrykowanego?
Cena podstawowa zazwyczaj obejmuje wszystkie niezbędne materiały oraz robociznę wymaganą do wykonania domu w systemie prefabrykacji zgodnie z wytycznymi Producenta. Producenci mogą z góry ustalić cenę bazową, ponieważ ich gotowe modele są produkowane seryjnie. Prefabrykacja gwarantuje kontrolowane warunki, bez żadnych nieprzewidzianych sytuacji, które często zdarzają się w tradycyjnym budownictwie.
Oto najczęściej spotykane elementy wliczone w cenę podstawową.
- Budowa domu
- Wszelkie niezbędne warstwy, takie jak izolacja lub bariery przeciwwodne.
- Instalacje wodno-kanalizacyjne, elektryczne i armatura
- Systemy ogrzewania i/lub klimatyzacji
- Wykończenia wnętrz (ściany, podłogi, sufity)
- Wykończenia zewnętrzne (okładziny, pokrycia dachowe)
- Drzwi i okna
Zakres usług wliczonych w cenę podstawową może się znacznie różnić w zależności od firmy. Na przykład firmy produkujące domy prefabrykowane, takie jak Klein, COMMOD HOUSE czy Ruum Tiny Houses, stosują się do powyższej wyczerpującej listy. Inne firmy, takie jak Woodville czy Tiny Home Romania, pozwalają swoim klientom samodzielnie zdecydować, co ma być w standardowym wyposażeniu. Oferujemy różne ceny wyjściowe w zależności od tego, czy chcesz kupić dom pusty, umeblowany, czy nawet gotowy do zamieszkania.
Jak oszacować rzeczywisty koszt końcowy budowy z wykorzystaniem elementów prefabrykowanych?
Aby dowiedzieć się, ile naprawdę będzie kosztował nasz dom prefabrykowany, nie możemy sprowadzać tej wartości wyłącznie do kosztu za metr kwadratowy. Zamiast tego musimy przeanalizować każdy etap budowy z wykorzystaniem elementów prefabrykowanych, ponieważ ich koszt zależy od kilku zmiennych, których znaczenia nie można przecenić. Mimo to budownictwo prefabrykowane ma ogromną zaletę przy obliczaniu kosztów: pewność co do ostatecznej wartości.
W przypadku wszystkich etapów budowy realizowanych poza placem budowy rzadko dochodzi do zmian kosztów po ustaleniu ceny. W związku z tym typowe koszty dodatkowe, które pojawiają się w tradycyjnym budownictwie, są znacznie niższe w przypadku budowy obiektów prefabrykowanych.
1. Zakup gruntu (w razie potrzeby) oraz zasięgnięcie porady
O ile nie kupisz domu prefabrykowanego na kołach, potrzebujesz działki, aby go postawić. Jeśli nie posiadasz działki, musisz uwzględnić w swoim budżecie koszt nowo nabytej działki. Cena nieruchomości będzie się znacznie różnić w zależności od jej lokalizacji, wielkości i ukształtowania terenu. Wybór działki nie powinien jednak opierać się wyłącznie na jej cenie, ponieważ cechy terenu mogą mieć bezpośredni wpływ na ostateczną cenę budowy.
Na przykład nieruchomości położone na płaskim terenie i łatwo dostępne są często droższe w zakupie, ale wybór tańszej działki pozbawionej tych cech okaże się w końcu znacznie bardziej kosztowny. Elementy prefabrykowane powstają głównie poza placem budowy, a ich transport i montaż wymagają spełnienia bardzo konkretnych warunków. Aby mieć pewność, że środki przeznaczone na zakup gruntu zostaną dobrze zainwestowane, zaleca się wcześniejsze zasięgnięcie porady u Producenta. W większości przypadków z tej porady wiążą się dodatkowe koszty, które należy uwzględnić w budżecie.
2. Projektowanie i produkcja we własnym zakresie jako Producent
Najbardziej oczywistym i łatwym do oszacowania kosztem jest koszt budowy domu. Jest to pierwsza pozycja, na którą natrafiamy, przeglądając katalog domów prefabrykowanych. Jak już wcześniej wyjaśniono, wartość ta jest ściśle określona w specyfikacjach poszczególnych producentów, choć często można ją modyfikować. Dlatego też, choć zazwyczaj od samego początku znamy cenę bazową, dopiero po zakończeniu fazy projektowania możemy z całą pewnością określić koszt produkcji.
Etap projektowania to pierwszy krok, który wykonujemy, nawet w przypadku gotowych modeli. Na tym etapie zachęca się klienta do dokładnej analizy projektu domu, materiałów oraz elementów wchodzących w skład oferty, aby upewnić się, że spełniają one jego oczekiwania. Większość producentów oferuje szeroki wybór opcji dostosowania, ulepszeń i dodatków do podstawowego projektu. Często wiążą się one z dodatkowymi kosztami i powodują wzrost początkowej ceny podstawowej. Im bardziej dostosujesz dom do własnych potrzeb, tym wyższy będzie koszt jego wykonania.
3. Przygotowanie gruntu
Zanim prefabrykowane elementy będą mogły zostać dostarczone na działkę, teren ten musi zostać odpowiednio przygotowany. W większości przypadków prace przygotowawcze są wykonywane przez odrębną firmę budowlaną, która przygotowuje teren zgodnie ze specyfikacjami Producenta prefabrykatów. Najbardziej widocznym elementem prac na tym etapie jest budowa fundamentów, których koszt waha się w zależności od rodzaju fundamentów i właściwości gruntu.
Jednak przygotowanie terenu nie jest zakończone, dopóki nieruchomość nie zostanie podłączona do podstawowych sieci i mediów, takich jak prąd, woda, kanalizacja, gaz i telekomunikacja. Prawdopodobnie działka jest już podłączona do sieci, ale jeśli tak nie jest, całkowita cena szybko wzrośnie, ponieważ w Europie i Wielkiej Brytanii kosztuje to od około 6 000 € do 35 000 € [2].
4. Transport i montaż domu
Po zakończeniu prac poza placem budowy prefabrykowane elementy są dostarczane na miejsce budowy w celu montażu. Logistyką wysyłki i montażu zazwyczaj zajmuje się firma zewnętrzna. Często jednak Producent prefabrykatów sam zajmuje się organizacją tych usług i uwzględnia ten koszt w wycenie ustalonej na zakończenie etapu projektowania. Koszt zależy od odległości, warunków dojazdu, rodzaju wykorzystywanych pojazdów oraz czasu potrzebnego na montaż i wykończenie domu na miejscu.
5. Pozwolenia na budowę i podatki
W Wielkiej Brytanii i większości krajów europejskich domy prefabrykowane, podobnie jak każde inne stałe mieszkanie, wymagają pozwolenia na budowę. Koszt i wymagania związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę mogą się znacznie różnić w zależności od miejsca. Na przykład w Wielkiej Brytanii pozwolenie na budowę jest określone na podstawie ustalonej wartości. W zależności od specyfiki konstrukcji cena może wynosić od 334 funtów[3]. Podatki również różnią się znacznie w zależności od kraju, choć pierwszym podatkiem, który należy wziąć pod uwagę w każdym przypadku, jest podatek VAT.
Zazwyczaj podawana w ogłoszeniu cena podstawowa domu nie obejmuje podatku VAT. Stawka podatku VAT różni się w zależności od kraju: na przykład w Hiszpanii podatek VAT przy zakupie domu wynosi 10%, natomiast w Czechach – 15% [4]. Chociaż mogą obowiązywać inne podatki, we Francji należy uiścić podatek związany z podłączeniem usług do nieruchomości [5]. Aby uzyskać jasny obraz podatków i kosztów związanych z legalizacją w Twojej lokalizacji, skontaktuj się z producentem domów prefabrykowanych i zasięgnij porady u lokalnych organów planistycznych.
Najczęściej zadawane pytania
Czy domy prefabrykowane wymagają pozwolenia na budowę?
Większość domów prefabrykowanych budowanych w Europie i Wielkiej Brytanii musi uzyskać pozwolenie na budowę przed rozpoczęciem budowy. Jednak rodzaje zezwoleń i ich koszty różnią się w zależności od kraju.
Czy będę musiał samodzielnie podłączyć instalację wodną i kanalizacyjną do mojego domu, czy też zostanie to zrobione za mnie?
Podłączenie do sieci zasilającej jest zazwyczaj wykonywane przez producenta prefabrykatów lub wykonawcę odpowiedzialnego za prace na miejscu budowy.
Bibliografia
[1]Collinson, P. (30 listopada 2018 r.) „Rewolucja w budownictwie mieszkaniowym w Wielkiej Brytanii”: rozpoczęto produkcję domów prefabrykowanych za 65 000 funtów The Guardian https://www.theguardian.com/society/2018/nov/30/uk-housebuilding-revolution-65000-prefab-homes-go-into-production
[2]Jak realizować projekty działek z infrastrukturą – prawo do zabudowy https://righttobuildtoolkit.org.uk/briefing-notes/how-to-deliver-serviced-plots/#
[3]Departament ds. Wyrównywania Szans, Mieszkalnictwa i Społeczności oraz Ministerstwo Mieszkalnictwa, Społeczności i Samorządu Lokalnego (20 sierpnia 2021 r.) Opłaty za wniosek o pozwolenie na budowę GOV.UK https://www.gov.uk/guidance/fees-for-planning-applications
[4]JUDr. dr Mojmír Ježek Ramy podatkowe dotyczące nabywania nieruchomości w Republice Czeskiej ECOVIS JEŽEK, ADVOKÁTNÍ KANCELÁŘ S.R.O. https://www.ecovislegal.cz/en/other-legal-areas/tax-framework-for-real-estate-acquisition-in-the-czech-republic/
[5]Planowanie podatkowe we Francji – podatki urbanistyczne (Taxes d’Urbanisme) – French-property https://www.french-property.com/guides/france/building/planning/planning-taxes
