La mayoría de los fabricantes muestran abiertamente el coste de sus modelos prefabricados, un valor que en Europa y el Reino Unido puede rondar los 90.000 euros. Sin embargo, la mayoría de las veces, el precio anunciado es el llamado precio base y suelen ser un punto de partida. Este precio puede establecerse de antemano porque se refiere a los trabajos fuera de obra de un modelo prediseñado, aunque el coste final incluye fases adicionales de construcción. Es esencial identificar estos costes no expuestos ya que, en la mayoría de los casos, pueden duplicar o incluso triplicar el precio base [1].
¿Qué está incluido en el precio base de la casa prefabricada?
El precio base suele incluir todos los materiales y la mano de obra necesarios para completar la construcción de la casa fuera de la obra, tal y como la define el fabricante. Los fabricantes pueden establecer de antemano un precio base porque sus modelos prediseñados son prefabricados. Ser prefabricado garantiza un entorno controlado, sin ninguno de los imprevistos habituales en la construcción tradicional.
Estas son las características más comunes incluidas en el precio base.
- Estructura de la casa
- Cualquier capa necesaria de la envolvente, como aislamiento o barreras impermeables.
- Fontanería, cableado y accesorios
- Sistemas de calefacción y/o refrigeración
- Acabados interiores (paredes, suelos, techos)
- Acabados exteriores (revestimiento, tejado)
- Puertas y ventanas
Lo que se incluye en el precio base puede variar enormemente de una empresa a otra. Por ejemplo, empresas prefabricadas como Klein, Commod House o Ruum Tiny Houses se adhieren a la lista inclusiva anterior. Otras empresas, como Woodville o Tiny Home Romania, permiten a sus clientes decidir qué se incluye por defecto. Ofrece distintos precios de salida para comprar una vivienda vacía, una amueblada o incluso una lista para entrar a vivir.
¿Cómo calcular el coste final real de una construcción prefabricada?
Para saber cuánto costará realmente nuestra casa prefabricada, no podemos simplificar el valor a un coste por metro cuadrado. En cambio, necesitamos analizar cada fase de la construcción prefabricada, ya que su coste depende de diversas variables que no pueden sobreestimarse. Aun así, la construcción prefabricada tiene una gran ventaja a la hora de calcular el coste: la certeza del valor final.
Todas las fases de construcción que tienen lugar fuera de la obra rara vez experimentan modificaciones de costes una vez definido el precio. Por lo tanto, los habituales costes fuera de presupuesto que experimenta la construcción tradicional se reducen bastante al construir una prefabricada.
1. Comprar el terreno (si es necesario) y obtener asesoramiento
A menos que adquieras una prefabricada sobre ruedas, necesitarás un terreno para instalar la casa. Si no posees un terreno, debes incluir en tu presupuesto el coste de un terreno recién adquirido. El coste de la propiedad variará enormemente en función de su ubicación, tamaño y topografía. Sin embargo, la selección de la parcela no debe basarse únicamente en su coste, ya que las características del terreno pueden afectar directamente al precio final de la construcción.
Por ejemplo, las propiedades llanas y de fácil acceso suelen ser más caras de adquirir, pero optar por una parcela más barata sin estas características acabará saliendo mucho más caro. Los prefabricados se construyen principalmente fuera de la obra, y su entrega y montaje requieren características muy específicas. Para asegurarse de que el coste del terreno está bien invertido, se recomienda asesorarse previamente con el fabricante. En la mayoría de los casos, este asesoramiento tiene un coste adicional que debe añadirse al presupuesto.
2. Diseño y fabricación propia
El coste más obvio y fácil de identificar es el de fabricación de la casa. Este es el primer valor que encontramos al hojear el catálogo de casas prefabricadas. Como ya se ha explicado, este valor está ajustado a las especificaciones de cada fabricante, aunque suelen estar abiertas a modificaciones. Por tanto, aunque solemos conocer el precio base desde el principio, hasta que no se completa la fase de diseño no sabemos con certeza el coste de fabricación.
La fase de diseño es el primer paso que damos, incluso con modelos prediseñados. En esta fase, se anima al cliente a analizar detenidamente el diseño de la casa, los materiales y los elementos inclusivos, con la intención de asegurarse de que cumplen sus expectativas. La mayoría de los fabricantes ofrecen una buena selección de personalizaciones, mejoras y añadidos al diseño básico. Suelen tener un coste adicional y aumentarán el precio base inicial. Cuanto más personalices una casa, mayor será el coste de fabricación.
3. Preparación del terreno
Antes de entregar los componentes prefabricados en la parcela, hay que preparar adecuadamente el terreno. En la mayoría de los casos, esta preparación la realiza una empresa de construcción independiente que prepara la zona según las especificaciones del fabricante de prefabricados. El trabajo más notable en esta fase es la construcción de los cimientos, cuyo coste fluctúa en función del tipo de cimentación y de las características del terreno.
Aun así, la preparación del terreno no estará completa hasta que la propiedad esté conectada a los servicios básicos, como electricidad, agua, alcantarillado, gas y telecomunicaciones. Es probable que la parcela ya disponga de servicios, aunque si no es así, el precio total aumentará rápidamente, ya que cuesta entre 6.000 y 35.000 euros en Europa y el Reino Unido [2].
4. Transporte y montaje de la casa
Una vez finalizados los trabajos fuera de la obra, las piezas prefabricadas se entregan en la vivienda para su montaje. Un tercero suele encargarse de la logística de envío y montaje. Sin embargo, es habitual que el fabricante de prefabricados gestione estos servicios e incluya este coste en el presupuesto definido al cierre de la fase de diseño. El coste depende de la distancia, las características del acceso, el tipo de vehículos utilizados y el tiempo necesario para montar y terminar la casa in situ.
5. Licencias de obras e impuestos
En el Reino Unido y en la mayoría de los países europeos, las casas prefabricadas, como cualquier otra vivienda permanente, requieren una licencia de obras. El coste y los requisitos de la licencia de obras pueden variar mucho de un lugar a otro. Por ejemplo, en el Reino Unido, la licencia de obras se define por un valor establecido. Dependiendo de las características de la construcción y puede oscilar entre 334 £[3]. Los impuestos también varían enormemente de un país a otro, aunque el primer impuesto que hay que tener en cuenta en todo el mundo es el IVA.
Generalmente, el precio base anunciado de una casa no incluye el IVA. El importe del IVA varía de un país a otro: en España, por ejemplo, el IVA para comprar una casa es del 10%, pero en la República Checa, el IVA es del 15% [4]. Aunque podrían aplicarse otros impuestos, en Francia se espera que pagues un impuesto por conectar los servicios a la propiedad [5]. Para tener una idea clara de los impuestos y costes de legalización que afectan a tu localidad, pregunta a tu fabricante de prefabricados y consulta a las autoridades urbanísticas de tu zona.
Preguntas frecuentes
¿Necesitan permiso de obras las casas prefabricadas?
La mayoría de las casas prefabricadas construidas en Europa y el Reino Unido deben obtener un permiso de obras antes de su construcción. Sin embargo, el tipo de permisos y el coste varían de un país a otro.
¿Tendré que conectar el agua y el alcantarillado a mi casa, o lo harán por mí?
La conexión de servicios suele hacerla por ti el fabricante de prefabricados o el contratista encargado de las obras in situ.
Referencias
[1]Collinson, P. (2018, 30 de noviembre) “Revolución en la construcción de viviendas en el Reino Unido”: 65.000 viviendas prefabricadas entran en producción The Guardian https://www.theguardian.com/society/2018/nov/30/uk-housebuilding-revolution-65000-prefab-homes-go-into-production
[2]Cómo entregar parcelas con servicios Derecho a construir https://righttobuildtoolkit.org.uk/briefing-notes/how-to-deliver-serviced-plots/#
[3]Departamento de Nivelación, Vivienda y Comunidades y Ministerio de Vivienda, Comunidades y Gobierno Local (2021, 20 de agosto) Tasas de solicitud de planificación GOV.UK https://www.gov.uk/guidance/fees-for-planning-applications
[4]JUDr. Doctor Mojmír Ježek Marco fiscal de la adquisición de bienes inmuebles en la República Checa ECOVIS JEŽEK, ADVOKÁTNÍ KANCELÁŘ S.R.O. https://www.ecovislegal.cz/en/other-legal-areas/tax-framework-for-real-estate-acquisition-in-the-czech-republic/
[5]Impuestos de urbanismo en Francia – Taxes d’Urbanisme French-property https://www.french-property.com/guides/france/building/planning/planning-taxes