In het Verenigd Koninkrijk is het heel gewoon om een bijgebouw in de tuin te bouwen, en als u een huis bezit dat groot genoeg is, zult u het waarschijnlijk kunnen optrekken. Dit soort constructies wordt soms zelfs aangemoedigd door de Britse regering. De wettelijke procedures die nodig zijn om een tuinhuis te bouwen zijn echter soms verwarrend en tegenstrijdig. De reden hierachter is eenvoudig: er zijn verschillende soorten gebouwen die als tuinhuis gebruikt kunnen worden, en elk van hen heeft andere vereisten.
| Type bijgebouw | Is er een bouwvergunning nodig? |
| Traditioneel gebouwde Granny Annex | Ja |
| Prefab Hut als oma dependance | Ja |
| Prefab op wielen als oma dependance | Nee, maar het moet wel worden goedgekeurd. |
| Tuinhuisje, Berging of Garage | Geen |
Inzicht in de planningseisen voor elk type gebouw kan een grote hulp zijn bij het kiezen van een bijgebouw. Toch moet de keuze van het type gebouw niet alleen gebaseerd zijn op de vereisten voor bouwvergunningen.
Wat is een tuinhuisje?
Een tuinhuis is een extra ruimte bij uw oorspronkelijke huis, meestal gebouwd als een kleine constructie die op uw eigendom wordt geplaatst en die aangebouwd of gescheiden kan worden van uw hoofdhuis. Dit type aanbouw is ontstaan als een oplossing om oudere familieleden zelfstandig te laten wonen, waardoor deze constructie de populaire naam ‘ oma-aanbouw’ kreeg. Ondanks hun algemeen aanvaarde label zijn tuinhuisjes zeer veelzijdig en kunnen ze voor meerdere doeleinden worden gebruikt.
Hebt u een bouwvergunning nodig om een tuinhuisje te bouwen?
Er is veel verwarring over de noodzaak van een bouwvergunning voor het bouwen van een tuinhuisje, en hoewel dit in de meeste gevallen het geval is, kan het antwoord variëren afhankelijk van het gekozen type gebouw en het doel van de ruimte.
Traditioneel gebouwd tuinhuis
Traditioneel gebouwde oma’s kunnen van verschillende materialen, afmetingen en indelingen zijn. Deze constructie wordt echter altijd ter plaatse gebouwd en heeft als hoofddoel om extra woonruimte te creëren. Daarom bevat het meestal een slaapkamer, een badkamer en een keuken, evenals noodzakelijke elementen zoals deuren en minstens één raam.
Vaak bevat het ook alle apparatuur die nodig is om een comfortabele omgeving te handhaven, zoals elektriciteit, water en verwarmingssystemen. Toch kunnen deze aanbiedingen per project verschillen, afhankelijk van uw behoeften. Ongeacht de ontwerpkeuzes is er voor het optrekken van een traditioneel gebouwd bijgebouw echter altijd een bouwvergunning nodig.
Prefab Hut als tuinhuisje
Prefab hutten zijn kleine woningen met één slaapkamer of een loft, meestal inclusief een badkamer en keuken, wat perfect overeenkomt met de gebruikelijke indeling van een oma dependance. Net als traditioneel gebouwde bijgebouwen bieden prefab hutten alle benodigde elementen om een comfortabele leefruimte binnenshuis te creëren.
Ze worden gebouwd in een fabrieksachtige omgeving, afgeleverd bij de woning en geïnstalleerd op funderingen, waardoor een structuur ontstaat die net zo solide is als een traditioneel gebouwde structuur. Het feit dat ze geprefabriceerd zijn, versnelt de bouw aanzienlijk, hoewel ze nog steeds aan de meeste voorschriften voor traditionele huizen moeten voldoen en een bouwvergunning nodig hebben om als bijgebouw te worden geïnstalleerd.
Prefab op wielen als tuinhuisje
Prefabs op wielen, meestal tiny homes genoemd, zijn over het algemeen vrijgesteld van bouwvergunningen. Bij prefabs op wielen is vaak geen bouwvergunning nodig, omdat ze kunnen voldoen aan de caravanwet. Hoewel deze optie erg aantrekkelijk lijkt, moet de keuze voor een tiny home als bijgebouw niet alleen gebaseerd zijn op de mogelijkheid om bouwvergunningen te vermijden, maar op de mogelijkheden die dit type gebouw ons biedt. Houd er rekening mee dat voor het bouwen van een bijgebouw onder de caravanwet nog steeds goedkeuring van de planningsautoriteiten vereist is en dat dit geweigerd kan worden.
Tuinhuisje, Berging of Garage
In het Verenigd Koninkrijk is het mogelijk om bepaalde renovaties en uitbreidingen uit te voeren onder wat bekend staat als de toegestane ontwikkelingsrechten. Hierdoor hebt u geen bouwvergunning nodig, maar tuinhuisjes komen hier zelden voor in aanmerking. Dat wil zeggen, tenzij dit bijgebouw niet bedoeld is om in te wonen en in plaats daarvan gebruikt wordt als opslagruimte, garage of tuinhuisje [1]. Als het doel van het tuinhuis niet huiselijk of residentieel is, hoeft u misschien geen bouwaanvraag in te dienen.
Wat zijn de kosten voor het bouwen van een bijgebouw?
De prijs van een traditioneel gebouwd tuinhuis met één slaapkamer (inclusief keuken en badkamer) kan gewoonlijk variëren van £80.000 tot £100.000 [2]. Deze prijs kan echter sterk worden verlaagd door in plaats daarvan een prefab hut te kiezen, aangezien de bouwkosten van een prefab hut beginnen bij €10,500 [3][4]. Ondanks de aanvankelijke bouwprijs moet er bij de totale kosten voor het bouwen van een tuinhuis rekening worden gehouden met de verschillende belastingen die u mogelijk moet betalen.
Betaalt u gemeentebelasting voor een bijgebouw in het Verenigd Koninkrijk?
Bij het bouwen van een tuinhuis moet u rekening houden met de extra kosten van de gemeentebelasting. Elke constructie die als woning wordt gebouwd, wordt geacht deze belasting te betalen, en een bijgebouw vormt hierop geen uitzondering. Er zijn echter enkele omstandigheden waarin kortingen of zelfs vrijstellingen mogelijk zijn.
U betaalt het volledige bedrag aan gemeentebelasting voor uw bijgebouw, tenzij:
- Het doel van het bijgebouw is familiale ouderenzorg.
- Het wordt bewoond door gehandicapte familieleden.
- De familieleden die in het bijgebouw wonen, zijn geestelijk gehandicapt.
- Als de enige mensen die in het bijgebouw wonen jonger zijn dan 18 jaar.
Sommige van deze kortingen worden aangemoedigd door de regering van het Verenigd Koninkrijk, die kortingen op Council tax facturen tot 50% aanbiedt. Het belangrijkste doel van deze kortingen is om ondersteunende diensten te bieden aan zowel jongere als oudere burgers door de bouw van hun eigen ruimte binnen de grenzen van hun familiebezit aan te moedigen [5].
Welk type bijgebouw moet u kiezen?
Het klinkt misschien aantrekkelijk om te kiezen voor een type bijgebouw waarvoor geen bouwvergunning nodig is. Als u echter, zoals de meesten, op zoek bent naar een permanente kleine aanbouw die ondanks zijn grootte alle noodzakelijke kenmerken biedt om te worden gebruikt als een zelfstandige accommodatie van hoge kwaliteit, dan kunt u misschien niet kiezen voor een bouwvergunningsvrij bijgebouw.
Raak echter niet ontmoedigd, want er is een eenvoudige manier. Door een prefab hut te kiezen, krijgt u alle voordelen van traditionele oma dependances, zonder de hoofdpijn van een ingewikkeld proces en tegen lagere kosten. Aangezien hutten een type prefab zijn dat waarschijnlijk als tuinhuisje wordt gekocht, zijn prefab fabrikanten er zeer vertrouwd mee. Het resultaat is dat de architect van het bedrijf ze zo ontwerpt dat ze voldoen aan de noodzakelijke bouwvoorschriften en vaak verzorgt dezelfde fabrikant de procedure voor de bouwvergunning, waardoor u tijd en stress bespaart.
Veelgestelde vragen
Kan ik een bijgebouw verhuren terwijl ik op vakantie ben?
Het verhuren van deze extra woonruimte is een goede manier om iets van de initiële investering terug te krijgen. Aangezien tuinhuisjes zelfstandige eenheden zijn met een eigen ingang, is het verhuren ervan heel veilig en kunt u uw persoonlijke ruimte privé houden.
Betaalt u zegelrecht op een bijgebouw?
Zegelrecht is niet van toepassing op het bouwen van een tuinhuis. Deze belasting is een eenmalige betaling in verband met de aankoop van nieuw onroerend goed en aangezien er geen eigendomsoverdracht plaatsvindt tijdens het bouwen van een bijgebouw, is deze belasting niet van toepassing.
Komt een bijgebouw in aanmerking voor lastenverlichting voor meerdere woningen?
Aangezien de aftrek voor meerdere woningen een korting is die wordt toegepast op de zegelrechtbelasting en de bouw van een tuinhuis is vrijgesteld van deze belasting, is het niet nodig om hiervoor in aanmerking te komen.
Referenties:
[1](2019, september) Toegestane ontwikkelingsrechten voor huiseigenaren (Technische richtlijnen) Ministerie van Volkshuisvesting, Gemeenschappen & Lokaal Bestuur
[2]Emma M. (2022, augustus 31) Kosten van een mantelzorgwoningHoe https://www.homehow.co.uk/costs/granny-annexe
[3]Selby
[4]Nomad Studio
[5]Hopkins, K. & het Ministerie van Huisvesting, Gemeenschappen & Lokale Overheid (2015, 25 maart) Duizenden oma-flats profiteren van verlaging van de gemeentebelasting Britse regering
